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长沙写字楼市场分析麓谷板块市府板块中心板块城南板块产业政府地段政府中心板块——传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额城南板块——依托省政府新址南迁形成市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块。由于长沙在写字楼发展的基础——产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性。1、长沙写字楼市场现状长沙市写字楼主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区；“三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈；号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立，形成了长沙传统的商务氛围街区长沙规划的CBD区域芙蓉路韶山路人民路劳动路五一广场商务圈：五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性文艺路文化商务圈：文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色五一路1、长沙写字楼市场现状中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布：五一大道、芙蓉路、韶山路；地域集中性强，行政中心依附性强商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期酒店办公写字楼商住混合商务公寓长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比1、长沙写字楼市场现状主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展1、长沙写字楼市场现状四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。类型分布区域客户群特征形象档次租金费用代表项目酒店办公商务需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿线国内外知名企业驻长机构高较高通程大酒店神农大酒店银华大酒店专业写字楼长沙金融商务区的芙蓉广场商圈及五一路商圈大中型企业金融机构各档次形象均有根据档次不同费用各异高：中天广场中：亚太国际低：城市快线商务公寓无规律市区成熟路段成长型中小企业较低费用低门槛低锦绣中环商住楼市区成熟路段起步期实力有限中小型企业低低湖南财富中心将重点研究酒店写字楼及高端专业写字楼市场两类商务产品银华大酒店华天酒店通城国际大酒店华侨大厦金源酒店本项目运达国际韶山路芙蓉路五一路解放路文艺路文化商务圈五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性五一广场商务圈芙蓉路金融商务圈1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场长沙酒店写字楼分布：集中于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场酒店写字楼特点：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写字楼租金实现度在3.5元/㎡·天以上项目级别层高（层）写字楼层数空调租金物管智能化电梯出租率银华大酒店三星30——中央空调25/490%华天贵宾楼五星316、9、10中央空调3.515/885%通程国际大酒店五星5111-20中央空调3.8205A380%金源大酒店四星186-18中央空调2.8含在租金内/580%运达国际五星30姐妹楼中央空调345A570%豪庭大酒店五星29姐妹楼中央空调8.7含在租金内/665%租金0246810银华大酒店华天贵宾楼通程国际大酒店豪庭大酒店金源大酒店运达国际租金公寓租金00.20.40.60.811.2中天广场湘域中央芙蓉公馆都市阳光雨花大厦租金（元/平·天）3.8元0.9元1、酒店写字楼均租金约为3.8元/平·天2、公寓均租金月0.9元/天·平3、酒店写字楼租金：公寓租金≈4.22:15:11、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场价值实现能力：租金是一般公寓租金的4.22倍，实现力度高典型酒店写字楼扫描：运达国际广场——喜来登姊妹楼占地面积:11308.17平米建筑面积:31545平米酒店级别：五星写字楼情况:与酒店为姐妹楼面积区间：138.71—353.59平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙租金：3元/平米*天物管：4元/平米*月车库：地下400多个，地上100多个喜来登酒店的引入、极富雕塑感外立面、华贵内装使其成为长沙高品位写字楼代言者地标外立面大堂装修格调高雅电梯厅雍容华贵运达国际广场入驻企业情况：以大型企业为主，以房地产为主要类型比率38%12%15%10%8%8%9%房地产金融投资饮食业机械制造信息科技建材电器咨询培训类运达国际形象好，在这里办公显身份，主要是有喜来登酒店的物管，还有酒店的配套都很齐全，方便接待客人——友谊咨询公司老总运达的物管是一流动，在这里办公很安心，累的时候可以去酒店健身、喝茶、休息很方便——光大期货总经理运达国际入驻企业以半层及整层租住为主佳兆业中粮地产金地置业大有期货百威啤酒加加酱油3M公司浦发银行（1-7F）光大期货（8F）南方水泥友谊咨询典型酒店写字楼扫描：华天贵宾楼——华天酒店附属楼占地面积:建筑面积:酒店级别：五星写字楼情况：6、9、10层面积区间：100-450平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙租金：3.5元/平米*天物管：15元/平米*月车库：长沙本地五星级酒店，华丽宏伟的外立面，树立起高端的形象标志，五星级的服务配套华天贵宾楼入驻企业情况