云南XX国际珠宝城项目定位与营销策略报告

珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE云南XX国际珠宝城项目定位与营销策略报告珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE玉出云南有业无产筑巢引凤玉回云南珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE第一部分玉出云南，有业无产珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE珠宝首饰作为国际贸易中的一项大宗商品，近几年来其年营业额约2500亿美元。2009年我国内地珠宝产业的销售额近1500亿人民币，同比增长23%。目前，我国已是世界上最大的玉石、翡翠市场及消费国,其中翡翠每年有6000吨的销售量，约占翡翠原料总产量的80%以上。预计到2019年中国珠宝首饰业有望实现年销售总额1800亿元、出口总额超过500亿元。中国珠宝产业现状珠宝业，是创造美的事业。追求真善美是人类社会发展的必然趋势。宝石在一个国家的普及程度，是衡量这个国家经济发达水平、文化素质及人民生活水准的标志之一。部分统计数据：关键词：产业珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE类别省（区）品种名称宝玉石大省新疆海蓝宝石、碧玺、水晶、石榴石、芙蓉石（星光芙蓉石）、长石、透辉石、方柱石、和田玉、昆仑玉、玛纳斯碧玉云南海蓝宝石与托帕石、红宝石、祖母绿、碧玺、孔雀石、水晶、蓝玉髓、菱锌矿、天河石辽宁钻石、岫玉、煤精（煤玉）与琥珀、玛瑙、滑石玉石大省河南独山玉、梅花玉、密玉（河南玉）、黑绿玉、回龙玉、虎睛石等观赏石大省湖南辉锑矿、雄黄、雌黄、菊花石、方解石与黄铁矿晶簇等中国五大玉石产地关键词：产地中国珠宝产业现状珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE中国珠宝加工的四大流派北派：京、津、辽宁—带玉雕工艺大师形成的雕琢风格具有庄重大方、古朴典雅的特点。扬派：扬州地区玉雕所表现的独特工艺，讲究章法，工艺精湛，造型古雅秀丽，其中尤以山子雕最具特色。海派：以上海为中心地区的玉雕艺术风格，以器皿（以仿青铜器为主）之精致、人物动物造型之生动传神为特色，雕琢细腻，造型严谨，庄重古雅。南派：广东、福建一带的玉雕由于长期受竹木牙雕工艺和东南亚文化影响，在镂空雕、多层玉球和高档翡翠首饰的雕琢上，也独树一帜，造型丰满，呼应传神，工艺玲珑。关键词：加工中国珠宝产业现状珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE我国珠宝玉器市场的繁荣，与社会经济的发展、人民物质生活水平的提高密切相关。珠宝玉器兼具装饰美化与保值升值的特点。一方面，人们用它来美化生活，提高生活质量；另一方面，人们收藏它们，将之作为一种投资方式。在我国目前股票、证券市场低迷的情况下，收藏珠宝是被普遍认同的盈利高、风险小的投资方式，越发受到人们的重视。珠宝具有多功能消费属性消费数量排序婚庆消费旅游纪念品消费奢侈品消费淘宝消费关键词：消费中国珠宝产业现状珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE世界上具有商业价值的翡翠主要产于缅北的密支那地区，云南毗邻翡翠产地。史料记载，今缅北的翡翠是云南人首先发现和开发的，因此在历史上，翡翠又被称为“云南玉”，腾冲被誉为“中国翡翠第一城”。自明清以来，云南一直是翡翠的集散地。当前，云南仍然是国内最大的翡翠市场。云南珠宝市场上的翡翠工艺品，品种多，数量大，价格一般也比内地低一些。云南的翡翠在海内外具有极高的知名度，云南是旅游大省，每年有几千万国内游客，百多万国外游客，来云南的客人一般都想买翡翠作为纪念品、礼品或升值收藏品。据有关资料，云南珠宝贸易额光翡翠销售就达70亿。上世纪80年代到90年代前期，昆明及腾冲、盈江、瑞丽等地，具有一定规模的翡翠加工厂家较多，不仅满足省内市场供应，还有较多外销；后来多因亏损而纷纷倒闭。近年，瑞丽、腾冲等地的珠宝原料进口、加工有可喜的发展；当地政府在原料进口和加工税收的优惠政策，加工区优惠的条件吸引了大量加工户入住等方面发挥了重要作用。关键词：原料产地、旅游珠宝消费云南珠宝产业现状珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE全省经销批发或零售的大小公司及商店约近2000家。加工制作的公私工厂约为3000多家，其中30人以上的近百家，其余均为三人以内的私家小作坊。昆明的翡翠加工制作原先不过是屈指可数的两三家，而今却比较多了。来昆明办厂的外地人有河南人、上海人、广东人、北京人，这些加工厂都比较小型，人数最多的不超过30人。关键词：企业规模小，加工手段落后云南珠宝产业现状珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE关键词：有业无产国内翡翠工艺品加工中心已移到广东。云南的珠宝产业可说是有业（销售）无产（加工），所销售的大量翡翠工艺品主要来自广东和缅甸。云南珠宝产业现状珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE关键词：诚信危机市场缺乏诚信，产业无法长足发展云南珠宝产业现状珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE结论我国玉石、翡翠出口和消费市场潜力巨大；原料产地加旅游消费，带动云南珠宝产业蓬勃发展；目前云南的珠宝加工主要是以小作坊的形式,企业规模小，加工手段落后；加工环节薄弱成为云南珠宝产业走向全国，走向世界的软肋；云南珠宝产业面临着诚信危机。历史上的“玉出云南”与现实中的云南珠宝产业形成错位，如何发挥自身优势资源，打造具有超强竞争力的产业基地，让“云南制造”誉满全球是我们需要认真研究的一个课题。珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE第二部分筑巢引凤，玉回云南珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE什么巢？