2016城市科技智能地产成就智慧上海

ShaunBrodie戴德梁行中国区战略研究主管20166月28日城市科技智能地产成就智慧上海作者ShaunBrodie中国区战略研究主管[e-mail]2目录摘要简介智慧城市⸺概况智慧城市⸺对中国和上海的意义科技及智能房地产总结4692751753摘要城市科技智能地产成就智慧上海4全球正处于城市化进程中，中国也不例外。上海等城市正在展现它日益增长的经济重要性，科技应用不断发展，然而资源却变得稀缺。通过充分利用新科技和它所提供的解决方法，智慧城市能够更有效地提高资源利用效率。当智慧城市投入运行，它可以改善城市居民的生活质量，提高城市服务水平，减少成本和资源消耗，加强政府和人民的互动，从而提高城市的竞争力。中国目前有超过300个政府批准的各种形式的智慧城市发展规划。随着智能发展需求越发旺盛，未来这个数字将不断增加。中国上海，已经通过了一系列智慧城市的发展规划。以2011年为例，上海出台了名为“智慧上海”的三年发展规划。从那时起，上海明确了以居民生活为导向的智慧城市规划和目标。未来短期内，上海智慧城市发展将受到国家目前“五年规划”的影响。根据这项规划，智慧城市将会在五个重要的领域发挥积极作用，包括：实现政府管理现代化，加大科技利用，推动教育创新，鼓励环境可持续发展以及促进社会进步。上海本身的“十三五”规划（2016-2020）对城市的发展同样至关重要，其目标为实现2020年的经济发展计划，扩张服务业，升级制造业，努力将城市发展为创新中心，并优化城市整体规划。最后，在实施智慧城市规划的时候，中国城市（比如上海）应该认真考虑其商业地产功能和价值。智能房地产开发，成功整合并利用了最新科技，可以提高效率，提升资产价值，增加可持续性。以智能办公为例，通过建筑信息模型平台（BIM）与综合办公管理系统的使用，可以更有效地进行办公管理。智慧购物中心则可以通过充分利用大数据和店内科技来丰富购物体验，从而实现资产增值。最后，智能物流仓储可以通过有效使用物联网（IoT）硬件与软件管理能源消耗减少相应的成本，从而增加其可持续性。5简介6本报告探讨了科技如何被城市，特别是商业物业所利用，从而使城市环境更加智能化。我们将从智慧城市的定义开始，重点探讨在智慧城市中，科技对房地产市场的改变。接下来，我们将关注中国，尤其是上海，在智慧城市发展方面所取得的成就。我们同时也会解释像中国“十三五”规划这样的政策如何与智慧城市发展接轨，特别在上海这样的主要中心城市。然后，我们将把目光投向国际舞台。在这一部分，我们将看到世界上几个主要城市对智慧城市所做的最佳实践。其后，我们将就智能办公、零售及工业物流物业的开发，探讨智能商业房地产。这部分我们将主要关注科技如何：提高办公物业的效率；增加零售物业的资产价值；提高工业物流物业的可持续性。最后，我们梳理总结了报告中关于智慧城市发展和智能房地产，并对上海未来城市发展有重要影响的要点。此份报告涵盖了什么？78智慧城市⸺概况9什么是“智慧城市”？这是个非常宽泛的问题，它具有多面性，涵盖了广泛的领域。巴西里约热内卢现任市长EduardoPaes最近的一段讲话，与我们智能地产的三个主题⸺效率、价值与可持续性⸺联系紧密，十分简洁地回答了这个问题：什么是“智慧城市”？“智慧城市是指那些有效管理其资源的城市，其交通、公共服务和灾害应对，应实现智能操作以减少成本；提高性能；减少碳排放。”⸺EduaroPaes（里约热内卢市长）基于Paes的定义，智慧城市可以看作是这样一个城市，其能够使用通讯科技去搜集、处理和传播信息，从而做出更好的决定。当智慧城市投入运营，它能够：提高生活质量；升级城市服务的功能和交互性；减少成本和资源的消耗；加强城市居民和政府组织的联系。城市科技智能地产成就智慧上海10在智慧城市中，这些部门已经实施了智慧城市的应用，不仅提高了城市规划管理、城市基础设施管理和城市社会管理，而且提高了实时处理的能力。