天齐汽车博览园物业管理方案

天齐汽车博览园物业管理方案淄博宇辰物业管理有限公司目录第一章项目简介第二章项目物业管理理念及思路第三章物业管理模式及组织架构第四章物业公司接管验收计划第五章日常管理方案第六章日常工作标准及承诺第七章成本核算及财务报价第一章天齐汽车博览园简介山东天齐汽车博览园建设项目由山东天齐华迅汽车服务有限公司投资建设经营。山东天齐华迅汽车服务有限公司于2011年3月经山东省工商局名称核准，由山东天齐置业集团股份有限公司、山东天齐创业投资有限公司共同出资创立，注册资金2000万元。经营范围：汽车综合交易市场管理、汽车及备件销售、新旧车交易代办服务、汽车美容、汽车检测、汽车担保、汽车物流、汽车保险代理、物业管理、汽车文化、场地租赁等。本项目建设地点位于淄博市桓台县柳泉路以西，果周路以南地段。距离淄博城区5公里，总占地面积1149.3亩，工程一期规划用地面积470亩，总建筑面积50万平方米。主要建设汽车综合展馆、汽车科技商务中心、名车港片区及汽车后服务区。建立大型电子集中交易平台，建设打造信息化、集约型、现代化的汽车综合商贸物流服务园区。由山东天齐华迅汽车服务有限公司投资建设，实施统一规划、统一开发，统一策划、统一推广、统一招商、统一打造、统一管理。本项目紧紧围绕国际名车巷、品牌二手车批售中心、城市商业与汽车商务综合区三大核心功能，建设打造全省最大的信息化、现代化汽车综合商贸园区。汽车博览园前瞻性的规划设计和业态定位，体现了国际化，人性化、时尚、文化的和谐融合，提升了项目的运营档次与未来发展潜质。起步，就要与世界同步。一个规模大、品牌全、高品位、高档次的大型汽车服务市场将在鲁中崛起。第二章物业管理理念及思路一、管理理念经过对天齐汽车博览园商户组成结构、商品结构、建筑结构等的调查，总结出园区的前期工作目标为：保障使用功能，扩大品牌效应。建议对其经营管理结构提出如下经营理念：理念一：（关于项目）紧紧围绕“服务园区、创建品牌”的核心理念，提供精细、优质的服务内容；理念二：（关于规则）倡导“以客户需求为中心”的管理思想，建立以客户需求为基石的价值链；理念三：（关于行为）倡导科学的质量管理和专业的服务标准，规范管理服务行为；理念四：（关于结果）致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“服务多样化”的服务理念；二.管理思路在确定管理模式的基础上，针对天齐汽车博览园的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路：思路一：采用整体管理和专业管理相结合的物业管理方式思路二：强调成本控制意识和成本管理流程思路三：强调维修计划的科学实施思路四：强调团队工作流程的有效运作和服务流程的持续改进思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的实用性思路六：确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完善思路七：致力于培养员工的自身素质与园区商户或租户的的自律意识第三章物业公司管理模式及组织架构一、管理模式作为一个新型的汽车综合配套类物业项目，我们将采取“公司主导，项目负责”为基础的直线职能制物业管理模式，并结合ISO9001质量管理体系进行修正改进。二、天齐汽车博览园物业管理组织架构人员配备说明：天齐博览园物业管理项目拟配备各类人员33人，其中管理人员6人，技工6人，普工21人。主要管理人员均具备大专以上学历。项目经理1人工程部保安部保洁绿化部客服部客服员1人水电维修工3人主管1人保安班长兼消防主管3人保安员12人监控员3人保洁员8人管理员1人各部门人员素质要求及相关要求1．总体要求：1）．人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展；2）．