项目规划产品定位珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE①昆明出口加工区总规划面积6.8平方公里，首期开发面积约2.5平方公里。规划有围网工业区（约623亩）、总部经济区（约193亩）、外向型制造业产品加工区（约95亩）、现代物流区（约210亩）、国际汽车城（约197亩）、珠宝加工与交易中心及进出口商品展示区（约340亩）、配套商业区（约146亩）、国际居住区（约602亩）共八大功能区。还设有学校、幼儿园、铁路货场、轻轨车站、公交车场等公共配套设施。②、项目区位图示①、昆明经开区规划图项目位于昆明经济开发区的出口加工区.项目规划珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE项目地块分为珠宝加工展示区与行业商务办公区。项目一期规划开发低密度商务办公区。经济指标：总投资净用地总建筑面积容积率建筑限高绿地率建筑密度约7亿元约340亩约452880㎡2≤40米≥30%≤50%注：投资者可在经济指标规范下实施定制式土地开发。珠宝加工与展示区商务办公区项目规划珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE产品定位——我们到底做什么？产品定位定位方向：基于项目之前的沟通、及用地性质、项目属性等问题的考虑，产品定位有三个方向的选择：以独栋或联排别墅为主导的住宅类产品，以低成本运作为主导的“孵化器”型办公或住宅类产品，以低密度办公的“总部基地”类产品。但需要强调的是，结合当今经济环境及昆明本地市场情况分析，三种选择都会有一定的风险，这种风险主要来源于土地性质、市场环境及政府凌驾的各种限制。我们将在结合此类风险的因素、站在企业的角度综合衡量，希望寻找一个最优的解决方案。作为住宅类产品的假设作为“孵化器”类产品的假设作为“总部基地”类产品的假设产品初步定位产品定位模型珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE“孵化器”：指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供研究、生产、经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，令创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，提供综合服务帮助新兴的中小企业成熟长大形成规模，降低创业企业的风险和成本，提高企业成活率和成功率，最终使企业“做大”。为社会培养成功的企业和企业家。“总部基地”：充分利用中心城市结构升级的机遇，承接其制造基地转移，形成比较优势的产业集群，增强加工配套能力，是区域经济从欠发达走向发达成熟的摇篮。产品定位名词解释珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE项目作为住宅产品描述物业类型独栋、联排别墅用地性质工业用地土地年限50年政策限制无法分割产权销售价格周边同类产品（住宅用地）的60%——70%从上表可见，工业用地开发别墅类住宅产品，由于受到产品年限以及政策限制的影响，价格提升空间有限，无法实现开发利润最大化。产品定位珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE项目作为住宅昆明出口加工区规划国际居住社区项目所属昆明出口加工区已规划国际居住社区602亩，项目在产品组合、项目体量、项目形象、政策支持等方面均无法实现超越，住宅开发面临较大风险。产品定位珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE实现高额利润低价取地取地后钻政策空子作为住宅出售博取高额利润成为孵化器产品开发特征。以孵化器报规划与建设按工业办公物业报规、报建且将建安成本控制在较低范围内。这类产品即是我们所俗称的“孵化器”产品。作为住宅出售规划为批着办公外衣，实际为住宅的产品。产品类型或为联排别墅、或为SOHO公寓。产品定位项目作为“孵化器”中国特色的“孵化器”产品珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE销售条件的限制往往导致“孵化器”项目低价、低速销售。银行按揭全面叫停。房产证办理须向区经贸委或招商局提交企业年度财务报表或相关资信证明经审核后办理。个人不能购买，必须企业或企业法人、股东方可购买。购买企业必须将注册地及两税关系迁至区域内。预售证和房产证上注明不可擅自转让，不可随意变更用途，二手交易对象须为园区内其他企业。工业用地天然气无法开通。付款方式限制办证手续限制购买对象限制转让的限制天然气开通限制项目作为“孵化器”产品定位珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE对于项目作为“孵化器”产品研判结论客户对于“孵化器”产品形象认知的心理过程1、土地性质2、价格3、展示包装4、营销限制5、入驻企业根据客户对于“孵化器”产品形象认知的心理形成过程分析：土地性质：工业用地的土地性质决定了项目形象档次上低于写字楼类办公产品。价格：品质对于价格提升空间的有限易形成低档办公物业的心理暗示。展示包装：“孵化器”产品案场展示包装氛围的营造较弱对项目形象提升无有力支撑。营销限制条件：入驻企业、银行按揭等营销限制条件使多数客户认为“孵化器”产品不是正常办公产品。入驻企业：创业型成长企业对于形象无法起到支撑。项目土地性质、作为“孵化器”产品时价格、营销条件、入驻企业可变性较小，因此本项目作为“孵化器”产品时，很难跳出客户对于孵化器产品较低档次的总体印象。产品定位珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE“总部基地KPI”与项目自身资源相容性分析产品定位交通产业链政策商务人流信息流物流技术流资金流环境加工制造型总部基地KPI本项目KPIVS高度吻合加工制造型总部基地成功因素便利的交通条件。政府支持。招商+销售的组合策略选择性的品质感营造。配套本项目所具有价值水、陆、空三大交通优势。昆明出口加工区招商优惠政策。项目规划对产品需求的支撑。园区的规划配套较齐备。珠宝加工交易进出口商品展示区项目RAYFULLPROPERTYSERVICE项目作为“总部