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11房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例高占宪河南国税培训中心2019/9/122第一部分房地产企业纳税评估中应把握的几个主要路径2019/9/133作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金2019/9/144作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本2019/9/155作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象2019/9/166作弊手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费2019/9/17常用评估方法7评估方法案头报表分析账簿核查第三方信息信息系统运用实地核查2019/9/188第一部分基本概念（一）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。2019/9/199第一部分（二）楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。2019/9/11010第一部分(三)甲方供材在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。2019/9/11111第二部分案件来源一纳税人基本情况二评估情况三评估点评四2019/9/11212一、案件来源专项评估2019/9/11313二、纳税人基本情况工商注册、税务登记情况（一）企业经营情况（二）2019/9/11414（一）工商注册、税务登记情况金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业近三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。该地区预售阶段适用预计计税毛利率15％2019/9/11515（二）企业经营情况该公司2007年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2010年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2008年实现预售收入9863.90万元，2009年实现预售收入10821.23万元，2010年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。2019/9/11616三、案件评估情况案头分析准备（一）评估实施（二）评估税款（三）2019/9/11717（二）企业经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2010年竣工取得拍卖地块85.8亩开发了两个项目都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工2019/9/11818（一）案头分析准备评估人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。2019/9/11919纳税申报情况（一）案头分析准备项目/年度200820092010销售收入0032685.13预售收入9863.9010821.233000计税成本OO30397.17期间费用总计814.99788.7470.76利息支出582.34582.340业务招待费13512020.76其他期间费用97.6586.4050主营业务税金及附加646.09708.79660应纳税所得额18.51125.65-1418.07应纳所得税款6.1141.470已纳所得税款6.1141.4702019/9/12020（一）案头分析准备申报表比率分析1财务费用分析2业务招待费分析32019/9/12121可能存在虚增成本或者少计收入问题1.申报表比率分析（完工项目）缴纳所得税款47.57万元所得税贡献率为0.13%3%毛利率为7%20%收入32685.13万元2019/9/122222.财务费用分析该企业2008、2008年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，评估人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2010年以前所有楼盘均未完工。根据企业所得税法及条例，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。2019/9/123233.业务招待费分析该企业2008、2009年列支业务招待费255万元。根据国税发[2009]31号文件规定，预售阶段允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。是否存在问题需要取证核实。2019/9/124约谈、核查受阻2011年7月18日，xx市国税局评估人员约谈金海岸房地产开发有限公司有关人员，并要求提供账簿核查。企业态度强硬，声称所有账簿及其它会计资料于2011年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料。242019/9/125被迫交出账簿Xx市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下，2011年7月23日，该企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行了全面核查。252019/9/12626（二）账簿核查收入核查1成本核查2期间费用审查32019/9/127271.收入核查侧面突破查出少计收入（1）巧妙分析发现隐瞒首付款项（2）现场核查违章建筑收租金（3）2019/9/12828（1）侧面突破查出少计收入营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，评估人员全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿支付销售佣金680.56万元按代销手续费3％推算出实际的预售收入22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元2019/9/12929（２）巧妙分析发现隐瞒首付款项该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，评估人员分析认为，可能存在两种情况：一是可能存在“假按揭”二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。2019/9/13030（２）巧妙分析发现隐瞒首付款项经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，评估人员先后联系了３户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。2019/9/13131（３）现场核查违章建筑收租金为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2010年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。2019/9/132322.成本核查综合评估寻找疑点（1）地税机关协查建安发票（2）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票（3）拆迁办协查查出假拆迁协议（4）不配比结转成本热力站成本全入一期（5）2019/9/13333（1）综合评估寻找疑点总成本3.039亿元单位工程成本3039元（单位工程成本偏高）总地价8000万元楼面地价800元（排除异常）建安成本2.009亿单位建安成本2009元（高出预警值）拆迁补偿款2300万元（可能存在问题）甲供材料成本1.237亿元（虚增成本高危环节）建安费7731万（发票当地开具）地税机关协查建安发票（确定了多列成本）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）拆迁办协查“拆迁补偿协议”（确定伪造补偿协议）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）2019/9/13434（2）地税机关协查建安发票发票存在疑点：一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额1450.05万元。2019/9/13535（3）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票评估人员对该公司大额支出的成本费用项目涉及的发票进行全面核查，对发现疑点的货物销售发票，借助CTAIS系统查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进行外调取证。针对CTAIS系统“发票流向查询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，评估人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本1961.28万元。2019/9/136是否假票金额均要调减销售成本？36假票金额一期直接成本(已完工)已售面积部分调减销售成本未售部分调减存货成本二期直接成本（未完工）调减二期开发成本共同成本配比原则在两个成本对象间分摊属于一期成本已售面积部分，调减销售成本未售部分调减存货成本属于二期成本调减二期开发成本2019/9/13737（4）拆迁办协查查出假拆迁协议该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万元，评估人员怀疑拆迁补偿费过高，经核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，评估人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议25份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本701.11万元。2019/9/13838（5）不配比结转成本热力站成本全入一期房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，评估人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2010年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。2019/9/13939（5）不配比结转成本热力站成本全入一期根据国税发[2009]31号文件对于计税成本的规定，其发生的1000万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为10万平方米，一期应分摊开发成本500万元，企业多列开发成本500万元。鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本500万元。2019/9/140403.期间费用核查未完工开发产品多列利息支出（1）多列业务招待费（2）2019/9/14141（1）未完工开发产品多列利息支出根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取证，证实该企业2008年初取得了两年期开发项目贷款9000万元，2008年和2009年共多列支“财务费用－利息出”1164.68万元。2019/9/14242（1）未完工开发产品多列利息支出根据企业所得税法及条例规定，产品生产周期超过12月的借入资金所发生的借款费用，应计入产品成本。该企业2008年、2009年所有楼盘均未完工，因此其利息支出不应当记入“财务费用”在税前直接列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应摊入利息资本化支出582.34万元。2019/9/14343（2）多列业务招待费根据案头分析阶段发现的疑点，评估人员对业务招待费的问题，进