树立管理者就是培训者的思路；岗位性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求人员素质项目经理男45岁以下大专以上1、物业管理或建筑专业2、五年以上工作经验3、具备物业经理上岗证4、有较强沟通及协调能力内部选派客服员不限35岁以下大专1、物管或经营专业2、三年以上工作经验3、熟练使用电脑4、熟悉会计业务内部选派与外聘相结合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或物业管理专业2、三年以上物业管理经验3、熟悉物业管理法律法规，具备物业上岗证内部选派维修工男45岁以下中专以上1、有中级电工及弱电以上操作证2、三年以上专业工作经验3、具备水电综合维修经验内部选派与外聘相结合清洁工不限50岁以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.55m以上2、五官端正，勤快能干3、有专业经验优先4、会使用清洁设备优先组长内部选派，卫生员外聘保安员车管员男55岁以内高中1、退伍军人优先2、身体健康，仪容形象好3、身高1.70-1.82米4、有物业管理经历者优先内部选派与外聘相结合第四章接管验收工作计划天齐汽车博览园的进驻管理，前期接管验收工作尤为重要。一方面要接管甲方所移交的园区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要建立相关业主、租户的档案资料，以便今后进行完善的管理服务，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。前期介入阶段工作计划序号项目内容时间一档案接管1、建筑施工竣工全套资料2、建立商户业主、租户档案二设备接管1、共用设施设备接管2、共用设施设备技术、维护档案三环境验收环境绿化的验收正常管理阶段工作计划序号项目内容时间一机电设备的维修养护1、设备的基础资料管理2、设备的运行管理3、设备的维修管理4、设备能源和安全管理二保安管理1、秩序维护2、交通、车辆管理3、消防管理三环境管理1、园林绿化管理2、清洁卫生管理四增值服务根据需求为园区提供增值服务第五章日常管理服务方案安全、保安管理安全保安管理是物业服务企业协助公安机关保障所辖物业区域内财物不受损失、人身不受伤害，保障经营秩序正常而进行的一系列活动。为切实做好天齐汽车博览园的安全保安工作，我们确立了“24小时、人防技防结合、交叉密集巡逻”的治安防范管理思路，制定切实可行的安保防范工作流程，严格执行为业主提供服务。一、日常安全管理1、保安队伍管理安全保安队伍建设按“高标准、严要求”的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，定期组织保安员进行思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证保安员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。日常工作中要求队员统一穿戴公司的保安员服装，戴好工作牌，配套安全管理器械，队员精神饱满。2、安全巡逻防范管理⑴、实施24小时全面防范，“三岗”结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。⑵、保安巡逻统筹安排，根据项目的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定项目的安全保安巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。⑶、在做好人防、物防的基础上，逐步完善天齐汽车博览园的智能化控制中心网络和智能化安防系统，充分发挥人防、物防、技防三防结合的优势。3、电子监控的管理⑴、监控室24小时值班，发现异常情况及时与当班保安班长联系，对出入口实行不间断的监视工作，并设立24小时报警电话。⑵、监控室禁止闲杂人员进入，如须调取录像资料需得到项目经理同意后由当班保安班长带入。⑶、每周定期对周界报警、监控录像异象、消防报警等进行演习及监控设备的保养工作。二、治安综合管理1、遵守国家及地方政府有关治安管理的规定；2、密切配合辖区派出所、街道办事处、居委会、管理处做好治安管理工作，在保安员因故查询时，给予主动协作；3、敢于制止、举报破坏园区治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助派出所处理。4、为保障园区经营户的正常经营秩序，诸如收废旧、乞讨、叫卖、张贴小广告、上门推销人员一律不得进入园区，发现擅自进入园区者，立即勒令其停止活动。