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设备运行与管理标准手册（2015年4月修订）XX物业服务有限公司目录前言........................................1第一章物业设备管理概述........................1第二章消防设备运行与管理.......................7第三章电梯运行与管理.........................14第四章给水设备运行与管理......................22第五章供电设备运行与管理......................32第六章供暖设备运行与管理......................37第七章中央空调设备运行与管理..................43第八章工程维护管理服务.......................47XX物业服务有限公司1前言物业设备是整个物业的重要组成部分，是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。管理好、运行好、维护好、改造好物业区域内的现有设备，提高设备运行效率和完好率，是物业服务企业运行和管理设备的根本目标。设备运行与管理涉及面比较广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用是物业管理服务的重要内容之一。物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的核心组成部分。在物业服务活动中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量、生活秩序、工作效率，而且还会影响到物业服务企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：一是物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强。其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业服务企业的效益。其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业服务企业服务质量和管理水平的综合尺度，业主满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。因此，从物业管理服务活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位。第一章物业设备管理概述物业设备管理的内容范围很广，包括：物业设备的基础管理、物业设备的运行管理、物业设备的安全管理、物业设备的维修保养管理等内容。如何搞好物业设备的管理工作呢？本节将从以下三个方面进行阐述。一、物业设备运行的特点和要求支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：1、各类管、线结构各类管、线结构包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、XX物业服务有限公司2干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比作一个生命体，这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是要去认识、熟悉、把握这些管线网络走向，从各类结点入手，逐步展开、深入。2、各类驱动转换设备各类驱动转换设备包括发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用余量不足的情况，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用余量，当备用余量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行管理的要点，当备用余量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。熟悉设备，不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负载的变化，了解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。3、终端设备终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施的停用不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心，因“小”失“大”，失去用户的信赖。4、设备运行环境环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的，它在“制造”环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有XX物业服务有限公司3一个丨离足物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，就不能够使设备发挥最大效率，甚至不能保证其正常运行。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的结果。上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必须从这四个部分入手，去了解它，认识它，掌握它。物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里、由浅入深、由静到动、由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业服务企业保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡“能者为师，不耻下问”，要求“互教互学，共同提高”。这样。逐渐使从事设备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到“心中有数，有案可查，有据可依”，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。二、物业设备运行的目标物业设备运行的目标，从物业管理服务行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。1、安全性安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目标，一是设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境的运行安全；二是用户的使用安全，如用电器的接地保护等；三是搮作者的生产安全。保证安全的主要措施有：（1）思想上高度重视，行动上处处小心。对于管理者，要有一个“婆婆嘴”，不厌其烦，时时提醒；对于操作者，要多一个“小心眼”，步步谨慎。（2）严格按章办事。规章制度是保证安全的长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违章的苗头，任何人都有权制止。（3）定期检测、试验，进行预防性检修、维护。设备运行有自己的规律，应当纳入周期安检的器材或设备，决不能以任何理由拖延或停止周检。对一XX物业服务有限公司4些未规定周期安检的设备，当运行时间较长时，为防止疲劳损伤形成的安全隐患，应安排进行检验或试验。2、可靠性物业设备运行的可靠性表现在两个方面：一是对服务需求的保障能力；二是应付突发事件的及时性。提高设备运行的可靠性，取决于两基本条件。（1）设备保障能力。包括设备容量、备用设备容量；设备运行参数的稳定性、可调节性；管线布置的合理程度，以及终端设施的完好率等。（2）管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。在设备运行体系已经配置完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做到“三严”：严格的管理制度；严密的运行计划（包括突发事件应对计划）；严肃的工作作风。3、舒适性从物业管理行业服务性的特点看，舒适性目标是物业设备运行管理必要的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管理员工工作细腻性一面的一项指标。舒适性指标包括两个方面：一是指标满足性，即功能满足程度。这是一项硬性指标，靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制，但给定参数的高、低，要靠操作者和管理人员长期探索，认真总结分析才可以得到，这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性，即感觉满足程度。这一要求除了考虑服务对象的共性之外，还要考虑服务对象之间的差异，尽可能做到“因人而异”提供高质量的服务。4、经济性物业服务企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备运行管理的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比，是一个收敛性或限制性的目标。经济性对物业设备运行的要求是：必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标。节省能源是实现经济性目标的主要途径。能源费用是物业设备运行费用的主要部分，节省能源费有两种方式：一是利用能源的可替代性，采用适用的经济的XX物业服务有限公司5能源；二是省能，因为釆用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造，在物业管理中，工程和设备改造是比较困难的。那么，降低能源费用基本上靠省能方式实现。省能亨两个途径：第一，是减少使用量，这在某些场合和时间是可行的。例如降低照度过高的照明功率；低过高的供暖温度等。但减少使用量与用户需求往往是矛盾的。因此，这个途径有较大的限制。第二，是提高能源利用率。其方法有三：改造设备，提高能源利用效率；合理调节运行方式和运行参数，最大限度的利用能源；减少能源损失。总之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是楼宇省能、节省能源费的主要方式。易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时，耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，择优采用，减少运行消耗。维保方便。新建、改造设备等工程项目，必须考虑维保方便，以减少维修开支。三、物业设备运行管理要点1、建立和完善物业设备运行标准。由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点，因此就不可能有一种统一的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业，其运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。随着设备运行、时间的推移，物业服务对象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管理的全过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以“变”求“不变”。所谓“变”，是指标准修订、完善的动态过程；“不变”，是通过完善标准，贯彻执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。2、强调预防性措施。由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，包括：XX物业服务有限公司6（1）预防性试验；（2）预防性检修；（3）突发事件应变方案；（4）巡检、点检、定检。实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台账，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划地进行维护检修，避免因故障突发造成停机事故。对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点，可逐步建立完善的节点台账，实行“位式”管理，主要内容是：（1）逐件建立台账，一一对应，有据可查，防止疏漏；（2）合理制订巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；（3）制定保养周期，分批轮检，不疏不漏；（4）采用保养合格及期限标贴方法，便于检查。预防性试验制度是设备可靠