南通五洲国际电子信息博览城可行性研究_49页

五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]-五洲国际电子信息博览城--“电子信息品商贸平台+电子企业服务中心”一站式电子商贸博览城项目可行性研究报告报告编制单位：香港五洲国际集团投资有限公司2010年07月27日五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]-目录第1章项目定位总论…………………………………………………………6-161.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2项目承办单位1.1.3项目拟建设区位、地点1.1.4承担可行性研究工作的单位1.1.5研究工作依据1.1.6产业背景1.2可行性研究结论1.2.1地块概况1.2.2优越的地理位置1.2.3项目总体定位1.2.4规划指标和规划原则1.2.5项目功能组合1.2.6九大功能概述1.2.7项目辐射范围及预期交易额1.2.8社会效益简述1.2.9项目建设进度1.2.10项目投资估算及资金筹措1.2.11项目财务评价1.2.12国民经济评价1.2.13项目可行性总体评价第2章项目背景和发展概况…………………………………………………17-212.1项目提出的背景2.1.1国家和南通市产业发展规划2.1.2项目发起人和发起缘由五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]项目可行性报告所附资料名称2.3项目可参考案例2.3.1E谷-昆山赛格电子市场2.3.2五洲国际工业博览城2.3.3可参考项目启示第3章市场分析、招商策略及竞争优势………………………………………22-343.1市场调研3.1.1国内市场分析3.1.2南通市市场调研3.1.3了解物联网市场3.1.4市场需求预测3.2项目成立的必要性和迫切性3.2.1行业发展秩序仍需规范3.2.2产业环境亟需改善3.3项目招商方案3.3.1主要招商（形态）范围3.3.2主要招商区域3.3.3主要招商对象3.3.4主要招商策略3.4项目国际国内主力商家招商意向3.4.1颐高集团3.4.2展销直营店3.4.3苏宁电器3.5合作模式3.5.1与颐高集团合作模式3.5.2与展销直营店的合作模式3.5.3与苏宁电器合作模式第4章项目建设选址与资源评述………………………………………………35-364.1项目选址的资源要求五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]本项目建设地址的资源评述4.2.1南通经济发展概况4.2.2优越的地理区位和立体化物流交通网络4.2.3工业发达，具有合理的产业结构和雄厚的现代电子信息发展基础4.2.4南通经济在长三角主要城市的地位4.2.5南通经济技术开发区--迅速崛起的国际制高新技术产业、商务基地第5章一期建设规划及招商对象………………………………………………37-415.1一期规划指标和规划原则5.2一期项目定位5.3一期建筑和设计要求5.4一期功能组合5.5功能概述5.6一期业态组合及主要招商方向及未来发展5.6.1业态组合5.6.2商户资质要求5.6.3为了电子信息博览城的后续经营管理，我们坚持第6章环境保护与劳动安全………………………………………………42-446.1建设地址环境现状6.2项目主要污染源和污染物6.3项目拟采用的环境保护标准6.4治理环境的方案6.5环境监测制度的建议6.6环境保护投资估算6.7环境影响评论结论6.8劳动保护与安全卫生第7章项目建设与经营旺场…………………………………………………45-49五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]建立项目实施管理机构7.2分期建设和资金筹措7.3施工准备7.4竣工验收7.5招商开业7.6经营管理7.7项目经营做旺对策第8章可行性研究结论与建议…………………………………………………498.1可行性研究结论五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]-第1章项目定位总论本项目根据市委、市政府的工作部署和国家《电子信息产业调整和振兴规划》、《江苏省电子信息产业调整和振兴规划纲要》、《南通市电子信息产业转型升级规划纲要（2009－2011年）》、《江苏省物联网产业发展规划纲要（2009－2012年）》，到2011年，为将南通市打造成国内有一定影响力的电子信息产业基地，形成“千亿级”产业板块，实施“三优一特”促进工程而提出，目的是充分利用南通市与上海一小时都市圈的“同城”效应，承接上海和苏南城市的产业转移，优化产业结构，提升产品档次，加强产业链条，为产业的发展做出贡献。1.1项目背景1.1.1项目名称五洲国际电子信息博览城1.1.2项目承办单位承办单位：香港五洲国际集团投资有限公司法定代表人：舒策城1.1.3项目拟建设区位、地点项目拟建设区位：南通市开发区通富物流园区地块地址：南通市开发区通富北路与源兴路交汇处1.1.4承担可行性研究工作的单位五洲国际集团投资有限公司1.1.5研究工作依据《电子信息产业调整和振兴规划》《江苏省电子信息产业调整和振兴规划纲要》《南通市电子信息产业转型升级规划纲要（2009－2011年）》五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]-《江苏省物联网产业发展规划纲要（2009－2012年）》1.1.6产业背景改革开放以来，我国电子信息产业实现了持续快速发展，特别是进入21世纪以来，产业规模、产业结构、技术水平得到大幅提升，形成了软件、集成电路、平板显示、计算机及网络设备、现代通信、新型元器件等产业集群。