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1××集团园林景观工程全过程管理手册编制单位：××集团成本管理部编制时间：二〇〇八年十二月2资料汇编（2008版）目录1、总则2、房地产园林景观工程内容及涵盖范围3、景观工程目标成本编制作业指引4、景观工程招标文件编制要点5、景观工程投标单位考察作业指引6、景观工程招标清单及控制价编制作业指引7、景观工程评标定标管理细则8、景观工程合同管理要点9、景观工程现场施工管理要点10、景观工程结算管理作业指引31、总则1.1编制本资料汇编的目的为了加强标准化和规范化管理，为分公司景观工程成本管理及施工管理提供帮助和参考，推进集团系统内景观工程统一管理体系和管理标准，我们对集团系统内已建和在建景观工程进行梳理，从景观工程内容的划分、目标成本的估算及制定、招标文件编制、单位考察、招标清单和控制价的编制，到招标评标、合同管理、施工管理及竣工结算进行分章节说明，融合了××集团现行的制度流程与实例操作手法，编制了本景观工程资料汇编2008版。1.2编制本资料汇编的意义对以往工程和在建工程进行梳理和总结，存在不足的或错误的进行改正和吸取经验教训，做的好的地方和环节将经验加以固化推广，将××集团景观工程管理和实践经验固化下来，指导今后的相关工作。1.3编制本资料汇编的依据本资料汇编都是根据现行公司制度、表格及流程摘录汇编，另外增加很多实例，比如较好的招标文件、成都项目单位考察模式以及完善的结算范例。1.4编制说明本资料汇编为第一版次，必定存在许多不足和疏漏的地方，希望区域公司成本管理人员及工程管理人员结合工作实际提出宝贵意见，共同完善这份资料汇编，让它切实能对我们今后的管理工作有所帮助。―――编者2008.1242、房地产园林景观工程内容及涵盖范围（1）工程内容：室外园林景观、道路广场、绿化工程、架空层景观、屋顶花园景观等。（2）涵盖范围：道路、园路、广场、水景及泳池、景亭、景桥、木栈道(桥)、花架、绿化、运动场地、园林土石方、景墙及挡土墙、围墙工程、门卫房、入口大门、室外景观水、园林喷灌、景观照明、雕塑、园林桌椅、游乐休闲设施、交通标识、门牌号码、车位划线、信报箱、室外家具、摆设、垃圾桶、临时装饰小品及LOGO等。（3）按成本科目分类如下：5002.05.01.05室外土方工程指室外和园林种植土的土石方工程（含滤水层等）5001.05.02园林环境工程费指室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程5001.05.02.01园林土建工程包括硬质铺装、道路、景墙（挡土墙）、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等项目5001.05.02.02绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护5001.05.02.03围墙工程指小区围墙基础、结构及装饰部分5001.05.02.04景观水电指室外景观照明、景观给排水、绿化喷灌等5001.05.02.05物业及交通设施指物业标识、门牌号码、信报箱、车位划线、车挡及保安亭等5001.05.02.06室外零星设施指上述园林环境工程未包含的一些零星设施5001.05.03配套设施费5001.05.03.01游泳池指小区内游泳池建设费用5001.05.03.02网球场指小区内网球场建设费用5001.05.03.03垃圾站指小区内垃圾站建设费用5001.05.03.04物业管理用房指单独建设的物业管理用房或移交给物业单位之前对其装修、装饰的费用5001.05.03.05其他配套用房指单独建设的其它配套用房费用53、景观工程目标成本编制作业指引（1）适用范围适用于项目策划、景观方案设计、景观初步设计、景观施工图设计及景观施工各阶段的目标成本确定工作。《目标成本管理规定》要点A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。C.主体工程施工图设计完成后，分公司负责编制（或委托咨询公司编制）施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后，组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书》。E.（一）可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过30%；（二）规划方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过15%；（三）项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过5%；（2）园林景观成本构成5002.05.01.05室外土方工程指室外和园林种植土的土石方工程（含滤水层等）5001.05.02园林环境工程费指室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程5001.05.02.01园林土建工程包括硬质铺装、道路、景墙（挡土墙）、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等项目5001.05.02.02绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%5001.05.02.03围墙工程指小区围墙基础、结构及装饰部分5001.05.02.04景观水电指室外景观照明、景观给排水、绿化喷灌等5001.05.02.05物业及交通设施指物业标识、门牌号码、信报箱、车位划线、车挡及保安亭等5001.05.02.06室外零星设施指上述园林环境工程未包含的一些零星设施5001.05.03配套设施费5001.05.03.01游泳池指小区内游泳池建设费用5001.05.03.02网球场指小区内网球场建设费用5001.05.03.03垃圾站指小区内垃圾站建设费用5001.05.03.04物业管理用房指单独建设的物业管理用房或移交给物业单位之前对其装修、装饰的费用5001.05.03.05其他配套用房指单独建设的其它配套用房费用6（3）项目目标成本表编制3.1项目论证决策阶段，依据投资估算确定景观目标成本，成为景观总目标成本，用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。