高端养老各路资本争夺的焦点

中国建投投资研究院北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座11层1130责任编辑：朱培联系方式：66276104；[e-mail]主要观点高端养老是针对高净值老龄人群的一个市场细分，尽管占比较小，但绝对数量大，消费能力强，利润率高，相应地盈利模式可落地，因此高端养老是各路资本争夺的焦点。高端养老的目标人群是“有健康、有活力、有知识、有经济实力”的四有老人。目前，大众富裕老龄人群在快速增长，老龄人口消费水平及收入稳定性在提升。同时，占社会中坚力量的第二次婴儿潮人口在未来5-10年将步入老龄，他们是潜在的富裕老龄人群，对高端养老接受度高、需求度高。预计未来5-10年，高端养老行业将进入黄金期。国外高端养老较为成熟。美国CCRC持续照料退休社区较受欢迎，最具代表性的是太阳城，以出售住宅为主。日本的高端养老包括太阳城和日医学馆等，多采取会员制，服务好，入住率高。国内的高端养老产业主要有三种。一是，CCRC持续照料社区，以北京太阳城为例，采用的是出售住宅配套老龄服务设施模式。二是全产业链式高端养老，以泰康人寿为例，全产业链包含了养老、医疗、投资理财、终极关怀等一系列的产品和服务。候鸟式养老是一种养生度假式养老，以气候变化而改变居住地点。国内机构介入高端养老有三种模式，一是房地产企业主导，在开发住房时加入适老化设施。二是产业资本主导，医养结合，配套全面服务较好。三是保险公司主导，与养老产业匹配度高，在各路资本争夺中优势明显。不过，国内高端养老模式也存在诸多问题，包括地产化倾向严重、会员制模式入住率低、运营能力要求较高等。2016年8月17日2016年第31期研究员高彦如I投资研究请仔细阅读在本报告尾部的重要声明2建投研究院2016年8月17日高端养老：各路资本争夺的焦点目录一、四有老人群体是目标客户.......................................3（一）大众富裕老龄人群快速增长.......................................................................................3（二）潜在的富裕老龄人群将出现高峰...............................................................................6（三）高端养老人群特征：“四有”老人.........................................................................10二、国外高端养老借鉴............................................11（一）美国高端养老.............................................................................................................11（二）日本高端养老.............................................................................................................20三、国内高端养老业态............................................28（一）CCRC持续照料社区....................................................................................................28（二）全产业链式高端养老.................................................................................................30（三）候鸟式高端养老.........................................................................................................35四、国内机构介入高端养老的三大力量..............................39（一）房地产企业主导.........................................................................................................39（二）产业资本主导.............................................................................................................41（三）保险公司主导.............................................................................................................43五、国内高端养老模式存在的问题..................................46（一）地产化倾向严重.........................................................................................................47（二）会员制模式入住率低.................................................................................................48（三）运营能力要求较高.....................................................................................................49请仔细阅读在本报告尾部的重要声明3建投研究院2016年8月17日高端养老：各路资本争夺的焦点高端养老是针对高净值老龄人群的一个市场细分，尽管占比较小，但绝对数量大，消费能力强，利润率高，相应地盈利模式可落地，因此高端养老是各路资本争夺的焦点。