苏州市区保障性住房上市交易实施细则

苏州市区保障性住房上市交易实施细则第一条为建立健全住房保障政策体系，规范保障性住房上市交易行为,依据国家住建部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）、《江苏省经济适用住房管理办法》（省政府令第51号）、《苏州市住房保障实施办法（暂行）》（苏房改〔2008〕20号）等相关要求，结合市区的实际情况，制定本细则。第二条本细则所称保障性住房,指中心城区（平江、沧浪、金阊区）符合住房保障条件的中等偏低收入以下住房困难家庭按政府优惠政策在市区范围内购买的住房。保障性住房在《房屋所有权证》附记栏有“中低收入家庭住房”、“保障性住房”、“政府补贴购房”等标记。第三条本细则所称保障性住房上市交易，包括住房的买卖、继承、赠与、抵押、抵债、变更性质等处分住房产权的行为。第四条市住房和城乡建设局是市区保障性住房上市交易的行政主管部门。市住房保障管理中心负责中心城区保障性住房上市交易的具体实施和日常管理。市区各房屋权属登记机构负责协助做好保障性住房上市交易的相关工作。吴中区、相城区、苏州工业园区、苏州高新区可根据本细则，制定适应本辖区实际情况的具体操作办法。第五条保障性住房购房人对所购住房拥有有限产权。购买保障性住房未满5年，政府有按原价格回购权。购买保障性住房满5年，政府有优先购买权。第六条购买保障性住房满5年的起始时间，以签订正式购房合同的时间为准。第七条购买保障型住房未满５年，购房人确需转让的，由政府按照原价格进行回购。回购转让所产生的税费，按相关规定双方各自承担。第八条购买保障型住房满5年，购房人可上市交易进行产权转让。出让方应将超出原购买价格的差价收益的50％上交政府。交纳差价收益后，受让的住房为一般存量住房。差价收益为本次住房转让的交易价格减去原购买住房时的价格。住房转让交易价格应当包含阁楼、自行车库的交易价格。第九条差价收益纳入政府住房保障专项资金，实行“收支两条线”管理，专项用于住房保障。第十条对购买保障型住房满5年需要上市交易的，住房保障部门应当会同有关部门，结合各地段存量住房的一般交易价格，定期制订保障性住房上市交易各地段的交易指导价格和政府回购指导价格。对申报的交易价格低于交易指导价格的，按指导价格计算差价收益。对申报的交易价格低于政府回购指导价格的，政府行使优先购买权，按申报的交易价格实行政府回购。第十一条购买保障型住房满5年，上市交易时政府可根据房源、价格等因素行使优先购买权，进行政府回购。实行政府回购的，回购交易价格为原购买住房时的房价款和政府回购核准价格与原购买住房时价格的50％的差价收益款，住房产权转让给政府。回购转让所产生的税费，按相关规定双方各自承担。第十二条购买的保障性住房可依法办理住房继承手续。继承人为本住房原申购家庭成员的，继承人（含继承人配偶）不需交纳差价收益，继承的住房性质仍为保障型住房。继承人或继承人之一为非本住房原申购家庭成员的，购买保障型住房满5年后可办理产权转移手续，并应当按照第八条的规定交纳差价收益。交纳差价收益后，继承的住房为一般存量住房。第十三条购买保障型住房满5年，购房人可办理住房赠与手续。受赠人为本住房原申购家庭成员的，受赠人（含受赠人配偶）不需交纳差价收益，受赠的住房性质仍为保障型住房。受赠人或受赠人之一为非本住房原申购家庭成员的，应当按照第八条的规定交纳差价收益。交纳差价收益后，受赠的住房为一般存量住房。第十四条购买保障性住房的家庭，夫妇离异后可办理原夫妇之间的住房产权变更手续。原夫妇双方均为本住房原申购家庭成员的，不需交纳差价收益，产权变更后的住房性质仍为保障型住房。夫妇离异后办理住房产权变更手续时有赠与情形的，购买保障型住房满5年后，可按第十三条第二款的规定办理产权转移手续。第十五条购房家庭在购买保障性住房时可设立抵押权。购买保障型住房后，未满５年的不得设立抵押权。购买共有产权型住房的，在还清原政府出资款前不得设立抵押权。购买保障型住房满5年，在还清原政府出资款、原贷款后可设立抵押权。抵押贷款额度应控制在住房价值的50%以内。政府不承担个人抵押贷款的还款责任。处置设立抵押权的保障性住房时，必须优先交纳政府的差价收益。第十六条购买保障型住房满5年，依据法院生效的判决、裁定、调解等法律文书以保障性住房抵偿债务的，应当优先并按照第八条的规定交纳政府的差价收益。