因此，智慧城市是一个准备更充分以应对各种挑战的城市，而不是一个与居民只有“事务性”关系的城市。医疗保健智慧城市管理社会管理规划管理公共安全政府服务房地产Education社会福利基础设施管理能源水交通资料来源：戴德梁行研究部为实现智能管理的目的，目前已经运用并推进智慧城市技术的行业部门包括：政府服务；公共安全；房地产；能源管理；水资源管理；交通运输管理；教育；医疗保健；社会福利（图1）。智慧城市管理图111智慧城市的概念已经兴起有一段时间了。第一个智能社区是英国的布莱切利园，它是二战期间英国电码译员的集中地。40年后，到了1980年代，智慧城市的概念才真正开始兴起。1986年，伦敦是第一个提供开放性数据的城市（图2）。全球发展⸺从布莱切利园到2025年的88个城市资料来源：戴德梁行研究部全球智慧城市发展时间线（1986-2015）图2200020102013201520111992伦敦‒首份城市开放数据大伦敦议会里约‒“智慧成长”联合国21世纪议程联合国环境与发展会议全球‒千年虫千年虫危机横滨‒数据城市首份智慧城市总规划马斯达,阿布扎比‒生态城市低碳,智能电网松岛‒生态城市韩国智慧城市伦敦‒智能伦敦计划智慧城市认证计划埃德蒙顿‒IBM智慧城市IBM智慧城市挑战印度‒智慧城市发展全印度100个智慧城市建设2014圣艾伯特‒智慧城市卓越中心1986城市科技智能地产成就智慧上海121992年，里约热内卢举行的环境和发展会议就关于“智慧发展”的《21世纪议程》进行了讨论。从那时起，许多城市开始实施智慧城市技术与方案，比如开发宽带网络，建立电子服务，连接传感器和数据，藉以提高城市基础设施生态系统。其中比较知名的城市包括（图3）：资料来源：戴德梁行研究部欧洲：维也纳（奥地利）赫尔辛基（芬兰）巴黎（法国）柏林（德国）阿姆斯特丹（芬兰）巴塞罗那（西班牙）斯德哥尔摩（瑞典）格拉斯哥（英国）伦敦（英国）密尔顿凯因斯（英国）南安普顿（英国）美洲：里约热内卢（巴西）圣保罗（巴西）卡尔加里（加拿大）埃德蒙顿（加拿大）圣艾伯特（加拿大）多伦多（加拿大）温哥华（加拿大）滑铁卢（加拿大）波士顿（美国）芝加哥（美国）拉格朗日（美国）纽约（美国）旧金山（美国）西雅图（美国）亚太地区：悉尼（澳大利亚）北京（中国）香港（中国）上海（中国）台北（中国）三鹰（日本）东京（日本）横滨（日本）新加坡首尔（韩国）松岛（韩国）水原（韩国）中东地区：马斯达尔（阿布扎比）德黑兰（伊朗）图3世界部分智慧城市（2016）}}埃德蒙顿卡尔加里圣艾伯特温哥华西雅图滑铁卢多伦多芝加哥拉格朗日里约热内卢圣保罗悉尼新加坡香港台北上海北京维也纳东京横滨三鹰马斯达德黑兰巴塞罗纳巴黎阿姆斯特丹柏林赫尔辛基斯德哥尔摩格拉斯哥纽约波士顿旧金山}首尔松岛水原}伦敦南安普敦米尔顿凯恩斯13到2025年，预计全球人口将达到80亿左右，届时全球将至少有88个功能性完全的智慧城市（图4）。基于美国HIS咨询公司对智慧城市的定义，智慧城市的数量从2013年的21座城市不断增长。2013年，欧洲-中东-非洲（EMEA）地区拥有最多数量的智慧城市。然而到2025年，亚洲智慧城市数量将超过全球其他大洲，达32座。与此同时，欧洲将会有31座智慧城市，美洲为25座。资料来源：戴德梁行研究部图4全球智慧城市数量（2013-2025）0204060801002013201420152016201720182025城市科技智能地产成就智慧上海14为什么要推广智慧城市？资料来源:国家统计局，戴德梁行研究部图5中国城市人口及城市化率（1980/2014）但是我们为什么要大力推广智慧城市呢？当前，随着全球城市化的不断推进，城镇地区经济比重日益增加，新科技的使用不断增加，而城市资源日益短缺。更重要的是，联合国估算目前全球大约70%的温室气体排放量来自于城市。为了解决这些问题，以及不断增加的市政服务需求，并且持续提高效率，城市需要变得更智慧。