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1华润置地住宅项目建设工期标准V1.02二、住宅项目建设工期标准三、工程进度计划管理指引一、销售物业计划管理指引主要内容3Ⅰ-销售物业计划管理指引1构建目的为统筹、协调总部各部门、各大区、各城市公司、各项目，规范、加强项目计划在编制、评审、执行、监控、调整、考核等方面的工作，保证项目计划符合项目整体开发计划要求，保证公司的年度经营目标如期实现，特构建销售物业计划管理体系。2术语说明关键节点：分为一、二级节点，均设置为起始点或完成点，而非时间段。由总部统一制定指导性模板，各大区可根据项目特殊性在模板上对二级节点进行增加。一级节点：对公司战略及经营有关键意义的节点，即总部管控的9大节点；（总部管控；总部要求大区全部管控。）二级节点：支持一级节点达成、对项目进度有重要影响的，以及涉及到大区与城市公司职责交界面的重要节点，总部要求大区管控的节点；（总部要求大区全部管控。）4Ⅰ-销售物业计划管理指引3管控方式节点计划编制人审核人审批人备注一级关键节点计划大区投资运营部大区总经理总裁一二级关键节点计划统一编制二级关键节点计划大区投资运营部—大区总经理总控计划项目部项目负责人大区分管领导/城市公司总经理节点编号关键节点级别完成标准P1001投资批复下发一级总部战略管理部下发《投资批复》P1002项目启动会召开一级大区总经理签发《项目运营目标书》P1003项目关键节点计划编制一级总裁签发P1004产品规划建议书评审一级通过总部产品管理部评审P1005方案设计评审一级通过总部产品管理部评审P1006目标成本评审一级按照授权通过总部审批P1007总包单位确定一级按照授权定标报告报总部工程管理部备案P1008销售开盘一级正式对外认购P1009竣工备案一级取得相应备案证件并报总部战略管理部备案4一级关键节点（9个）5Ⅰ-销售物业计划管理指引5关键节点（含一级9个、二级36个）节点编号关键节点级别完成标准备注P2001《土地成交确认书》签订二级与国土局共同签署P1001投资批复下发一级总部战略管理部下发《投资批复》P1002项目启动会召开一级大区总经理签发《项目运营目标书》P2002项目公司注册二级取得营业执照P1003项目关键节点计划编制一级总裁签发P2003项目总控计划编制二级大区分管领导或城市公司总经理签发总控计划P1004产品规划建议书评审一级通过总部产品管理部评审P2004精装产品策划书编制二级通过大区总经理审批P2005立项批复（前期函）取得二级当地发改委下发批复P2006《国有土地使用证》取得二级取得证件P2007《建设用地规划许可证》取得二级取得证件P1005方案设计评审一级通过总部产品管理部评审P2008方案报建完成二级通过政府报建P2009目标成本编制二级通过大区总经理审批P1006目标成本评审一级按照授权通过总部审批目标成本在总部正式接受后，10亿以下的14天内批复，10亿以上的20天内批复。P2010桩基/基础施工图设计完成二级通过审图公司审查P2011桩基施工单位确定二级中标通知书签发根据大区实际情况，若桩基工程包含在总包范围内，则与总包单位确定节点合并填报P2012公共空间装修方案设计完成二级大区内部审批通过6Ⅰ-销售物业计划管理指引5关键节点（含一级9个、二级36个）P2013景观方案设计完成二级大区内部审批通过P2014精装修方案设计完成二级大区内部审批通过P2015外立面方案设计完成二级大区内部审批通过其中：外立面为幕墙的项目，完成标准为幕墙方案设计完成，具备招标条件。外立面为幕墙的高端项目适用。P2016建筑扩初设计完成二级扩初设计完成并通过政府审批若大区无扩初，则可不填报P2017施工报建图设计完成二级施工图设计完成并通过外部审批（政府或审图公司）P2018工程管理实施规划编制完成二级大区总经理或大区总经理授权大区工程总监审批通过，报总部工程管理部备案。