另外，物联网技术和产业的发展将引发新一轮信息技术革命和产业革命，是信息产业领域未来竞争的制高点和产业升级的核心驱动力。物联网用途广泛，遍及智能交通、环境保护、政府工作、公共安全、平安家居、智能消防、工业监测、老人护理、个人健康、花卉栽培、水系监测、食品溯源、敌情侦查和情报搜集等多个领域。进入新世纪以来，江苏省电子信息产业持续快速发展，规模不断扩大，国际化程度不断提高。2008年，实现销售收入14355亿元，占全省工业的20.8%，占全国比重近1/4，其中软件产业销售收入1262亿元。产品出口7504亿元，占行业的52.3%。外资企业实现销售收入占全行业的78.1%。部分产品形成明显优势，我省生产的12项电子信息产品产量列世界第一，集成电路产业产值占全国的43.1%，电力管理软件占全国的50%。在物联网方面，江苏省是国内物联网产业起步较早和相对集中的地区，2008年全省物联网产业实现销售收入约为300亿元，在技术标准、市场应用、人才资源等方面拥有一定的先行优势。一是在技术和标准方面，中科院无锡高新微纳传感网工程技术研发中心等单位在国内较早地开展了物联网核心技术研发、科技成果转化、应用示范推广等工作，在国际国内相关标准制定中发挥着重要作用。二是传感器、集成电路、智能计算、无线通信、软件和信息服务业等产业基础较好。三是在物联网软硬件、系统集成等环节拥有中电科技十四所、南京大学、东南大学、南京邮电大学、南京航空航天大学等高校科研院所，以及美新半导体、南瑞集团、三宝科技、熊猫电子、双桥传感器等一批骨干企业，技术创新与市场应用能力较强。四是在物联网应用领域，省内部分地区先后启动了工业、农业、环保、电力等领域的物联网技术研究和应用。应该看到，经过多年发展，江苏电子信息产业已具备良好的产业基础、技术积累和人才优势，物联网在全国乃至国际的研究发展处于领先位置。同时，产业竞争格局的变化，为我省电子信息产业结构调整、整合资源、向国际产业分工高五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]-端延伸提供了机遇。必须采取积极有效措施，保持产业持续快速健康发展，为经济平稳较快发展做出贡献。目前南通市在电子信息产业上存在以下问题：一是整体规模偏小，横向差距较大。近几年来，我市的电子信息产业虽然有了较快发展速度，但与苏南产业规模方面的差距进一步拉大。在产业规模方面，苏州、无锡、南京、常州在全省电子信息产业销售收入中的占比分别达56.5%、16.3%、11.0%和5.2%，我市在全省比重不到5%。二是产业集约水平不高，层次尚待提升。我市电子信息产业生产要素集约度参差不齐，层次不高。除电容器等元器件外，我市电子信息还未形成高端产业链和产业集群，普通电子元器件、磁性材料等大量中低档产品在我市电子信息产业中仍占有较大比重，从整体上看，我市的电子信息产业企业较为零散，集中度不高，多数处于产业链的低端，产品附加值低。三是技术人才比较匮乏，研发能力不强。目前，我市人才资源结构性矛盾突出，面临高层次人才严重短缺的现象。大中型企业普遍缺乏能占领科技和市场前沿、组织领导重大工程和攻关项目的技术带头人。人才的缺乏导致了自主研发能力的不足，全市掌握关键技术和核心技术的企业较少，终端成品比重较小，缺乏成套装备等生产规模化、集约化产品。在2009年7月8日《南通市人民政府关于印发南通市电子信息产业转型升级规划纲要(2009－2011年)的通知》中，规划到2011年，南通市电子信息产业实现销售收入1050亿元，占全部工业的比重达到12.5%以上。年销售收入10亿元以上的企业10家以上，其中，50亿元以上企业达到4家以上，100亿元以上企业1家。建成国家级企业技术中心（工程中心）1家，省级企业技术中心（工程中心）3家，市级企业技术中心（工程中心）10家。拥有省级以上品牌20件，其中国家级品牌10件。为进一步推动南通市电子信息产业的发展，大力拓展国际国内市场，在稳定增长的同时积极推进产业转型升级，加快培育新的增长点，以全新（健全）的平台来整合电子信息产业链的衔接，增强电子信息产品的传播及交易，实现规划发展目标，建设一个全新、多功能、多样化、集约化经营的“一站式”电子信息博览城显得非常迫切。五洲国际电子信息博览城中国商业地产价值运营商Webpage:www.wz-china.comTEL：0510-83250999FAX：[phone]-信息技术是基础性和先导性支柱产业，特别是未来物联网的快速发展，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式具有十分重要的作用。将该项目定位为“一站式电子商贸博览中心”，不仅符合增加南通市电子信息产品销售，促进企业加快扩大生产，进一步推动企业创新升级，而且能为南通市乃至长三角广大现代高科技制造业企业及上下游配套企业提供一个国际化高科的产业服务中心和产品展示贸易平台，形成电子信息产业带聚集效应，具有十分重大的经济和社会效益。1.2可行性研究结论根据国内宏观经济运行态势，国家鼓励发展的产业，江苏省调整和产业升级方向，南通市打造国内有一定影响力的电子信息产业基地分析，本项目具有非常广阔的市场需求前景。由于本项目地处南通经济技术开发区主干道的通富路上，拥有立体化的便捷物流交通网络，且周边市政府、南通大学、红星美凯龙、能达商务区等行政、教育、物流区环绕，具有浓郁的居住商务氛围，本项目具有成功的各种充分条件。1.2.1地块概况该地块位于南通经济技术开发区主干道的通富北路东侧、源兴路北侧、兴富路西侧。地块可建设用地面积约385亩，由A、B、C三个地块组成。AB