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LOGO重庆财经职业学院陈祥碧1资产评估22020/8/24课程内容资产评估方法机器设备评估房地产评估建筑物及在建工程评估土地使用权评估无形资产评估长期投资及其他资产评估流动资产评估企业价值评估资产评估报告32020/8/24资产评估含义（重点）是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的过程（资产价值鉴证行为）。（重点掌握资产评估组成）（P1），1、评估主体——即谁承担评估工作的主体——受托方（评估机构、评估人员）2、评估客体——即对什么对象进行评估——评估对象（机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）；3、评估目的——即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转让房地产、收购企业等；（资产交易业务目的）资产评估基本要素（即组成要素）（重点）42020/8/244、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等（13页）（后面讲）5、评估程序、方法：依据《评估规程》，依据法定程序，选择评估方法：成本法、市场法、收益法等；52020/8/24资产评估的基本要素（小结）评估主体资产评估机构和相关人员评估客体被评估的资产评估依据对被估资产定价的依据评估原则内在行为规范评估目的资产交易业务本身经济行为的特征评估价值类型对资产价值的质的规定评估方法具体技术和手段评估程序工作顺序62020/8/24例题、资产评估主体是指（）（2011年4月）A、被评估资产占有人B、被评估资产C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员例题：资产评估的主体是指()（2012年4月）A.被评估资产B.被评估资产占有人C.从事资产评估的机构和人员D.资产评估委托人72020/8/24资产评估的特点（重点）(P2)1、现实性——即评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值；形式：时点，×年×月×日；说明：（1）资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。（2）资产评估价值是针对具体时间而言。（3）评估基准日可以：过去（如保险赔偿资产价值评估）、现在、未来（如股票价值评估）。2、市场性——强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断；这里强调：评估价值能够得到市场检验！3、预测性；是指资产现实价值（即评估价值）的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。82020/8/24资产评估的特点（重点）(P2)4、公正性：评估应根据统一的法律规定和估价规程，不同估价机构（人员）均应按上述规定进行评估；说明：（1）对同一资产同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大；（2）评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者；（3）评估结论对双方当事人来讲是公正的；5、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策；（评估结论是一种专业化的估价意见）说明：评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责，只对评估价值客观性、准确定负责！92020/8/24例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的()（2011.7）A.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责，这表明评估结论具有（）（2009.7）A．市场性B．咨询性C．公正性D．现实性例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（）A．预测性B．公正性C．咨询性D．现实性（2009.7真题）例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（）价值的估算。A、时期B、时点C、时段D、时间（2010.4）102020/8/24资产评估对象（各种资产）的特点（理解）1、资产是一种权利——所有、占有、使用、收益、处分权利；各种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；2、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以通过交换价值体现；3、资产必须为某一主体所拥有和支配——即物权；补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等）！说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产，在评估中则属于！“会计学角度的资产”与“资产评估角度的资产”112020/8/24资产评估对象（资产）的分类1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产（专利权、商标权、土地使用权等）（注：商誉也属此列）；2、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力）（重点）单项资产：单台机器设备、一栋厂房等；（单独获利）整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利）3、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在，即能够进行分离）；（重点）商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；122020/8/24例题：下列选项中，属于不可确指资产的是()（2011.7）A.商标B.商誉C.专有技术D.计算机软件例题：下列资产中，属于不可确指的资产是（2012.07）A．商标B．商誉C．专有技术D．专利132020/8/24资产评估价值类型（重点）一、资产评估目的（了解）•1、资产转让：出售、转让等•2、企业兼并：兼并买价、卖价等•3、企业出售：卖价•4、企业联营：投资者出资验资（价值评估）•5、企业清算等：确定企业净资产价值等；•6、抵押：确定抵押价值（如抵押贷款中）；•7、租赁：确定租赁价格（即租金）等等一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值；特殊目的：满足不同的经济业务的要求；142020/8/24资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（一）市场价值—是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；（重点）正确理解市场价值：（重点）（P12）（1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家））；（重点）（2）交易双方都是理性经济人；（3）市场价值是价值估计数额；（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）；（二）市场价值以外的价值类型后2类—7类价值类型统称为“市场价值以外的价值类型”，属于特定条件、或特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市场条件下价值类型）152020/8/24资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（重点3种）1、在用价值—指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（属个别价值）2、投资价值—是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）162020/8/24资产评估价值类型（重点）(P12-)3、持续经营价值—指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；4、清算价值—是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续）5、保险价值—指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！6、课税价值—指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！172020/8/24例题.价值类型主要有以下哪几种（）A.投资价值B.最低成本价C.市场价值D.持续经营价值E.清算价格（2011年10）例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是()（2009.7真题）A．交易双方都是经济人B．市场存在一定程度的垄断C．交易双方拥有较充裕的时间了解信息D．交易双方地位平等例题：评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()（2011.4）A、供求原则B、替代原则C、贡献原则D、最佳使用原则例题：下列选项中，不符合公开市场内涵的是(2012.04)A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益B.交易各方掌握必要的市场信息C.交易各方具备较为充裕的时间D.交易条件公开且具有排他性182020/8/24资产评估价值类型（续）三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）1、评估目的（是评估的核心问题）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；2、评估基准日市场条件；评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；3、评估资产功能及状态；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；192020/8/24例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）（2009.4真题）A市场条件B评估的特定目的C资产的功能D评估方法的选择E资产的状态例题：下列因素中，决定和影响价值类型的有（2012.07）A．评估的特定目的B．评估的方法C．市场条件D．评估主体E．资产功能及其状态202020/8/24资产评估的假设（P15-）（重点）一、继续使用假设即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、有价值性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合本假设！二、公开市场假设是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等；三、清算（清偿）假设——针对清算价值指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！212020/8/24资产评估评估的原则（重点经济原则P19）一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值；二、替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等；222020/8/24例题：下列不属于资产评估假设的是（）（2011.10）A.继续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设例题：下列各项中，属于资产评估经济原则的有（）（2009.7）A．贡献原则B．替代原则C．客观性原则D．预期原则E．科学性原则例题：下列各项中，符合资产评估科学性原则的有(2012.4)A.价值类型必须与评估目的相匹配B.评估方法对价值类型具有约束性C.价值类型对评估方法具有约束性D.评估方法具有多样性和可替代性E.价值类型确定后评估方法具有唯一性例题：下列原则中，不属于资产评估工作原则的是(2011.7)A、独立性原则B、客观性原则C、预期性原则D、科学性原则232020/8/24资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）一、明确资产评估程序（了解）1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档；242020/8/24资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）三、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（重点）二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前6个）1、委托方及相关当事人基本情况；2、