P1007总包单位确定一级按照授权定标报告报总部工程管理部备案P2019《建设工程规划许可证》取得二级取得证件P2020《建筑工程施工许可证》取得二级取得证件P2021开工二级桩基开工P2022销售展示区开放二级正式对外开放包括售楼部或样板间P2023结构出正负零二级现场形象进度照片（该分期第一栋出正负零）P2024达到预售条件二级现场形象进度照片P2025《预售许可证》取得二级取得证件P1008销售开盘一级正式对外认购P2026全套施工图设计完成二级实际施工图（非送审版）大区内部审批通过。（指总包施工范围内需要的蓝图，作为总包现场施工的依据）。含栏杆招标图、栏杆材料选型、百页招标图、百页材料选型、门窗招标图、门窗材料选型、平立面分色图、材质展开图、外墙材料选型、幕墙深化图、外装材料选型；不含景观、室内施工图7Ⅰ-销售物业计划管理指引5关键节点（含一级9个、二级36个）P2027主体结构封顶二级现场形象进度照片（第一栋楼封顶）。封顶标准：大结构屋面封顶，不含女儿墙、屋面设备机房层等。不含屋面层P2028景观单位确定二级中标通知书签发P2029精装修单位确定二级中标通知书签发P2030外立面单位确定二级中标通知书签发1、外立面为幕墙的高端项目为：幕墙单位确定；2、普通项目为：相关外立面单位（含门窗）确定。P2031外立面呈现二级现场形象进度照片（外立面涉及的施工作业内容全部完成，外脚手架全部拆除。）所有土建外架拆除完成，涂料、面砖、幕墙施工完成P2032小市政开工二级图纸、材料全部确认；项目部、小市政施工单位、总包单位签署完成场地移交单，正式开工。P2033消防验收完成二级机电消防系统联调完成，系统功能完备；通过验收并取得相应证件。P2034规划验收完成二级通过验收并取得相应证件《建设工程规划验收合格证》、《建设项目规划核实情况意见书》、《规划核实证》或《建设工程规划许可证》P1009竣工备案一级取得相应备案证件并报总部战略管理部备案《工程竣工验收备案证》、《竣工验收备案书》或《竣工验收备案表》P2035清水房交付二级正式交付小业主，以入伙通知书列示的截止日期作为交付日期。若无销售，则以移交物业管理公司为准P2036精装房交付二级正式交付小业主，以入伙通知书列示的截止日期作为交付日期。81编制目的与原则Ⅱ-住宅项目建设工期标准•编制目的在充分调研《华润置地住宅项目开发周期基准》2011版完成情况的基础上，通过与标杆企业深入对标，分析得出：目前公司不同大区、不同项目产品实现能力不均衡，工期差异较大，主要表现在“一级指标基准”由于地域性及项目特点的差异参差不齐，“二级指标基准”则较为宽松，特别是封顶至竣工较标杆公司工期要长。为进一步提高各大区项目开发效率，缩小与标杆企业的工期差距，既实现“早开工”，又实现“早竣工”，特对2011年发布的《华润置地住宅项目开发周期基准》中“二级指标基准”部分进行了修订，聚焦项目建设工期，形成《华润置地住宅项目建设工期标准V1.0版》。•编制原则与同行对标原则。修订过程中参考了优秀同行相关建设工期标准。地区及产品差异原则。重点考虑了由于地域气候差异、项目档次差异、产品类型差异、产品结构形式差异等对工期的影响。可操作性原则。分类尽量简化，定义界定清晰，增加可操作性。92编制依据Ⅱ-住宅项目建设工期标准•《华润置地销售物业计划管理指引V1.0》•《华润置地工程进度计划管理指引V1.0》•关于调整《住宅成本限额设计指标V2.0》项目档次划分标准的通知（[2014]华润置地通字第049号）•《华润置地住宅项目产品复制率评分作业指引》（2011试行版）3适用范围本工期标准适用于华润置地所有在建住宅项目。104术语介绍Ⅱ-住宅项目建设工期标准•关键节点定义节点编号节点名称节点完成标准补充标准说明P2021开工桩基开工。1、有桩基的项目：以围护桩、工程桩两者中先开工时间作为项目开工时间；2、无桩基的项目：以土方开挖作为项目开工时间。（场地平整的土方工程施工、试桩工程施工不计为开工）P2027主体结构封顶（以下简称“封顶”）第一栋楼封顶。