：大型企业为主，以软件科技产业为主要类型比率50.0%12.5%12.5%12.5%12.5%软件科技知名企业分公司或办事处旅游航天航空酒业这里办公感觉很舒服、很安静、地板和灯管效果都很好，物管做得很到位——华致酒业老总我们楼下就有健身房，游泳池，棋牌室中午的时候可以去体验下，客户来就在办公楼的地方吃饭也非常大体面——明和产业株式会社华天贵宾楼入驻企业：隔间小，最小100-150，可打通IBM上海贝尔股份有限公司（1层半）华致酒业港龙航空有限公司湖南永安国际旅行社明和产业株式会社文思创新软件技术有限公司国际商业机器有限公司长沙办事处典型酒店写字楼扫描：通程国际大酒店——部分楼层写字楼用途占地面积:建筑面积：酒店级别：五星写字楼情况：11-20层面积区间：100-450平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙租金：3.8元/平米*天物管：20元/平米*月入口气派外立面形象好、档次高大堂豪华五星级酒店的专业服务配套、豪华的大堂、高端的外立面，城市交通主要干道通程国际大酒店入驻企业情况：大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融IT类居多比率60%25%10%5%知名企业分公司或办事处金融投资信息科技其他每天都不用去外面找地方吃饭了，很方便，总部来人了直接住在酒店里，交流方便——三星投资有限公司长沙办事处老总在这里办公可以享受到酒店的服务，非常的好——三菱商事株式会社长沙分公司经理通程国际大酒店入驻企业示例24-300平米单位均有，可打通汇丰银行长沙分行（整层）湖南大金实业投资有限公司华融证券中英人寿三星投资有限公司长沙办事处英美烟草中国公司长沙办事处索尼有限公司长沙办事处上海华为技术有限公司长沙办事处恒信证卷长沙办事处埃克森美孚中国投资有限公司长沙办事处伊来克斯长沙办事处三菱商事株式会社长沙自动车事务所长沙市新财置业担保有限公司摩托罗拉电子有限公司长沙分公司酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，国内外大型知名企业分公司或办事处比率33%12%10%15%25%5%知名企业分公司或办事处信息、软件科技产业房地产咨询培训金融投资其他运达国际以房产企业为主，华天贵宾楼以信息科技为主，通程国际以金融、IT知名企业分公司或办事处为主1979-2019年，全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元，实际利用外资累计达84.7亿美元。去年，全市实际利用外资达18亿美元，单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元。截至去年底，全市外商投资企业达2000多家。而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家，其中设立直接投资的有26家。2009年1-8月全市共引进外来资金470亿元，同比增长6%大型企业选择办公楼倾向性28%9%2%1%60%酒店写字楼专业写字楼中低档写字楼商务公寓商住楼酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升酒店写字楼客户特征：而且收益长沙今年大力引进大型企业，该类客户群体正在增长中酒店写字楼客户特征：需求层次高，注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度等，看重酒店带来的服务提升酒店写字楼客户关注度：最高在于酒店配套24%，其次将是形象18%，物管14%，交通13%……——酒店带来的档次，配套和服务品质是客户最认可的价值点知名企业关注点0%5%10%15%20%25%30%形象配套物管地段交通停车场智能化价格知名企业关注点“长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服务配套都很到位，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感““大多数酒店写字楼的租金也不贵，比如华天酒店的租金还没有中天广场的贵，但是，在华天还有很多其他的配套，非常的方便，有游泳池、有健身房、有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的”；“现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店服务周到，配套完善，现在大企业对租金敏感度还是比较低的”——浦发银行长沙分行总经理“办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉，舒服，在酒店里就有这样的感觉，其他地方找不到”；“酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方便客户、方便员工、方便自己”——光大期货总经理1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场酒店写字楼客户特征：严重依赖酒店的服务和配套，短期内未被专业写字楼分流1、小众市场。该类写字楼数量有限，嫁接高端酒店资源，多位于城市核心地段。2、集中消化高端客户群。国内外知名企业驻长沙分公司或办事处多集中于该类写字楼中，客户实力强劲，租金及成本承受能力强。3、高端客户群短期不会大规模流入专业写字楼市场。依赖酒店带来的品质与服务档次。酒店写字楼市场现状的平稳及其高端客户群心态，决定了短期内专业写字楼很难从该市场大规模分流客户群体，限制了专业写字楼价值兑现的客户基础。长沙酒店写字楼市场现状小结：小众市场，消化高端客户群，短期内竞争力依旧强劲平和堂中天广场中隆国际华美欧国际湖南文化大剧院泰贞国际金融中心定王大厦舜天国际华侨国际友阿大厦本项目泊富国际五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性韶山路芙蓉路五一大道五一广场商务圈文一路文化商务圈芙蓉路金融商务圈1、长沙写字楼市场现状—高端专业写字楼市场高端专业写字楼分布：主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近