人信地产公司项目管理手册(异地项目公司)

湖北人信房地产开发有限公司项目管理手册（适用于异地项目公司）版本：A审核：批准：持有人：编号：HBRX-GMS-052005年月日发布2005年月日实施房地产开发企业全面管理体系（GMS）文件财务主管受控文件GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-1-目录1.1项目等级划分标准............................................................41.2一级项目公司机构设置........................................................51.3一级项目公司定岗定员标准....................................................61.4二级、三级项目公司机构设置..................................................71.5二级、三级项目公司定岗定员标准..............................................81.6四级项目公司岗位设置........................................................91.7四级项目公司定岗定员标准...................................................101.8项目公司经理工作条例.......................................................111.9项目公司组建、解散与员工管理办法...........................................222.1项目目标管理办法...........................................................272.2项目后评价实施办法.........................................................313.1土地投标与土地储备工作规程.................................................353.2项目可行性研究管理办法.....................................................373.3项目证照手续办理管理办法...................................................423.4设计委托与设计评审管理办法.................................................443.5设计变更管理办法...........................................................483.6设计改进控制办法...........................................................523.7项目招标管理办法...........................................................533.8项目资金预算管理办法.......................................................563.9项目成本核算管理办法.......................................................623.10项目进度控制管理办法......................................................653.11工程量测量与签证管理办法..................................................673.12配套隐蔽工程成本控制办法..................................................703.13工程结算审核管理规程......................................................723.14工程质量控制管理办法......................................................743.15物业交接与验收管理办法....................................................773.16行政管理与后勤保障实施办法................................................793.17应急事件处理办法..........................................................83GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-2-手册说明2005年是湖北人信房地产开发有限公司发展的重要阶段，为了继续强化管理，进一步提高市场竞争力，保障项目制的稳健推进和有效实施，公司组织编制本手册。1、本手册是公司推进和实施项目管理制的纲领性文件，由三部分组成，包括项目组织管理、项目目标管理和项目流程管理。2、本手册是公司管理制度的重要组成部分，主要是对公司与项目公司之间的工作关系进行了系统规定。3、本手册适用于公司以下项目管理组织，包括：⑴异地全资、控股项目公司；⑵参股合作项目公司。4、除单独规定，在本手册中，湖北人信房地产开发有限公司简称“公司”或“总公司”，所辖各种类型的项目管理组织统称“项目公司”，项目公司经营负责人统称“项目公司经理”。5、本手册运用过程方法的原则（PDCA循环），识别项目管理及过程控制的关键点，保持与公司其他管理体系文件的一致性。6、本手册为公司受控文件，手册管理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责。手册持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，并办理核收登记。7、在手册使用期间，如有修改建议，各部门、项目公司经理应汇总意见，及时反馈到人力资源中心。人力资源中心定期组织评审，并对手册进行必要的修改，以确保项目管理制度的持续适宜性。8、本手册由公司讨论通过，总经理批准颁布后施行。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-3-第一部分项目组织管理GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-4-1.1项目等级划分标准为便于对不同的项目公司进行组织机构、定岗定员设计，依据项目开发规模、投资总额等因素，将项目划分为四级，项目公司的等级与此对应。具体标准见下表：项目等级划分标准表项目等级开发面积（以规划局批准的规划方案为准）㎡投资总额（以公司决策委员会决定的投资额为准）万元一级项目30万以上（含30万）60000以上（含60000）二级项目20～30万（含20万，不含30万）40000～60000（含40000，不含60000）三级项目10～20万（含10万，不含20万）20000～40000（含20000，不含40000）四级项目10万以下（不含10万）20000以下（不含20000）注1：以下情况可以对项目等级进行调整：⑴以高档商品房、公共建筑为主的开发项目，在确定项目等级时，同等规模可上浮一级；⑵属于危房改造区域内的开发项目，在确定项目等级时，同等规模可上浮一级。注2：特殊情况下开发项目（如阶段性项目）的等级确定，由公司决策委员会决定。注3：由于影响项目等级的因素较多，本表仅是参考标准。具体某一个项目的项目等级的确定由公司决策委员会在综合考虑多方面因素后研究决定。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-5-1.2一级项目公司机构设置项目公司经理项目公司副经理财务部工程部营销部综合部项目公司经理助理成本部GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-6-1.3一级项目公司定岗定员标准部门岗位数岗位名称〔岗位人数〕定员人数――21、项目公司经理2、项目公司副经理〔1～2〕注：也可设1名副经理、1名经理助理。11～2综合部51、经理2、人力资源主管3、行政专员（兼司机）4、司机5、工勤人员11111财务部31、经理（总公司委派，不占项目公司定员标准）2、会计3、出纳011成本部21、经理兼土建造价师2、安装造价师11工程部61、经理2、土建工程师3、给排水工程师4、电气工程师5、景观工程师6、资料管理员注1：为同期施工面积10万平方米。每增加5万平方米增加2名工程师。注2：现场工程师的配备与委托监理方式、深度和监理公司水平有关。121111营销部51、经理2、营销策划主管3、销售主管4、客户服务专员5、置业顾问注：根据项目销售阶段、销售任务配置置业顾问。11113～7合计2325～30注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构和岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-7-1.4二级、三级项目公司机构设置项目公司经理项目公司副经理财务部工程部营销部综合部项目公司经理助理GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-8-1.5二级、三级项目公司定岗定员标准部门岗位数岗位名称〔岗位人数〕定员人数――21、项目公司经理2、项目公司副经理注：也可设1名副经理、1名经理助理。11～2综合部41、经理（兼人力资源主管）2、行政专员3、司机4、工勤人员1111财务部31、委派财务经理（或财务主管，不占项目公司定员标准）2、会计3、出纳011工程部61、经理〔兼工程主管〕2、工程造价主管3、土建工程师（兼市政、景观工程师）4、给排水工程师5、电气工程师6、资料管理员注1：为同期施工面积10万平方米。每增加5万平方米增加2名工程师。注2：现场工程师的配备与委托监理方式、深度和监理公司水平有关。112111营销部41、经理（兼销售主管）2、营销策划主管3、客户服务专员4、置业顾问〔5〕注：根据项目销售阶段、销售任务配置置业顾问。1113～6合计1920～25注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构和岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-9-1.6四级项目公司岗位设置注：四级项目公司不设立部门。项目公司经理项目公司副经理（或经理助理）工程主管营销主管行政人事主管预算员专业工程师置业顾问行政专员兼司机出纳委派财务主管客户服务专员GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-10-1.7四级项目公司定岗定员标准业务类别岗位数岗位名称定员人数管理21、项目公司经理2、项目公司副经理注：也可不设副经理、改设1名经理助理。11行政人事21、行政人事主管2、行政专员兼司机11财务21、委派财务会计（不占项目公司定员）2、出纳01工程管理41、工程主管（兼土建工程师）2、土建工程师（兼市政、景观工程师）2、安装工程师3、预算员（兼资料管理员）1111营销41、营销主管2、置业顾问3、客户服务专员注：根据项目销售阶段、销售任务配置置业顾问。13～51合计1414～15人注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构和岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。GMS管理体系文件湖北人信房地产开发有限公司——项目管理手册-11-1.8项目公司经理工作条例第一章总则第一条为了明确项目公司经理的任职条件、职责、权限，规范项目公司经理的选聘、解职、解聘程序，加强对项目公司经理的薪酬和考核管理，建立对项目公司经理的约束和监督机制，特制订本办法。第二条项目公司经理是公司在开发项目上的经营管理负责人，是负责履行合同义务、执行合同条款、承担合同责任的合法当事