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廊坊地块相关情况简述目录/Contents廊坊区域地产市场近况0201廊坊概况03地块情况地块分析0504地块周边项目调研06框架定位07概要测算目录/Contents廊坊区域地产市场近况0201廊坊概况03地块情况地块分析0504地块周边项目调研06框架定位07概要测算■廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界，南接沧州，西连保定，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，享有“京津走廊明珠”和“连京津之廊、环渤海之坊”等美誉。■廊坊市现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大成六个县，和廊坊经济技术开发区（国家级），总面积6429平方公里。2016年人口469.9万人，地区生产总值2706.3亿元;■城区面积规划70平方公里，已建成54平方公里市区，人口40万。■廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，所辖10个县（市、区）全部与京津接壤。■市区距北京天安门广场仅40公里，距天津中心区60公里，距首都国际机场和天津滨海国际机场两大机场70公里，距天津港100公里，位于区内的新机场正在建设。■7条高速公路，5条铁路干线穿越境内，10条国家和20条省级公路纵横交错，是中国铁路、公路密度最大的地区之一廊坊是国家可持续发展试验区，中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获中国人居环境奖。人口469.9万人（2016年）人口469.9万人（2016年）人口469.9万人（2016年）廊坊市空间发展结构为一主、两副、三区、四轴、多点。一主指中心城区,“两副”指三河、霸州。“四轴”指京津发展主轴、津石发展轴、京唐发展轴、大广发展轴。三区指北三县、都市区、南三县三大发展分区。多点指香河、大厂、固安、永清、大城、文安、燕郊、胜芳、码头9个区域发展节点。在整个城镇体系规划中,三河、霸州两个县级市作为廊坊市副中心。按照“北京研发、廊坊转化”思路，建立了清华大学中试孵化基地、北京大学科技成果展示交易中心等15个科技成果孵化转化基地和全国第一家博士后成果转化基地。制定出台科技创新“1+4+N”系列文件。全市新认定科技型中小企业4303家、科技小巨人企业276家、高新技术企业192家；省级以上高新区、孵化器分别达到6家和11家，均居全省第1位。科技进步贡献率达到48%，廊坊被评为全国科技进步先进市。2013-2016，地区生产总值由1794.3亿元增加到2706.3亿元，年均增长8.5%，增速居全省第1位；全部财政收入由306.6亿元增加到595.5亿元，年均增长18.1%，增速居全省第1位；全社会固定资产投资由1314.1亿元增加到2490.8亿元，年均增长18.2%，增速居全省第1位；税收占GDP比重达到19.7%，均居全省第1位。城镇累计新增就业岗位23.5万人，城镇登记失业率连续保持全省最低，城乡居民人均可支配收入分别达到34633元和14286元，居全省第1和第2位。加快对接京津，协同发展进一步推进。交通、产业、生态三大重点领域协同实现突破。津保铁路、京台高速、密涿高速(廊坊段)建成通车，京廊通勤高铁开通运行；平谷线(三河段)开工奠基，京霸、京唐、廊涿固保、城际铁路联络线四条轨道交通项目前期工作基本完成。廊坊市城市总体规划（2016-2030年）到2030年,将廊坊建设成为京津冀城市群的重要节点,京津冀科技研发及成果转化基地、战略新兴产业和现代服务业聚集区,河北省新型城镇化与城乡统筹示范区和创新驱动经济强市。到2020年,中心城区人口为120万人,到2030年,中心城区人口为200万人。到2030年,市域常住人口城镇化率达到77%。