长沙写字楼市场分析

1长沙写字楼市场分析A、写字楼市场分布情况B：写字楼分类及对比分析C、小结：写字楼市场机会判断0362分布情况（一点三线）一点：火车站；三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线市场特征以公寓式写字楼、酒店式写字楼、专业写字楼为主；公寓式写字楼是目前市场热点。写字楼分布情况及特征公寓式写字楼专业写字楼酒店式写字楼湖南新闻大厦金源大酒店湖南文化大厦维一国际建鸿达现代城顺天财富中心亚大时代新时空NO.1新世纪花苑城市之心凯旋国际华联大厦五一新干线嘉顿新天地平和堂商务大厦名汇达广场联合商厦湘域中央湖南财富中心运达广场恒隆国际第一大道中天广场曼哈顿新贵通程酒店银华酒店BOBO国际佳程大酒店3酒店式写字楼项目名称总建（万m2）售价（元/m2）租金（元/m2·天）出租率物管费（元/m2·月）租客通程1.35只租不售3.8100％20外资、合资高科技及房地产等知名度较高的企业佳程0.393.090％包在租金里合资、独资单位。另有房地产、化工、高科技企业金源大酒店2.982.8100％包在租金里房地产、软件开发、金融投资等企业湖南新闻大厦4.161.390%3.5电子信息、科技开发、房地产开发长沙较为知名的企业银华大厦3.01.490%3房地产、财务软件开发、金融投资等企业4项目名称总建（万m2）售价（元/m2）销售情况亚大时代大厦约3不出售运达国际广场约3715890％顺天财富中心7.85520090％中天广场4.5800050％恒隆国际大厦54700100％湖南文化大厦4.58500040％第一大道4.04720100％平和堂商贸大厦5.98700080％专业写字楼（接下表）5项目名称租金（元/m2·天）出租率物管费（元/m2·月）租客亚大时代大厦1.7～2.291％14.32（包空调费用）中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外企和外省企业为主运达国际广场3.810％4浦发银行、咨询公司顺天财富中心1.6100%2.8长沙知名企业中天广场未交付使用恒隆国际大厦1.670％2.2几家上市公司、房地产、通讯公司等湖南文化大厦1.860%3.0外企、中等规模的本地公司第一大道1.550％以上2.32金融投资机构等较为知名的企业平和堂商贸大厦2.595％3来自全国各地较为知名的企业专业写字楼（接下表）6项目名称总建（万m2）售价（元/m2）销售情况租金（元/m2·天）出租率物管费（元/m2·月）租客华联大厦3.0不出售1.0100％3来自省内各地较为知名的企业，如猎豹汽车维一国际4.14000100％1.280％2.6当地的中小型企业凯旋国际3.0400080％1.050％2当地普通的企事业单位嘉顿新天地2.3460080％未交付使用BOBO天下城3.3460040％定王大厦4.1650060%汇富中心3.05650100％蓝色地标3.573620100％1.080％2.2中小型企业名汇达1.594700100％1.2585％2.5中小型企业、外地公司的办事处专业写字楼7专业写字楼代表楼盘分析项目名称楼层规划硬件设施中天广场-3～-1F:车库1F:大堂\银行\餐厅\咖啡厅2～4F:发展用房5～32F：写字楼空调设施-中央空调系统智能设施-保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施-4部名牌电梯管理服务-24小时保安，清洁服务，秘书服务优劣势分析优势：1、位置绝佳：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达；2、规模大：中心区罕有，配套齐全；3、建筑设计风格独特，标志感强；4、开发商实力雄厚，品牌效应佳；5、管理服务一流（引进名牌酒店管理）；6、5A级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、双层中空玻璃幕墙等硬件一流；7、写字楼空间组合灵活；8、豪华大堂，挑高15米，3.6米层高，更舒畅更自如劣势：1、容积率高，使用率低2、占地面积小，绿化少3、开发成本高，价位高4、后面老居民区比较杂乱，对项目形象有一定影响8专业写字楼代表楼盘分析项目名称楼层规划硬件设施亚大科技大厦-3～-1F:车库1F:大堂\银行\餐厅\咖啡厅2～4F:金悦酒楼5F：多功能会议室\健身房6-19F：标准写字楼20～21F：复式写字楼22～27F：大开间28F：空中别墅\亚大总部空调设施-中央空调系统智能设施-保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施-4部载人瑞士迅达电梯（其中1部只到5楼），1部货梯管理服务-24小时保安，清洁服务，秘书服务优劣势分析优势：1、地理位置优越：地处五一大道与韶山路的交界处；2、配套齐全：高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全；3、人性化的服务与设计：空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中央空调在非正常上班时间可加开等4、户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求；5、性价比高：价格在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不卖的统一经营使得写字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范劣势：1、停车位偏少；2、复式户型面积偏大。