三、消防管理贯彻“预防为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，以《中华人民共和国消防法》和消防管理的法规、条例为准则，结合园区的结构和特点，开展消防管理工作。1、消防机构的建立2、消防安全岗位责任制（1）、项目经理负责设立消防组织机构，并指挥消防演练和灭火工作。（2）、消防主管负责监督日常消防工作和协调监督消防设备的维护保养，负责执行日常的消防管理工作、值班运行和义务消防队的工作。（3）、维修部负责对消防设施设备进行检查、维护和故障排除。（4）、消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理。（5）、全体员工都是义务消防员，担负防火、灭火义务。消防第一责任人（项目经理）消防主管消防监管员消防控制中心值班员义务消防员义务消防组织图3、消防日常管理（1）、消防设备的运行由值班人员负责，消防运行是园区消防管理的主要环节，应保证24小时有人值班，并认真做好设备的监控等工作。（2）、必须建立交接班制度，认真填写消防设备运行记录。（3）、如发现设备运行出现故障，及时报告消防主管，消防主管现场确认后通知技术人员及时维修。（4）、严格按照操作规程使用各系统设备。（5）、负责一般的报警处理，如火灾事故应迅速、果断的按照灭火作战程序实施。4、消防知识培训（1）、园区的消防工作，要求通过各种宣传手段传达到业主和用户；每年通报园区的消防情况和防范工作重点。消防第一责任人：项目经理灭火组组长：保安班长组员：保安员其他员工维护秩序组组长：保安班长组员：管理员保安员技术保障组组长：维修主管组员：维修工救护组组长：管理员组员：保洁员（2）、每年3月、11月为春、冬季训练月，对全体人员进行消防基本知识、灭火技能、火灾事故处理程序（灭火作战程序）等训练，并进行考核，记录存档。（3）、积极参加社会各项消防活动，参加公安消防部门举办的各种培训、学习。交通、车辆管理解决好园区的人群、车辆的分流与集散，是道路、交通、车辆管理的出发点。建立良好的交通、车辆停放秩序，确保人流、物流、车流畅通，对园区实行分片、划区相结合的管理办法，使园区人员及车辆通行做到有条不紊，散而不乱。一、道路管理1、道路构成道路及通道动态交通设施静态交通设施地面停车场公共道路道路排水设施（排水井盖、雨水井盖等）道路照明设施、隔离带、道路防护设施道路标识牌、路道牙、分离墩、分道线道路附属设施2、交通标志⑴、所有进入园区的车辆和个人均必须按照区内交通标志所示，自觉遵守有关的交通管理规定。⑵、在园区进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通标志。⑶、区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定制作，由专业队伍进行设计、安装，并由交管部门进行验收。⑷、所有交通标志的日常管理、维修由物业公司负责。二、车辆管理停车区位划分及分类区位机动车区非机动车区汽车区摩托车区大型车区小型车区中型车区自行车区三轮车区助动车区紧急处理程序注：图中NO表示无法控制或者无法处理；YES表示已经控制或者已经处理。紧急突发事件判断性质以及是否可自行处理YESNO紧急呼叫同伴增援NO通知安全岗加强警戒监控中心YES监控中心调动增援YESNO向社会机构求助并迅速报告相关领导启动搜索，疏散等有关应急程序OK处理情况报告监控中心相关人员做好详细记录设备设施管理科学、规范化的设备、设施管理对园区的全方位管理运作起着重要的保障作用。因此，必须建立一整套周密的、严格的、集中的管理体系。物业公司将严格按照五星级标准对园区设备进行全面的维护保养工作一、设备、设施的竣工验收和交接介入管理初期，由维修部主管负责组织各专业工程人员（给排水、供电、消防、智能化系统等）积极配合开发建设单位做好供应商提供的产品的技术资料（图纸、产品说明书、操作手册等）、竣工验收资料、交接手续的收集、整理、记录工作，对达不到设计要求的应配合开发建设单位与供应商共同协商解决，并及时做好相关记录。二、设备、设施的分类、登记、建帐为了规范设备、设施管理，客服中心负责对所接管的设备、设施进行准确、科学的分类、登记，建立设备管理档案，包括各专业技术资料、系统网络图、隐蔽工程图、《设备登记表》、《设备台账》等，同时做好各种设备设施的服务标识工作。三、专业人员的配备设备、设施的管理，是一项在结构上与技术上要求极其复杂的特殊工种，必须由一批高素质的技术力量来完成，因此