3.2项目景观方案设计完成后，依据方案设计设计估算确定目标成本，成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。3.3初步设计完成后，依据初步设计概算确定目标成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一。3.4施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本，作为项目施工阶段成本控制目标。3.5景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上表《园林景观成本构成》进行测算编制。（4）确定目标成本应遵循的基本原则4.1标杆瞄准在项目选择和项目策划阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。4.2满足顾客需求a)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。b)在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。4.3竞争策略要求a)在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。b)在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。4.4倒逼成本4.4.1通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。4.4.2用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项目开发策划的硬性指标。4.4.3用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。a)方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费（一般为景观总目标成本×8%）。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方7案设计，直到方案设计优化满足此要求。b)景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。c)景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到景观施工图设计优化满足此要求。d)测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。（5）制定景观目标成本参考数据投资水平标准定位（元/㎡）产品分级A100-200通常见于政府修建的经济房与农民集资房，其景观绿化水平档次极低，相比于较低成本购房带来的实惠，置业者对景观并无太高要求。普通标准B200-300售价不高，定位普通人群的普通住宅，有基本的活动场地和小孩娱乐场地，有适当的绿化和休憩的地方。A300-450在大多数地理位置并不优越，市场定位中等的楼盘，尤其是以开发周期短、土地资源有限，作为盈利策略的开发商，无论在设计上、施工上，其景观成本投入通常定位于这个标准。中档标准B450-550景观档次较高的、受业界认可好评的，其投资成本都提高了一个标准，而且其更加重视前期规划设计，主要表现在其投资成本上在设计上的投入相对有较大幅度的提高。A550-700B700-1000多运用于高端楼盘，有效的提高业内知名度。此标准楼盘景观的突出特点是其景观绿化植物、土方的成本相对投入惊人，都通过高密度、多种类的植物配置手法，甚至大量运用盆栽植物、热带植物结合造坡，充分的迎合了市场对软景的偏好，满足高端置业者的需求，其成本造价在市场上远高于其他楼盘。高档标准C1200多用于楼盘展示面的投入、以及少量定位尖端的楼盘。注：以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。8景观投资原则：基于以上分析，提出以下投资原则及控制性建议：1.景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配，可参照同档次楼盘的景观投入水平。2.尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作，不仅能够有效的优化产品设计，而且能够提高产品的知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。3.选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。4.为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平，相反，则可以适当低于平均水平，合理的有一定程度的区分景观投入，控制整体投入将使投资更加合理，经济。景观投资重点1.根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售买场路线的景观投资水准。2.在考虑景观均好性的同时，适当的提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。3.依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。4.根据“木桶原理”，在相对劣势地块（朝向不好、周边环境差）周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。9《园林景观成本目标编制参考的设计标准》第一部分总则第二部分硬景第三部分水景第四部分软景第五部分构筑物第六部分部品10第一部分总则一、目的为使××集团系统内开发的住宅项目满足景观舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高小区景观质量，加强全过程目标成本管理，便于成本目标的编制与确定。二、依据本细则作为××集团园林景观成本目标制定指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合××集团以往住宅项目开发的实践经验，对景观设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成，在景观施工图未完成之前，指导成本编制及审核。三、适用范围适用于××集团项目的园林景观成本目标制定，在实施中宜参考本细则，预防常见问题，确保景观效果，合理控制园林景观成本。景观施工