一、四有老人群体是目标客户（一）大众富裕老龄人群快速增长根据中国老龄科学研究中心的统计，2010年城镇老人的平均年收入为17892元，按照五等分法，城市老年人口的高收入组收入占比为47.6%1，农村老年人口的高收入组收入占比为59.3%。也就是说，收入最高的20%的城市老年人年收入为42583元，最高收入的20%的农村老年人年收入为14102元。如果实现了十八届五中全会提出的到2020年人均收入比2010年翻一番，可以想象高收入组老龄人群的消费能力非常可观。1百分比数据来源：中国老龄科学研究中心2000年“中国城乡老年人口一次性抽样调查”。40.743.829.13324.119.66.13.60%20%40%60%80%100%2010年2000年家庭其他成员供养劳动收入离退休金/养老金其他请仔细阅读在本报告尾部的重要声明4建投研究院2016年8月17日高端养老：各路资本争夺的焦点图12010年与2000年中国老年人口收入来源对比资料来源：wind，建投研究院根据福布斯中文版与宜信财富共同发布的《2015中国大众富裕阶层2财富白皮书》，60岁及以上年龄层占大众富裕阶层的6.6%，其工作单位性质中，在政府及国家事业单位工作的比例为各年龄层最高，达22.7%，在国有企业工作的约占20%，仅有36.4%在民营企业工作，说明目前的较富裕的老年人口，之前工作单位较为稳定的占大多数。在主要财富来源方面，60岁以上年龄层有43.8%的人主要财富来源为工资及奖金。这些都说明，现在的富裕阶层老年人口，多拥有较稳定的社会保障和养老收入。图22015中国大众富裕阶层年龄构成与工作单位性质资料来源：《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》2大众富裕阶层指个人可投资资产在60万至600万人民币之间的中国中产阶级群体。其中，个人可投资资产包括个人持有的现金、存款、股票、基金、债券、保险及其他金融性理财产品，以及个人持有的投资性房产等。30岁以下19.0%30-39岁35.5%40-49岁24.6%50-59岁14.3%60岁以上6.6%51.7%18.5%13.3%7.2%9.3%民营企业国有企业外资企业政府、国家事业单位其他请仔细阅读在本报告尾部的重要声明5建投研究院2016年8月17日高端养老：各路资本争夺的焦点图32015年中国大众富裕阶层60岁以上主要财富来源资料来源：《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》60岁以上的大众富裕人群，98.5%都拥有自住房产，70%以上有拥有2套及以上房产，这说明，对于这部分人群，住房不再是其需要关注的问题，而且住房可能还能补贴部分养老费用。因此，60岁以上的富裕老人的收入稳定且用于养老的占比空间将更充裕。图42015年中国大众富裕阶层家庭拥有住房情况43.8%31.5%26.9%12.2%16.2%1.5%2.2%4.0%工资/奖金企业经营或企业分红金融产品投资夫妻共有财产房地产投资财产继承自由职业收入其他28.1%6.8%3.3%2.1%1.5%43.8%44.1%25.1%20.6%27.7%21.8%32.7%46.9%45.3%40.8%6.3%16.4%24.7%32.0%30.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%30岁以下30-39岁40-49岁50-59岁60岁以上3套及以上2套1套无自住房请仔细阅读在本报告尾部的重要声明6建投研究院2016年8月17日高端养老：各路资本争夺的焦点资料来源：《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》由这些可以看出，中国现有老年人口中，存在着一批生活富裕、有条件享受高端养老的人群，这一部分人群是现有高端养老的主力客群。（二）潜在的富裕老龄人群将出现高峰我们看2014年末中国人口的年龄结构图，最庞大的一部分为40-49岁年龄段，仅这一部分人口就占全国总人口的17.9%，其次为20-29岁。这两大高峰差不多对应着我国建国以来第二次和第三次婴儿潮。图52014年末中国人口年龄结构图（万人）资料来源：wind，建投研究院占比15.5%占比12.8%占比17.9请仔细阅读在本报告尾部的重要声明7建投研究院2016年8月17日高端养老：各路资本争夺的焦点建国后我国经历了3次大的婴儿潮。第一次是刚建国时鼓励生育，当时人口基数小，因此对人口的影响并不是很大。第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，这一波高峰在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。在这个时期，国民经济情况逐渐好转，补偿性生育来势汹汹，人口出生率在30‰-40‰之间，平均达到33‰，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的近20%。现在，第二次婴儿潮人群已然是社会的中坚力量。这群人是在改革开放和恢复高考时期的主力青壮年人，很大一部分人拥有了知识、享受了改革开放的红利。从那时起我国的经济发展和制度建设开始稳定下来，我国经济和政治文化体制的各个主要岗位的职责开始逐渐都由他们承担。快速的经济增长叠加计划经济向市场经济的转轨带来的“空白”，使得这一代人在这一过程中逐步完成了原始资本积累的“第一桶金”。之后，房改使其中的一部分人拥有房产，又在2000年之后迎来了由房地产高速增长推动的中国经济“黄金十年”，这一时期恰逢这一代人的中年时期，他们在改革开放初期积累的“原始资本”成为了进入地产这一资本密集型行业的入场券，他们的居住与投资需求造就了十年地产盛宴，而这十年地产盛宴同时推动着其中的一部分