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1恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告概况数据原始权益人2013201420152016.Q3所有者权益（亿元）40.9040.1143.7933.76总资产（亿元）122.66146.75172.20163.59总债务（亿元）63.6470.87101.7286.36营业收入（亿元）41.5647.2349.0821.65营业毛利率（%）13.1712.7910.3021.20利润总额（亿元）3.89-0.526.83-2.29所有者权益收益率（%）12.2427.3325.4320.64资产负债率（%）66.6672.6774.5779.36注：上述数据源自原始权益人提供的经审计的2014-2015年度审计报告以及未经审计的2016年9月份财务报表，其中2013年财务数据分别为2014年审计报告的期初数；2014年、2015年财务数据为连审报告数据；2016年9月末财务数据均为期末数。评级意见中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）基于2016年【】月【】日及之前获得的相关信息，授予恒泰证券股份有限公司（以下简称“恒泰证券”）设立的“恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划”（以下简称“本专项计划”）A类资产支持证券【】级别，B类资产支持证券【】级别，C类资产支持证券【】级别。该级别表示本专项计划A类资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性【】，违约风险【】；B类资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性【】，违约风险【】；C类资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性【】，违约风险【】。预定评级资产支持证券发行规模（亿元）（亿元）期限信用级别A类资产支持证券9.30约18年（可提前结束）【】B类资产支持证券11.20约为3+3+3+3+3+3年（可提前结束）【】C类资产支持证券0.50约为3+3+3+3+3+3年（可提前结束）【】合计21.00--目标物业系指物业持有人持有的，位于北京市昌平区回龙观镇中关村国际生命医疗园B-6a，《国有土地使用证》号为京昌国用（2013出）第00202号的国有建设用地使用权及其对应国有土地上的所有建筑物、构筑物及其他附着物与定着物。基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给专项计划的，由原始权益人依据《恒泰浩睿-北大医疗产业园私募投资基金基金合同》享有的基金份额所有权和其他附属权益及衍生权益专项计划设立日【】年【】月【】日原始权益人/流动性支持机构/优先收购权人/物业运营方北大医疗产业集团有限公司担保人/差额支付承诺人/回购承诺人北大方正集团有限公司物业持有人北大医疗产业园科技有限公司委贷银行中国民生银行股份有限公司北京分行管理人恒泰证券股份有限公司托管人/监管银行中国民生银行股份有限公司北京分行私募基金恒泰浩睿-北大医疗产业园私募投资基金基金托管人中国民生银行股份有限公司本评级报告是中诚信证评基于2016年【】月【】日及之前获得的相关信息而出具的。在资产支持证券发售后，中诚信证评将根据实际发售结果对本评级报告出具的评级意见进行确认或调整。中诚信证评将在资产支持证券存续期内对其进行跟踪评级，如其风险程度和信用质量发生变化，中诚信证评将可能对其信用等级进行调整。预售报告每日免费获取报告1、每日微信群内分享5+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、每月汇总500+份当月重磅报告（增值服务）扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。2恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告基金规模不超过21亿份基金管理人西藏方恒医疗投资有限公司3恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告信用评级报告声明中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期资产支持证券到期兑付日有效；同时，在本期资产支持证券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。4恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告本专项计划之优势本专项计划存续期间，目标物业持有人北大医疗产业园科技有限公司（以下简称“产业园公司”）每年可获得的租金等目标物业运营收入扣除运营税费后的金额（息税折旧摊销前利润）对当期A类资产支持证券本息的覆盖倍数达1.22倍及以上，覆盖倍数较高；同时根据《目标物业运营管理协议》（以下简称“《运营管理协议》”）的约定，物业运营方北大医疗产业集团有限公司（以下简称“北大医疗”）承诺截至每个目标物业运营收入计算日，若实际运营收入低于必备金额和/或监管账户账户余额低于该目标物业运营收入计算日后第一个委托贷款偿付日的应付委托贷款本息金额的，北大医疗应当在物业运营方支付日向产业园公司监管账户补足差额（“运营收入差额补足金”），以上可为A类资产支持证券本息的按时足额兑付提供一定保障。针对A类资产支持证券每3年回售登记期的回售安排，专项计划设置了流动性支持措施。