交纳差价收益后，方可办理住房产权转移手续，抵偿债务取得的住房为一般存量住房。购买的保障型住房未满五年，以保障性住房抵偿债务但无法实施政府回购政策的，可以在购买满五年并交纳政府差价收益后办理住房产权转移手续。第十七条符合住房保障条件的中低收入以下住房困难家庭享受政府补贴购买的保障性住房，参照执行本实施细则。购买保障型住房未满５年，确需上市交易的，全额退回政府补贴款。购买保障型住房满５年，上市交易时必须退回50%的政府补贴款。退回政府补贴款后，方可办理住房产权转移手续，住房性质变更为一般存量住房。第十八条购买保障型住房满5年，可以变更住房性质。购房人可按届时同地段一般存量住房的政府交易指导价格与原购买保障性住房时价格的差价的50%向政府交纳差价款，取得完全产权。取得完全产权后，住房性质变更为一般存量住房。第十九条原购房时由政府出资帮助购买的共有产权型住房，必须先还清政府出资，再按本细则的有关规定，办理保障型住房的上市交易手续。原购房时政府承担的与所退出公有住房同等建筑面积的购房款，上市交易时应当纳入原购房人的购房款计算。原保障性住房中，政府补贴的管道煤气初装费或购房人出资的管道煤气初装费，上市交易时可以纳入原购房人的购房款计算。第二十条保障性住房上市交易的转让，契税、营业税、所得税等税费的缴纳以及房屋维修资金的处理按一般存量住房交易的有关规定执行。第二十一条申请保障性住房上市交易，购房人应当与住房原申购家庭成员达成一致意见。不得因保障性住房上市交易重新造成住房困难。第二十二条保障性住房上市交易后，除由政府按原供应价格回购的情形以外，原保障性住房面积仍按原购房人和原申购家庭成员已享受的住房保障面积计算。第二十三条保障性住房上市交易必须符合有关政策规定。市住房保障管理中心应当根据有关政策规定出具书面意见。保障性住房上市交易的一般程序：（一）出让方向市住房保障管理中心提交原《商品房买卖合同》、原契税完税凭证、现存量住房买卖意向性协议等材料；领取《苏州市区保障性住房上市交易申请书》《苏州市区保障性住房上市交易核准表》，并按要求如实填报。（二）市住房保障管理中心对出让方提交的资料进行审查。确认是否实行政府回购；确认是否同意上市交易；确认向政府交纳差价收益的金额和交纳方式；签署核准意见。（三）出让方向房屋权属登记机构提交《苏州市区保障性住房上市交易核准表》等相关资料。对以继承、赠与、抵债等形式处分住房产权且不进行交易资金托管的，按规定应当交纳差价收益必须先行交纳差价收益。凭市住房保障管理中心核准的《苏州市区保障性住房上市交易核准表》、出具的收款凭据，到房屋权属登记机构按一般存量住房的程序办理住房产权转移手续。对实行政府回购的，确认回购交易（含阁楼、自行车库）价格。出让方与市住房保障管理中心另行签订《苏州市存量房买卖合同》，办理住房产权转移手续。（四）保障性住房上市交易，交易资金按有关规定进行托管。按规定应交纳但尚未交纳差价收益的，应当在《苏州市存量房交易资金托管申请表》的“支取人（卖方）”栏，应当填写市住房保障管理中心及其专用帐户。（五）按规定应交纳但尚未交纳差价收益的，交易完成后，房屋权属登记机构将资金托管全额划转市住房保障管理中心，市住房保障管理中心出具收款凭据。（六）出让方与市住房保障管理中心进行资金结算。实际交易价格高于申报价格的按实际交易价格进行资金结算。向政府交纳差价收益款后领取个人应收款，市住房保障管理中心应当出具收款凭据。第二十四条保障性住房上市交易中有特殊情形的，可参照一般程序另行规定具体操作程序。第二十五条保障性住房上市交易中，交易双方和中介机构应当提交真实材料和真实交易价格。对提交错误、虚假的材料的，隐瞒住房实际成交价格的，损害国家及他人利益的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。第二十六条住房保障实施机构及有关部门的工作人员，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由行政主管部门或者监察机关依法依纪追究行政责任；涉嫌构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十七条本细则自2011年4月1日起施行。