封顶标准：大结构屋面封顶，不含女儿墙、屋面设备机房层等。同一分期内如有不同产品业态，则以层数相对较多的业态第一栋楼封顶作为封顶时间。P1009竣工备案（以下简称“竣工”）取得相应备案证件并报总部战略管理部备案。必须同时达到以下条件：1）完成交房所需的各项工程，通过政府相关主管部门的验收，取得竣工备案证明；2）完成交房前的质量检查和问题销项，具备交房条件；3）正式通水、通电，具备通气、采暖条件。注：（1）“开工”、“主体结构封顶”、“竣工备案”节点编号、节点名称及节点完成标准均与《华润置地销售物业计划管理指引V1.0》一致，但对完成标准进行了补充说明；（2）对于部分地区存在先交房后办理竣工备案证明的情况，以项目交付日期作为上表“P1009竣工备案”节点的完成时间，其中：交付日期以入伙通知书列示的截止日期为准。114术语介绍Ⅱ-住宅项目建设工期标准•产品业态定义别墅/多层：地面7层及以下的建筑；小高层：地面7层以上，17层及以下的建筑（工期标准按17层计算）；高层：地面17层以上，33层及以下的建筑（工期标准按33层计算）；超高层：地面33层以上，55层及以下的建筑（工期标准按55层计算）。•创新项目定义创新项目是指除《华润置地住宅项目产品复制率评分作业指引》（2011试行版）明确的复制项目外，其余都属于创新项目。124术语介绍Ⅱ-住宅项目建设工期标准•项目档次定义根据公司2014年7月18日下发《关于调整《住宅成本限额设计指标V2.0》项目档次划分标准的通知》（[2014]华润置地通字第049号），确定项目档次划分标准档次售价与当地平均房价比净利润率要求售价要求（元/m2）使用说明T200%以上28%＞40000判定顺序：售价、售价比、利润率。由总裁确定此类项目档次，需满足净利润率28%。A150%-200%25%＞20000判定顺序：售价、售价比、利润率。当净利润率低于25%，应降为B档，应选择标杆值或根据竞品对标选择更低标准，以满足最低的净利润率指标20-25%要求。B120%-150%20%＞10000判定顺序：售价、售价比、利润率。当净利润率低于15%，应降为D档，以满足净利润率指标15-20%。C90%-120%15%＞7000且≤10000判定顺序：售价、售价比、利润率。当净利润率低于15%，应降为D档，以满足净利润率指标10-15%要求。D-10%≤7000判定顺序：售价、利润率。当净利润率低于10%，应选择标杆值或根据竞品对标选择更低标准，以满足最低的净利润率指标10%。135建设工期标准Ⅱ-住宅项目建设工期标准•各产品业态建设工期标准工程节点/因素多层/别墅（月）小高层（月）高层（月）超高层（月）毛坯精装毛坯精装毛坯精装毛坯精装开工到封顶779912121919封顶到竣工813812.510.515.512.520合计15201721.522.527.531.539145建设工期标准Ⅱ-住宅项目建设工期标准•建设工期标准补充说明（1）冬歇期及春节假期说明①上述工期不含冬歇期和春节假期；②考虑北方地区冬季施工的影响，每经历一个冬季，增加因寒冷天气导致的额外施工工期，但冬歇期和春节假期增加工期不叠加。其中：工期增加5个月：哈尔滨；工期增加4个月：长春；工期增加3个月：沈阳、大连、鞍山；工期增加2个月：北京、天津、唐山、秦皇岛、太原；工期增加1个月：石家庄、烟台、威海、青岛。其余已进入城市暂不考虑冬歇期；新进入城市，结合上述列示城市区域，适用同类城市基准；③春节假期：每跨一个春节增加20天。155建设工期标准Ⅱ-住宅项目建设工期标准•建设工期标准补充说明（2）精装房补充说明①本标准中精装房，是指以精装报建及精装备案的项目；②上述工期标准适用于项目档次为C/D档的精装项目。在C/D档基础上，项目档次为A/B档的，精装修工期增加1个月；项目档次为T档的，精装修工期增加2个月；③若是毛坯竣工验收、竣工备案之后再进行户内精装修施工的，按照对应产品档次的精装修工期增加额外