9专业写字楼代表楼盘分析项目名称楼层规划硬件设施恒隆国际大厦-3～-1F：车库1F：邮局\移动\银行2～5F:新鸿基酒楼\商务中心\俱乐部6F：设备用房7～28F：写字楼空调设施-立式入户空调智能设施-保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施-8部高速电梯，裙楼2部观光电梯管理服务-24小时保安，清洁服务，秘书服务优劣势分析优势：1、地理位置优越：地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心2、管理规范：由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值；3、硬件设施水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息，6～10米的观光大堂，3.3米的层高以及两部观光电梯，每3层的空中花园更显大气，框架结构无次梁；4、设计新颖：设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办环境更为独立方便劣势：1、户型面积较大；2、户内洗手间的设置不利于大厦在适当的时候改为小户型出租，客户面较窄，容易面临一定的出租压力10项目名称规模（m2）销售均价（元/m2）销售情况买家特征租金水平（元/m2·天）物业管理费（元/m2·月）开间面积（M2）新时空NO.1占地4792总建5.5万3720100％本地公司购买自用为主1.21.852～600湘域中央占地1957总建4.5万450050%省内公司购买自用为主在建1.6275～85湖南财富中心占地1.14万总建4.16万420085％本地公司/个人购买自用1.51.5130-189上城金都占地4906总建103万6000（带装修）70％本地人投资为主未交房1.550～92新青年公寓占地3050总建2.93万590060%个人购买自用未交房1.5112～158蓝调国际占地4500总建4.12万370080％本地人投资/自用均有未交房1.780-136公寓式写字楼分析11公寓式写字楼代表楼盘分析项目名称楼层规划硬件设施新时空NO1-3～-1F：车库1F：酒店大厅2～5F:新长福酒楼6～23F：写字楼24～29F：君逸康年酒店空调设施-中央空调系统、夏天制冷冬季采暖，每户设置独立计费系统电梯设施-4部品牌客梯，2部豪华观光电梯管理服务–业主委员会成立之前由物业管理公司统一管理优势1、位于神龙大酒店对面，位置优势明显交通便捷；2、同时建筑物以写字楼形式销售，但实际以住宅形式报建，按揭年限不受限制；3、将商务公寓设计为专业写字楼的外立面及平面布局，设置空中花园，采用置中央空调系统和观光电梯，同时每三层带一空中花园，吸引办公商家的眼球4、项目采取阳光销售政策；5、相对专业写字楼售价不高，品质不低，对投资者/小业主而言投资门槛低；6、可租可售，可住可商，对投资者的吸引力较大；7、抢占时机，填补该地段缺乏商务公寓的空白；8、独创性的夏天制冷和冬季锅炉采暖系统。劣势分摊率偏高12类别酒店式写字楼专业写字楼公寓式写字楼建筑形式一般与酒店联体全部单体建筑一般为单体建筑使用模式以办公为主以办公为主兼备居住与办公经营模式只租不售先售后租、只租不售先售后租销售情况/售价为4100～7580元/m2，大多在4500元/m2以上，销售情况一般价格3000～4500元/m2，大多在4000元/m2以下，销售状况较好出租情况租金1.5～3.8元/m2·日，管理费3～20元/m2·月，出租率较高租金1.1～2.5元/m2·日，管理费1.5～3.5元/m2·月，出租率较高租金约1.2元/m2·天，物业管理费1.1～1.8元/m2·月面积区间各种面积类型均有，可灵活组合43～270m2，各种面积类型均有，可灵活组合30～600m2不等，大部分集中在30～120m2买家特征外资、合资高科技及房地产等知名度较高的公司写字楼多为全国各地的企业/公司购买办公，投资客相对较少买家以本地公司和个人购买自用为主，在五一商圈一带的公寓也吸引了较多的投资者使用年限租赁期限不稳定40-50年40-50年写字楼对比分析13写字楼对比分析小结从长远来看，酒店式写字楼和专业写字楼拥有较大的市场发展空间酒店式写字楼：优点：1、形象好；2、服务到位；3、配套齐全。缺点：1、租赁及管理费用高；2、一般都不售，客户无自主权。专业写字楼优势：1、专业写字楼形象好；2、硬件领先，配套设施相对较齐全；3、物业管理服务优良。缺点：1、租售价高。公寓式写字楼优势：1、价格低；2、使用灵活，可住可办公；3、投资风险小，回报率高。劣势：1、形象不佳；2、随着住宅禁止办公的政策逐步落实，未来将无法满足市场的需求。14客户类别客户范围需求分析A大中型公司企业注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购买比例高B中小企业注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用比例高C政府及国有机构注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域，费用问题不大，购买比例较高D投资客投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的档次和品味写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。自用客户：主要来之三个方面：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。写字楼客户分析