根据《恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划流动性支持协议》（以下简称“《流动性支持协议》”）的约定：如果截至某一回售行权日，管理人从登记托管机构获取的已确认完成回售的A类资产支持证券份额与该回售行权日对应的回售登记期内确认回售的A类资产支持证券份额存在差额，北大医疗应于回售行权日买入差额部分的全部份额，支付收购资金（“流动性支持资金”）。根据《恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划之优先收购权协议》（以下简称“《优先收购权协议》”）的约定，在每一优先收购权行权期内，北大医疗享有优先收购非由其持有的专项计划B类资产支持证券和C类资产支持证券全部份额的权利（“优先收购权”），且作为享有优先收购权的对价，北大医疗应自首个当期循环起始日起的每一个自然年度，向专项计划支付相当于B类资产支持证券和C类资产支持证券持有人支付的认购资金总额的【30】%的资金，作为权利维持费。此外，北大方正集团有限公司（以下简称“方正集团”）对北大医疗履行《优先收购权协议》项下义务提供不可撤销的连带责任保证担保，，上述设置对B类资产支持证券和C类资产支持证券的本金和收益提供了有效支撑。根据《恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划之担保承诺函》的约定方正集团将对北大医疗履行《流动性支持协议》、《评级下调承诺函》以及《运营管理协议》项下义务提供保证担保。根据《恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划之差额支付承诺函》的约定，若截止清算变现完成日专项计划账户内可供分配的资金不足以使A/B/C类资产支持证券的未分配本金和预期收益获得足额分配，方正集团提供差额补足。方正集团是一家涉足PCB和集成电路行业、IT软件行业、房地产、医疗医药、金融服务业、钢铁、现代服务业等的多元化生产经营企业集团，综合实力很强，其提供的上述连带责任保证担保和差额支付承诺可为本专项计划资产支持证券本息的兑付提供很强的保障。根据北京第一太平戴维斯房地产与土地评估有限公司（以下简称“第一太平戴维斯”）出具的《房地产估价报告》显示，目标物业于2016年6月30日的市场价值为218,500万元，产业园公司以目标物业为其获得的委托贷款提供抵押担保，在一定程度上增加了资产支持证券投资者的安全边际。5恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告本专项计划之弱势及缓解方式本专项计划目标物业的现金流来源于目标物业北大医疗产业园一期的物业运营收入。在专项计划存续期内，若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素导致物业无法于最佳状态运营等情况时，可能会对专项计划目标物业现金流产生不利影响，进而影响A类资产支持证券本息的按时足额兑付。缓解方式：目标物业与中关村生命科学园形成“园中园”的格局，具有一定的区位优势，另外，北大医疗产业园可整合北大医学部和方正集团的资源，为租户提供“研发、临床、金融”三大特色服务，其目前处于运营初期，未来随着产业集群效应的体现，租金水平及出租率均有望上升，同时考虑到租户质量较好和我国商业环境的持续向好，租户的可持续经营和物业的租金回收将获得有效支撑。此外，北大医疗将为实际运营收入低于必备金额和/或监管账户账户余额低于该目标物业运营收入计算日后第一个委托贷款偿付日应付委托贷款本息金额的差额部分提供补足义务，同时方正集团为北大医疗履行上述义务提供担保，上述机制的设置可在较大程度上缓解物业运营收入明显低于预期对专项计划A类资产支持证券本息兑付的影响。目标物业的公允价值可能受到不动产市场景气度下滑的影响，导致市场价值出现下降，致使优先收购权人放弃行使对B类资产支持证券和C类资产支持证券以票面价值收购，进而影响B类资产支持证券和C类资产支持证券的到期偿付。缓解方式：目标物业位于北京市中关村生命科学园，未来该地区经济发展出现极端情况的可能性很低。同时，在每一个优先收购权循环截止日，若北大医疗放弃对B类资产支持证券和C类资产支持证券以票面价值收购，其须累计支付B类资产支持证券持和C类资产支持证券有人认购资金总额的90%作为权利维持费，且方正集团为北大医疗按时足额支付上述权利维持费提供担保，上述设置较好的保障了B类资产支持证券和C类资产支持证券持有人在北大医疗放弃对B类资产支持证券和C类资产支持证券以票面价值收购情形下需处置相关资产时B类资产支持证券和C类资产支持证券本金及预期收益的实现。但同时，中诚信证评将对未来物业资产的公允价值变动予以关注。6恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告评级意见和考虑因素中诚信证评授予“恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划”项下A类资产支持证券信用等级为【】，B类资产支持证券信用等级【】，C类资产支持证券证券信用等级【】，中诚信证评给予上述资产支持证券的评级，主要基于如下方面的考虑：交易结构和目标物业在法律层面的完备性；目标物业实际运营收入对当期A类资产支持证券本息的覆盖程度；北大医疗放弃行使优先收购权所承担成本提供的信用支持水平；北大医疗提供的流动性支持义务以及支付运营收入差额补足金义务；方正集团为北大医疗履行《优先收购权协议》项下义务提供的连带责任保证担保；为北大医疗履行《流动性支持协议》、《运营管理协议》以及《评级下调承诺函》项下义务提供担保；方正集团提供的差额支付承诺和回购承诺；退出机制的可行性；管理人和托管人丰富的运作经验。7恒泰浩睿-北大医疗产业园资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告交易概况交易要素专项计划名称恒泰浩睿-北大