目录/Contents廊坊区域地产市场近况0201廊坊概况03地块情况地块分析0504地块周边项目调研06框架定位07概要测算■据房天下数据监控中心对廊坊全市200多个样本楼盘的房价监控显示，2017年一季度廊坊市区及各县大部分区域房价以上涨为主，个别区域有小幅下调。从廊坊整体房价走势来看，一季度呈上行态势，2月份房价出现了下调，3月份又重回涨势，房价较1月份有上涨。■2017年一季度的廊坊楼市，可以说是延续了2016年的走势，房价顺势上涨，不同的是房源供应量方面比较匮乏，大多数楼盘都是无房可售的状况，在售楼盘也多是有少量尾房。因2月份春节期间购房者较少，一些尾房采用降价的方式出售，所以出现了2月份房价走低的情况。到了3月份大批购房者回归，一些房源开始进入市场，房价顺势走高。■据3月房价数据统计，16000-24000元/㎡均价的项目占比达75%，成为廊坊市场上的主力价位段。2016年同期万元以下的楼盘占比为86%，而受整体房价持续上涨的影响，2017年仅剩10%，相差巨大。20000元/㎡以上均价的项目占比已达到48.75%，将近半数。■从2016年房价开始破万，到年底部分楼盘冲击2万大关，再到2017年近半数楼盘价格超过2万，这一年多的时间廊坊房价变化令人猝不及防，刚需门槛越推越高。廊坊市区板块中，广阳区房价整体高于其他区域。广阳区为城市核心区，属于配套成熟的高价值板块，而且由于土地供应量紧缺，新房房源供不应求，房价一直居高不下。也正是因为广阳区房价高于市区其他区域，房价变动时会受到整体市场的影响而波动较小，加之一季度广阳区部分高价尾房降价出售，便出现了房价趋缓甚至小幅下调的情况。开发区距离北京较近，房价低于广阳区均价，因此成为备受北京刚需、投资客青睐的板块。一些楼盘也择机推出新房源，吸引了大批购房者关注，一定程度上助推了该区域房价的持续走高。1-3月份，开发区房价均有不同程度的上涨，整体房价仅次于广阳区，高于安次区。安次区均价明显落后于其他两个板块，主是受区域位置、区域配套、原有价格基数等原因影响。但是在房价一路高歌的市场情况下，低价区域反而成为备受关注的对象，众多刚需购房者和外地投资客纷纷将目光投向安次区，人们依然认为这里是市区的价值洼地。再加上市区房源匮乏，而安次区却是房源相对较多的区域，这就为房价上涨提供了可能。目录/Contents廊坊区域地产市场近况0201廊坊概况03地块情况地块分析0504地块周边项目调研06框架定位07概要测算地块位置项目位置：爱民路北，荣福道西，8亩，商业用地地块产权属于军分区保障旅地块位置2010年7月8日此地块成交：2010-26号，位置爱民道以北，春城饭店以东，占地面积：5675㎡（8.5亩），容积率2.1，绿化率25%，成交价格2860万元（336万元/亩），竞得方：廊坊市圣阜房地产开发有限公司地块现状及四至南侧邻爱民道东边隔街是气象局西边是军分区办公楼北边是秀景花园目录/Contents廊坊区域地产市场近况0201廊坊概况03地块情况地块分析0504地块周边项目调研06框架定位07概要测算地块周边万达广场北门步行5分钟600米人民公园步行五分钟600米人民医院开车3分钟800米中医院开车5分钟1.3公里第六小学自行车3分钟500米第三小学自行车5分钟650米第二中心自行车5分钟500米乐都新天地购物中心1公里春园烤肉1.2公里金宝临饭店第三中学地块周边楼盘大中广场写字楼14000侍郎房·藕园商铺16000仕宅官邸15500汇督OFFICE公寓15000廊坊新世界中心住宅17000中太·新时代商业街公寓11767万和公馆公寓（二手11000建业大厦写字楼（二手）12000泰莱大厦写字楼28000壹佰文创大厦商业街22000中房创展大厦底商21000地块周边楼盘-大中广场项目名称大中广场地址银河路与金光道交汇处西北角开发商大中房地产开发有限公司占地面积20亩建筑面积63480平方米容积率3.5绿化率25%物业类型标准写字楼停车位510物业费4.5元/㎡·月电费1.1元，水费6.5元楼层状况共26层，总高度为99.9米，一层1300平销售均价（2017.6.13）13000元，代卖9楼10000元带简装，销售情况一般，属于老城区销售情况少量写字楼在售，面积为52㎡租金2000元、118㎡租金4000元，出租租金1.3元/㎡/天左右，二期建公寓地块周边楼盘-大中广场项目名称建业大厦地址广阳道29号，市国土局东100米开发商廊坊市建业房地产开发有限公司占地面积30亩建筑面积50000平方米容积率2.53绿化率10%物业类型写字楼物业费2.30元/㎡·月销售均价（2017.5.18）15000销售情况剩余三套房源，面积为202.96平、244.75平单间。