地产战略规划报告

三九地产战略规划报告2006年10月机密—2—报告提纲一、战略分析综述二、房地产业务在集团中的定位三、房地产业务定位与战略目标四、战略举措五、战略支撑体系—3—010203040506070美国德国日本新加坡中国人均居住面积宏观环境分析表明，我国住宅房地产的市场需求长期看好联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间存在密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城市化进程加快2005年我国人均GDP为1703美元,住宅房地产市场处于稳定高速发展阶段积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设05年我国城镇居民人均居住面积约18.2平米，与发达国家地区相比还有较大差距；离建设部提出的我国城镇人均居住面积2020年要达到35平方米还有约17平方米的差距17资料来源：详见战略分析报告—4—政策分析表明，当房地产业出现过热和过冷时，国家都会进行干预，目的是促进房地产的持续健康发展-10%10%30%50%70%199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005全国房地产投资增长率GDP增长率资料来源：国家统计局、北大纵横分析调控－防止过热调控117%调控93-95年宏观调控，控制投资规模、调整投资结构、规范市场行为，开展房地产开发经营机构金融检查，整顿金融秩序相关政策促进97年采用适度从紧的财政和货币政策98年停止福利分房，住房分配货币化99年采用积极财政政策，启动住房消费01年扶持住房消费，加大开发力度，拉动经济02年加强调控，控制土地供应03年出台121文件，控制信贷，18号文件04年清理土地市场、加息抑制需求05年先后出台“新/老八条”，加息/提高首付，打击炒房，稳定房价92年开放房地产价格，引进外资，发放开发贷款促进91年房地产市场建设全面起步—5—随着中央政府宏观调控的推进,我国房地产行业经历一个阶段的调整后,中长期仍将持续向好房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈波动状态•部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求•国家出台相关政策对行业进行调整和管控•外资和外企的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势•中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升•城市化进程进一步加快•人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大•人民币升值预期将在很长一段时间存在•房地产是一个重要的投资渠道•国外基金等外部资金进入国内市场时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势国内房地产市场整体走势预测—6—行业分析：房地产总体需求规模持续增长，05年销售额超过1.8万亿元，已成为国民经济的重要支柱产业1991年，全国房屋销售面积仅为3025.46万平米，1998年首次突破1亿平米，到2001年仅3年年销售面积就突破2亿平米，2004年底达到3.82亿平米，年均复合增长率达到了21.54%，市场整体容量持续高速增长。1991年，全国商品房的销售额不到240亿元，1998年销售额超过了2500亿元，到2000年底将近4000亿元，2004年销售额达到10376亿元，年均复合增长率达到了33.61%，是销售面积增长率的1.56倍，反映了强劲的市场需求。2000年以来，房地产销售面积年增长率为20.7％，销售额年增长率为27.43％数据来源：历年《中国统计年鉴》1999-2005年中国房地产销售额情况（亿元）020004000600080001000012000140001600018000200001999200020012002200320042005年均复合增长率=35%1999-2005年中国商品房竣工面积情况（万平米）050001000015000200002500030000350004000045000500001999200020012002200320042005年均复合增长率=14.7%—7—市场增长率预测：未来几年，中国房地产业的增速将有所回落，但总体上仍呈现增长态势，预计投资增幅将保持在15%以上•国家对房地产行业的调控将是一个长期行为：目前国内房地产市场正处于积压泡沫的初期，由于抑制供给在先，所以整体上泡沫仍在越积越大，但未来两三年国家对房地产行业的宏观调控将见成效，房价涨幅趋稳将在居民可支配收入不断增加的情况下消化高房价；随着我国经济的日益增长，政府对房价抑制的频率将远多于对房价的扶持，而只有泡沫较少的市场才可以持续发展•未来几年房地产投资增速将逐步放缓到15%左右：从发展过程来看，本轮房地产热从98年开始，已经持续了7年；未来几年，在政府持续的宏观调控下，30%以上的行业增速不可能持续，行业必将回落至合理的水平，预计房地产行业的合理增速将维持在1-2倍的GDP水平，未来几年房地产投资增速将放缓到15%左右数据来源：中国国际金融公司、北大纵横分析未来几年中国房地产投资增长率预测（%）-505101520253035401997199819992000200120022003200420052006E2007E2008E2009E房地产投资增幅有望回落至15%左右的合理水平15%左右的长期合理增幅—8—29.22%23.67%38.40%22.13%20.01%0%5%10%15%20%25%30%35%40%万科招商局金地北京城建陆家嘴2004年2005年行业利润率分析：受益于房价快速上涨和土地储备成本相对较低,近两年房地产行业盈利水平稳步提高，净利润率在12-18％左右北京市房地产开发企业净利润情况（％）项目二