《批量精装修全过程管理手册》第4章精装修项目管理和

[e-mail]2013/10/25Wu/Shenzhen|编者E-MAIL：[e-mail]和胜建设SINCE1969批量精装修全过程管理手册[e-mail]前言作为一种方便快捷的住房模式，市场促使精装房应需而生并成为商品住宅市场的发展方向。未来的地产行业，精装修将是住宅商品的重要卖点，成为市场竞争的高级形式。建造精装修房，是房地产业由半成品向成品的回归，是不可阻挡的发展潮流。除了政府部门对精装修房的鼓励引导之外，开发商在精装修项目操作过程中也带来实际的效益。首先，精装房提升楼盘销售价格。精装房在旺市时能提高项目品质感，获得溢价空间。且因为带精装卖提高项目整体竞争力；淡市时，精装房能作为优惠方式提高项目附加值，支撑销售。其次，他能树立楼盘高端形象，打造企业品牌。新建住宅越来越高档化、精品化，精装房通过专业的建筑设计及材料细节的处理来达到真正人性化家居的目的，在基本的平面居住模块上配备世界顶级品牌的功能器具，打造“高品质”的生活配套，从而延续物业由内到外的品质感，迎合时代发展潮流和目标消费者需求。更重要的是，批量精装减少了装修成本，且方便物业管理维护。普通毛坯在交房入伙后长达半年到一年的时间整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效的避免。精装修工程具备集中式采购、规模化运作的条件，可以有效降低装修成本，且精装房收楼便可入住或出租，可比毛坯房提前获得收益。精装修设计在建筑设计阶段将室内设计提前介入，消除了消费者自行装修时水电改造、乱拆承重墙、装修噪音污染等浪费违规行为。和胜装饰倡导“工业化装修”模式，把和胜工业化生产基地和前方项目基地有机结合实现“工厂化生产，现场装配”；通过深化设计实现，提高施工效率、质量同时降低项目成本，设计阶段就认真考虑后期使用、保养、维护，编制《精装修房使用手册》培训小业主，协助开发商成功交楼以利于后期物业管理。房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，市场对精装修房的关注度已日益提高，因此，如何做好精装修产品，做出使消费者满意、开发商收益的装修产品显得更为重要，本《精装修全过程操作手册》基于此目的，由和胜装饰总结多年经历，进行分析、研究，对装修的标准进行专业探讨。因成书仓促，恳请广大同行、专家指正。编者：吴友亮年月日[e-mail]目录第4章精装修项目管理及实施细则模块.....................................................4第1节前言.......................................................................................................4第2节精装修项目实施细则...........................................................................5精装修项目（前期）准备阶段实施细则.................................................5精装修项目实施（中期施工）阶段实施细则.......................................14精装修项目（后期）维修阶段实施细则...............................................24第3节附件.....................................................................................................28[e-mail]第4章精装修项目管理及实施细则模块第1节前言为加强集团精装修管理，提高精装修房的效果及工程质量，有效地进行质量、进度、成本、安全控制。全面规范精装修管理流程，使精装修项目所涉及的各个专业组更快更好的进行沟通与协调，提高效率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。本流程及实施细则的内容包括：从精装修的产品定位到交房过程中，跟精装修有关的所有过程管理及与主体工程、配套项目的平行操作协调流程。[e-mail]第2节精装修项目实施细则精装修项目（前期）准备阶段实施细则2.1.1精装修产品定位：在整个产品定位阶段对精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。2.1.1.1主责部门：营销中心配合部门：设管中心、成本中心组织协调部门：项目管理中心精装2.1.1.2工作程序：（1)营销中心在产品定位时对是否做精装修作出论证并交集团执行委员会审批通过；（2)项目管理中心精装会同营销中心、设管中心、成本中心、项目公司根据产品定位，调查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本并提出建议，设管中心负责总结形成产品精装修的成本指标及交楼参考标准，经项目管理中心精装审批通过上报集团执行委员会审批；（3)项目管理中心精装根据集团执行委员会审批的项目精装修成本指标及交楼参考标准，并随同整体作业大纲下发给集团营销中心、设管中心、成本中心、项目公司，作为精装各阶段工作总的依据。执行中，如实际工作需作重大修改调整，须报集团执行委员会审批。2.1.2户型设计审核：在户型设计阶段从装修效果角度提出参考意见。2.1.2.1责任部门：设管中心配合部门：营销中心、成本中心、组织协调部门：项目管理中心精装2.1.2.2工作程序：（1)营销中心、成本中心、对功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设管中心进行户型优化设计，提出户型调整意见；（2)营销中心、成本中心、应及时把合理调整意见反馈给设管中心，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。（3)审核后召开集团专题会。2.1.2.3工作提示：（1)建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；（2)装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性。[e-mail]2.1.3精装修方案设计：根据产品定位建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。2.1.3.1责任部门：设管中心配合部门：营销中心、成本中心、组织协调部门：项目管理中心精装2.1.3.2工作程序：（1)设管中心根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；（2)设管中心根据设计单位设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行汇报。（3)各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核。（4)根据各部门意见对设计方案进行调整。2.1.3.3工作提示：（1)精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知设管中心项目对接人并通知施工图设计单位进行调整；（2)精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；（3)精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；（4)对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；（5)为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；（6)方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单；（7）项目管理中心精装审核最终成果。2.1.3.4相关附件：(装修方案图、成本估算清单)2.1.4水电定位图：为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。2.1.4.1责任部门：项目公司配合部门：设管中心[e-mail]组织协调审核部门：项目管理中心精装2.1.4.2工作程序：（1)项目公司根据精装修水电定位图提出修改意见并提交设管中心；（2)设管中心应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行叠图和施工图设计。2.1.4.3工作提示：（1)项目公司复核水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；（2)项目公司对空调孔位、煤气接驳口定位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；（3)项目公司复核水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放置的影响等；（4）项目管理中心精装审核最终成果。2.1.4.4相关附件：(水电定位图)2.1.5设计样板材料/部品/软装清单：根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。2.1.5.1责任部门：设管中心（建议成立集团采购部）配合部门：成本中心、营销中心组织协调审核部门：项目管理中心精装2.5.2工作程序：（1)营销中心对设计样板整体效果确认；（2)成本中心对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实；（3）项目管理中心精装对设计单位提出的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合定位标准进行审核。2.5.3工作提示：（1)在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。（2)在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。2.5.4相关附件：设计材料三定，样板先行[e-mail]2.1.6施工样板材料/部品确定：根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。2.1.6.1责任部门：项目公司配合部门：设管中心、项目成本组织协调审核部门：项目管理中心精装2.1.6.2工作程序：（1)项目公司对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；（2)项目成本对施工单位提供的清单数量与合同清单进行核实；（3）设管中心对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；（4）项目管理中心精装对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合定位标准进行最终审核。2.1.6.3工作提示：（1)在精装修施工进场前要求施工单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高施工单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果及施工质量的把控。（2)在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。2.1.6.4相关附件：设计材料三定，样板先行2.1.7成本估算：针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。2.1.7.1责任部门：成本中心配合部门：设管中心、营销中心组织协调审核部门：项目管理中心精装2.1.7.2工作程序：（1)装修方案的成本估算应由设管中心提供，如自行设计，则成本中心提供；（2）成本中心对设管中心提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设管中心及其主管领导调整设计方案。[e-mail]2.1.7.3工作提示：（1）该阶段是成本控制的关健，各相关部门务请做好该项工作；（2）在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；（3）在进行工程量计算时应统一