租金为每天1.5-1.6元/平，每月45-50/平地块周边楼盘-建业大厦地块周边楼盘地块周边楼盘-新时代商业街项目名称中太·新时代商业街地址丰盛路东侧，第六大街以北开发商中太房地产集团股份有限公司占地面积2.6亩建筑面积12032平米容积率1.45绿化率30%物业类型公寓停车位334物业费2.5元/平方米·月楼层状况地上六层地下一层公寓部分精装修、六层带电梯。顶层公寓为loft设计购房者可享受双倍的使用空间。销售均价（2017.6.1）公寓均价11767元/平米，商铺均价23000元/平米地块周边楼盘-汇督OFFICE项目名称汇督OFFICE地址广阳永丰道与建设路交口开发商廊坊市汇督房地产开发有限公司占地面积10亩建筑面积34088平方米容积率3.8绿化率30%物业类型公寓停车位260物业费1.9/平方米楼层状况地上建筑层数16层。1至3层规划为大型超市，4至16层为办公区销售均价（2017）15000，售罄地块周边楼盘-新世界中心项目名称廊坊新世界中心地址廊坊市广阳区建设路与康庄道开发商廊坊新世界房地产开发有限公司占地面积100000平方米建筑面积45万平容积率2.3绿化率44%物业类型普通住宅,联排,标准写字楼,商住公寓停车位1400个物业费项目分A、B、C三个区；A区为综合性商场，五星酒店和一栋非毛坯公寓楼；B区为一条独立风情商业街和一栋非毛坯公寓B区办公楼（铜锣湾公馆），共289套，共19层，其中1、2层为底商，3-19层为办公房；C区为1栋5A写字楼和8栋高档住宅、31套联排别墅，通透高层住宅（层高13-26层），1、3、4#楼1个单元，2梯4户，2#楼2个单元，1梯2户楼层状况18栋写字楼2.3元（19/月）只租不售整层2000，最少租1000，销售均价（2017）14000公寓，18、19层，17层以下售罄2015年陆续放楼民水民电，层高3.3米地块周边楼盘-新朝阳广场项目名称新朝阳广场地址廊坊市广阳区和平路与爱民道交口开发商廊坊市双力房地产开发有限公司占地面积176200建筑面积1060000平方米容积率4.0绿化率10.31%物业类型销售均价（2017）一口价28000元（豪装）物业费其他项目集奥莱名品，5A甲级写字楼、精装公寓、洲际酒店，中关村软件园、时尚餐饮、休闲娱乐等融为一体，实现科技城市综合体。全花岗岩石材以及LOW-E中空玻璃幕墙外立面，11米挑空355m2豪华大堂，70m2电梯间，超标准配置10部三菱。1.6吨、21人冷热空调高速电梯，智能高配商务装修，24小时新风系统让室内保持PM2.5净化率达99%以上，智能化系统，商、住、办、停寻车智能一卡通，高力国际物业公司为您服务地块周边楼盘-新朝阳广场地块周边楼盘-新朝阳广场地块周边楼盘-泰莱大厦项目名称泰莱大厦地址新华路东侧开发商廊坊市增亚房地产开发有限公司占地面积7.5亩建筑面积47882平方米容积率10绿化率35%物业类型写字楼停车位400（6150元/年）物业费5.00元/平方米·月物业公司世邦魏理仕物业顾问楼层状况共23层，其中地下2层，地上21层，1-3层俩个银行，一个酒店，首年返租8%，待租3.5元销售均价（2017.6.9）21层自用，20层35000元，4层24000元，投资居多，山西，北京，天津，2019年初飞机场使用，项目南面学校搬迁到南侧灰楼，旧址建公园。北侧拆迁区。地块周边楼盘-中房创展大厦项目名称中房创展大厦地址银河北路与北凤道交口路东开发商河北廊坊中房房地产股份有限公司占地面积3.3亩建筑面积26327平方米容积率1.6