智慧城市可以通过提供合适的技术及其自身的解决方案，来解决相关的问题，如城市拥挤、能源及水资源浪费的问题、同时更有效地分配资源，从而提高城市环境中的生活质量。在世界各地，很多城市正在不断扩张成更大的城市集群，并吸引越来越多的人来城市工作和生活。据联合国统计，到2050年，约70％的世界人口将实现城市化。城市化趋势在新兴国家尤为明显，其城市扩张速度非常之快。例如，中国在1980年城市化率仅为14%。在2014年，这一数字迅速提升至55%（图5）。城市人口农村人口农村人口城市人口14%1980年城市化率（总人口=9.9亿）2014年城市化率（总人口=13.7亿）55%15城市人口迅速增加，如交通、能源、供水及废物处理等公共服务压力巨大。为了减轻资源压力，发展中的城市必须建立更加智能化的系统，来提高城市资源利用效率。随着全球城市化的不断推进，世界各地的城市集群将逐渐成为全球经济增长的主要驱动力（图6）。据美国有线电视新闻网全球撰稿人、新加坡国立大学李光耀公共政策学院亚洲和全球化研究所资深研究员ParagKhanna预测，未来世界经济将由40到50个巨型城市主导，而非200个主权国家。主要城市集群将容纳全球大部分的人口，并成为整体经济发展的主要贡献者。图6全球城市集群及其经济价值（2015）资料来源:ParagKhanna(美国有线电视新闻网全球撰稿人，新加坡国立大学李光耀公共政策学院亚洲和全球化研究所资深研究员)，戴德梁行研究部编辑整理人口密度：每平方公里人口数量美国波士顿-华盛顿英国伦敦土耳其俄罗斯莫斯科莫斯科莱茵-鲁尔大伊斯坦布尔德黑兰-卡拉季GreaterDelhi重庆-成都环渤海地区东京-大阪东京-大阪日本中国长江三角洲珠江三角洲长江三角洲珠江三角洲马尼拉马尼拉菲律宾雅加达印度尼西亚雅加达开罗开罗拉各斯-贝宁城金沙萨内罗毕内罗毕印度孟买-浦那肯尼亚孟买-浦那阿布-迪拜约翰内斯堡埃及伊斯坦布尔伦敦洛杉矶-旧金山洛杉矶-旧金山达拉斯-沃斯堡波士顿-华盛顿墨西哥城墨西哥城墨西哥巴西圣保罗圣保罗GDP($)2,500-175,000501-2,500101-50051-10026-506-251-520万亿10万亿5万亿1万亿1千亿城市科技智能地产成就智慧上海16资料来源:国家统计局，戴德梁行研究部图7中国总体GDP及服务业占比（1980/2014）基于这一点，城市作为整体经济发展的主要贡献者，其重要性日益增加。以全国的服务业（主要在城市范围内产生进行的经济活动）作为中国经济发展的因子，可以看到服务业对全国整体经济的重要性。1980年，中国的服务业占比达到全部GDP的21％，为人民币4,550亿元。到2014年，这项指标已激增至人民币63.6万亿元，占总体GDP的48％（图7）。随着世界各地的城市，尤其是中国的城市，成为越来越重要的经济中心，城市之间的竞争变得更加明显。具有前瞻性，并希望不断提升自身竞争力的城市，不仅已经制定了一个智慧城市的规划，还在城市发展的同时，不断提高完善其现有的规划，使它们能够在区域经济中保持领先的地位。Urban1980年GDP:4,550亿人民币服务业占GDP:21%2014年GDP:63.6万亿人民币服务业占GDP:48%服务业服务业17如今，人们在众多设备中使用新科技，其方法和目的非常多样化。用量的上升带来了人们对于数据和信息需求的不断扩大（图8）。现在，我们生活在一个每秒钟有290万封电子邮件被发送，每分钟有100小时的视频被上传到YouTube，每天有5亿个推特被发出的世界。到2020年，可以预见，世界各地被连接起来的设备将达到200亿个；到2026年，大数据产业将可以产生850亿美金的经济效益。随着对新科技使用的增长，对数据和信息需求的增长以及对相关的信息和数据的实时性需求的不断扩大，世界各地对于智慧城市的需求将会更加普遍。图8信息科技图表资料来源:金融时报，国际金融学会，高德纳咨询，毕马威，福布斯，大数据，Wikibon，戴德梁行研究部201120162026安装数量(十亿)2014201520