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附件1：碧桂园集团运营会议管理手册（2017版）目录前言...................................................................................................................................1第一部分编制说明.........................................................................................................2一、手册说明..........................................................................................................2二、手册调整与修改.............................................................................................2三、手册特定用语说明........................................................................................3第二部分会议名录.........................................................................................................4一、里程碑会议召开条件时间轴.......................................................................6二、里程碑会议召开目的及会议成果..............................................................7三、定期运营会议召开目的及会议成果.......................................................10四、专项运营会议召开目的及会议成果.......................................................10第三部分通用会议要求..............................................................................................12一、会议资料........................................................................................................12二、会议纪要........................................................................................................13三、会议任务跟进.............................................................................................14第四部分里程碑会议管理标准.................................................................................15一、定位策划会....................................................................................................15二、二次定位会....................................................................................................16三、报建策划会....................................................................................................17四、成本策划会....................................................................................................18五、工程策划会（及二次工程策划会）.......................................................19六、开盘策划会....................................................................................................20七、装修策划会（及二次装修策划会）.......................................................21八、交楼策划会....................................................................................................22九、开盘后评估....................................................................................................23十、交楼后评估会...............................................................................................24十一、结算后评估会...........................................................................................25十二、全周期后评估会......................................................................................261/26前言随着集团房地产开发业务的迅猛发展，企业规模迅速扩大，客观上对集团项目决策带来了规模上的挑战。为规避决策风险，实现企业内部有效沟通并形成运营会议决策成果，须不断提高项目运营会议管理水平。项目运营会议管理不仅是项目运营决策中非常重要的沟通、决策形式，更是提高团队协同能力、保障信息完整、形成知识沉淀的有效方法。因此，在总部精干高效、区域做实做强、项目责任到人的模式下，合理、高效的会议管理体系对项目运营起着至关重要的作用，而项目运营会议管理也将与时俱进、不断完善。2/26第一部分编制说明一、手册说明本办法用以规范碧桂园集团在项目开发过程中关于项目运营决策类会议的召开标准。通过指引性的文字说明，明确各类会议的会议目的、召开时间、组织部门、参会部门、会议资料、输出成果等要素，指导相关会议召开，保障集团各项目开发的有序推进。本办法是集团计划管理体系的构成文件，共包括三个部分：（一）手册编制说明：本部分就编制本办法的目的、手册的主要内容框架、手册中涉及的会议范畴、主要关键词等做出说明，是阅读和使用本办法的基础内容。（二）会议名录管理：本部分列出了碧桂园集团现阶段项目开发过程中应重点关注的会议。（三）会议标准管理：本部分针对“会议名录管理”中的会议，依次明确了各类会议的会议目的、召开时间、组织部门、参会部门、会议资料、输出成果等标准。二、手册调整与修改（一）集团运营中心根据项目开发策略的调整，每年组织相关中心和区域、项目对本办法的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时进行调整与修订。本办法内容确定后在一定阶段内应保持相对稳定。（二）当集团战略、管控模式、相关部门职责设置或业务流程发生变化时，3/26及时修订本办法。三、手册特定用语说明本办法主要关注以下会议：（一）里程碑会议：聚焦项目决策，着眼项目开发流程上的关键点，完成项目开发思路、重大运营方案等工作的成果确认，以便落实推进项目整体运营效率，保证项目计划和总体目标达成。（二）定期运营会议：聚焦项目进程，通过定期召开集团及区域运营会议，汇报、分析并解决各区域、项目在实际运行中存在的问题，保证项目正常运营。（三）专项会议：聚焦实际需要，由区域、项目根据实际运营需求，针对性地组织集团、区域等职能部门，共同沟通、总结及解决专项议题。4/26（1）定位策划会（2）二次定位会（3）报建策划会（4）成本策划会（5）工程策划会（及二次策划）（6）开盘策划会（7）装修策划会（及二次策划）（8）交楼策划会（9）开盘后评估会(10)交楼后评估会(11)结算后评估会(12)全周期后评估会（1）集团半年度/年度经营分析会（2）大运营月度工作会（1）项目启动会（2）开盘当天后评估会（3）专题协调会（4）同心共享路演（5）成就共享路演第二部分会议名录目前集团运营会议体系详见下图：里程碑会议目的：聚焦项目决策（流程触发的会议）定期运营会议目的：聚焦项目进程（时间触发的会议）专项会议目的：聚焦实际需要（事件触发的会议）5/26本次修订内容：一、增加二次定位会、二次工程策划会、二次装修策划会、全周期后评估会等内容，进一步完善项目过程管控及后评估工作；二、增加大运营月度工作会、开盘当天后评估会、同心共享路演、成就共享路演等内容，进一步补充完善集团运营会议体系；三、根据集团最新管控要求，调整各类会议的召开时间、组织部门及参会部门等内容，进一步明确相关业务部门的责任权限。规范后的里程碑会议召开条件及目的如下所示：6/26一、里程碑会议召开条件时间轴土地信息项目立项定位策划会投资决策会项目获取项目启动开工开盘交楼做什么是否做如何做开工前：报建策划成本策划工程策划(及二次策划)开售前：开盘策划（确定合同交楼时间）开盘后：评估总结精装前：装修策划(及二次策划)交楼前：交楼策划交楼后：评估总结结算后：评估总结全周期：评估总结精细做二次定位会深化审定：项目定位设计方案开发节奏成本目标资金安排……如地价、规划指标等发生变化则必须召竣备后改造/精装修：算账确定是否赠送论证过程实施方案7/26二、里程碑会议召开目的及会议成果序号会议名称召开目的组织中心/部门会议成果1定位策划会在土地获取前进行可行性研究，完成市场、客户、产品、成本等要素的定位，对开发过程进行预演，明确项目定位及初步规划方向。对于户型涉及要竣备后改造/精装修，算账确定是否赠送，论证过程实施方案，保证产品品质、经济可行及风险可控。区域投资拓展部会议汇报资料（项目定位）2二次定位会（如地价、规划指标等发生变化则必须召开）项目获取后根据实际需要进行二次定位策划，深化审定项目定位、设计方案、开发节奏、成本目标、资金安排等。项目部会议汇报资料（项目定位）3报建策划会明确当地报建流程、规定规费、市政条件，落实政府对接部门、优惠条件，提前预审方案、分证、人防、消防等，为实现快速开发扫清障碍。区域运营管理部会议汇报资料（报批报建策划）4成本策划会系统性梳理各成本项，进行加减法分析，优化成本、合理投入，助力项目获得和保持竞争优势，取得更大利益。区域成本管理部会议汇报资料（成本策划及优化控制）5工程策划会（及二次策划）工程策划会：在开工前进行全面交底，对项目整体开发思路进行推演，明确关键决策点、控制点，提前识别风险并提出预案，为开工做好充分准备。二次工程策划会：总包应明确当前工作偏差原因，项目传达经营目标并协助解决关键制约因素，保证各项工作顺利