环内二三环间三四环间四五环间平均值利润/房价18.7620.3514.5114.6117.06利润/总成本23.0925.5516.9717.1120.68房地产开发利润较高-从近两年国内情况来看，大多数城市房地产企业利润率普遍在15%以上，中高档房地产高达30%～40%，远高于其它行业的盈利水平-驱动因素：较高的房地产行业净利润率来自快速上涨的房价，另一方面这些开发用地很多还是03年以前的协议转让土地，成本相对较低近两年上市公司主营业务利润率普遍在25%左右说明数据来源：国土资源部，上海证券报8.5%12.8%18.4%10.4%16.6%14.2%11.0%7.8%11.6%8.4%6.3%6.8%15.9%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%20022003200420052006中万科招商地产金地近两年上市公司销售净利润率稳步提高，为12%-18%—9—0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%20022003200420052006E2007E2008E2009E2010E行业利润率预测：未来房地产行业销售净利润率将回归到8%左右的理性水平，缺乏土地储备的房地产企业利润将低于行业水平房地产行业驱动因素-价格增幅回归理性：随着宏观调控效果逐步显现、市场走向成熟，房地产价格增幅开始快速回落至5%的稳定增长水平-土地成本上升：随着国务院及各部委对土地管理严格规范、土地成本快速走高、03年以来协议转让低成本土地储备日益减少，相关部委强化税收征管，房地产行业盈利空间逐步下降至8%左右的行业理性水平-对不同企业的影响：没有土地储备的企业净利润率将低于行业平均水平与国外对比：从国际情况来看，国际上房产商和地产商是分开的，房产开发商的平均利润一般在5%左右；随着WTO保护期结束和对外资全面放开，行业利润率将逐步与国外接轨说明数据来源：中国证券报社，北大纵横分析历史房地产行业销售净利润及调控后净利润率预测（％）房价高速增长，而03年左右协议获取土地成本较低，在后3年逐步入市房价增幅回归5%的稳定增长水平，03年协议获取土地逐渐消化和减少，招拍挂导致成本上升，房地产行业净利润率将逐步回归理性—10—竞争分析：国内房地产市场集中度逐年提高，表明行业加速集中，竞争日趋激烈前十强企业的销售总额及全国市场份额356.79505.46686.624.65%4.87%5.20%01002003004005006007008002003200420050%1%2%3%4%5%6%销售额（亿元）占全国份额（%）百强房地产企业在全国所占的市场份额8.43%13.49%18.06%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%200320042005全国市场份额数据来源：中国房地产TOP10研究组、北大纵横分析•研究显示，中国房地产行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中：百强企业2005年实现销售额2384亿元，占全国市场份额的18.06%；比2004年的13.49%、2003年的8.43%，有较大幅度上升。在百强中，综合实力排名前10位的企业去年实现销售额686.62亿元，占全国市场份额的5.2%，分别较2004年、2003年增长了35.84%、92.45%，市场份额呈现逐年递增的趋势—11—关键成功因素：外部环境的变化要求房地产企业具有较高的融资能力、土地获取能力、产品研发能力和内部管理能力•资金融通/运作能力•土地获取能力•产品研发能力•内部管理能力土地公开交易大势所趋资金需求大增客户议价能力增强宏观经济持续增长成本增长，利润率下降行业内兼并/合作加速行业关键成功因素—12—标杆借鉴建立规范化、专业化的开发运营模式加强品牌建设建立人力资源管理体系和专业人才团队强化资金融通和运作关注客户需求和产品品质增强异地土地获取能力标杆企业借鉴：中海、华侨城、保利、中远四家标杆地产企业的成功对三九地产发展的启示要增强异地土地获取能力：05年华侨城土地储备量近600万平米,保利土地储备量近1300万平米，基本能保障企业未来3－5年的持续发展要强化资金融通和运作能力：房地产行业的特点决定了资金的重要性，而保利近3年来快速膨胀即得益于强有力的资金保障要加强品牌建设：华侨城通过“旅游＋地产”的品牌影响力带动双业的共同发展，而中海则不断运用其品牌形象和影响力获取市场机会要建立规范化、专业化的开发运营模式：无论是华侨城的“旅游＋地产”模式还是中海的“品牌＋精品”模式，其核心都是建立在一套规范化、专业化的开发运营模式基础上要关注客户需求和产品品质：以中海为典范,标杆企业开发项目多定位于中高端产品,对客户需求及产品品质极其关注,通过打造精品提升品牌形象及影响力要建立人力资源管理体系和专业人才团队：以保利为代表,标杆企业建立了一支高效的人才团队，并形成了一套完整的激励机制，支撑了业务的高速发展要实现跨区域发展：深圳的中海和华侨城、广州的保利、北京的中远，标杆企业都在各自基地的基础上进行跨区域发展，实现持续快速增长对三九地产的启示—13—内部资源能力评估：三九地产具备一定的业务能力、实物资源和隐形资源，但与自身战略发展要求和行业领先企业相比，还存在很大差距财务资源实物资源隐形资源人力资源•过去两年的毛利率达到行业平均水平•业务规模、利润水平、资产规模有限•现阶段缺乏大规模资金的融资能力•具备央企背景和药业强大的品牌支持•需要进一步提升项目的整体策划、运作、管理能力，形成专业化的开发运营模式•三九品牌仅作为医药品牌，作为地产品牌尚未建立•在集团层面形成了强有力的领导和决策核心•尚未建立支持战略实现、专业分工的组织平台•人力资源管理体系有待完善•缺乏复合型、技术型人才•大量的土地储备•绝大部分存量土地资源需在政策上支持，方能成为可开发项目•缺乏近1－2年可直接作为项目开发的土地资源说明：黑色字体表示已具备的资源和能力，蓝色字体为三九地产需要进一步强化的资源或能力三九地产资源能力评估—1