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荣盛康旅宜兴太华项目定位报告荣盛康旅南京公司2019年1月Contents1.宜兴概况2.宜兴房地产市场情况3.竞品价格及产品特点4.本项目周边情况5.本项目地块情况（可销售地块概况及不可销售地块概况）6.本项目具备特点（优势、劣势、机会点、威胁点）7.营销部建议的产品类型及价格8.本项目产品目标客户群体9.整体项目营销策略及思路10.产品排布（公寓、洋房、合院及别墅组合）11.经济测算（包含拿地成本、开发成本、建筑成本以及销售金额和利润）1宜兴概况【区域背景】•宜兴市位于江苏省南端，东濒太湖，位于长三角的几何中心，距离南京、杭州皆为1小时车程，距离上海2小时车程。同时是环太湖旅游圈的重要城市。2017年，宜兴市全市地区生产总值达到1558.25亿元，同比增长7.1%。宜兴市地理位置优越，位于长三角的几何中心，交通便利。2017年，宜兴市全市GDP总值达到1558.25亿，位列全国百强县第11位，经济基础较好。•太华镇地处苏浙皖三省交界，江苏省最南端、宜兴市西南门户、是宜兴南部山区和云湖风景区的重要组成部分，全镇总面积96平方公里，下辖8个行政村，1个社区居委会。【区位交通】高铁：宁杭城际铁路“宜兴站”，使得宜兴到南京、杭州仅需30分钟，到上海2小时。公路：G25国道G104国道，S240、S48等6条省道，交通路网四通八达。随着锡宜一体化、扬子江城市群、长三角城市群”等“一体化”的全面铺开，宜兴的交通区位条件将进一步提升。航空：宜兴市目前主要依托南京禄口机场，距离禄口机场89公里。宜兴位于苏浙皖三省主要大城市和旅游区的交汇点，2小时经济圈覆盖了上海、南京、杭州、苏州和无锡等16个大中城市，近1亿人口。【项目概述】项目区位：项目位于江苏省宜兴市太华镇，宜兴地处长三角的几何中心，公路、铁路网发达，距周边重要城市车程范围均在1h~2h，距南京直线距离约110km，苏州100公里，常州75公里，上海182km，地理位置优越，交通便捷，其二小时经济圈覆盖近1亿人口。项目环境：宜兴市地属于太湖流域，水系繁多，气候温润，是典型的江南水乡。太华镇是宜兴南部山区和云湖风景区的重要组成部分，全镇96平方公里，四季分明，雨量充沛，日照尚足，气候温和湿润，空气清新，物产富饶，景色宜人。自然生态资源禀赋得天独厚、独步苏南。项目面积：总用地面积11350亩，其中，建设用地面积1500亩。项目定位：依托于太华镇拥有的丰富的山水资源，结合当地独特的富硒土壤，融合茶，竹，果，稻，灵芝，温泉等自然资源，打造长三角的康养后花园。宜兴太华镇【政策分析-乡村振兴战略】十九大报告《决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》习近平在党的十九大报告中提出“乡村振兴战略”。农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，实施乡村振兴战略。总理《政府工作报告》——大力实施乡村振兴战略李克强在作政府工作报告时说，大力实施乡村振兴战略。科学制定规划，健全城乡融合发展体制机制，依靠改革创新壮大乡村发展新动能。推进农业供给侧结构性改革。促进农林牧渔业和种业创新发展，加快建设现代农业产业园和特色农产品优势区，稳定和优化粮食生产。新增高标准农田8000万亩以上、高效节水灌溉面积2000万亩。培育新型经营主体，加强面向小农户的社会化服务。发展“互联网+农业”，多渠道增加农民收入，促进农村一二三产业融合发展。【政策分析-田园综合体】2017年2月，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。2017年5月，财政部下发《关于田园综合体建设试点工作通知》，明确重点建设建设内容、立项条件及扶持政策，确定河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点，深入推进农业供给侧结构性改革，适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律，围绕农业增效、农民增收、农村增绿，支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。【城市价值——产业】特色小镇应主要聚焦于高端制造、新一代信息技术、创意创业、健康养老、现代农业、历史经典等特色优势产业，或聚力打造旅游资源独特、风情韵味浓郁、自然风光秀丽的旅游风情小镇。打造旅游风情小镇，要突出地域文化、乡土民俗、历史遗存等独特旅游资源，坚持精致打造、凸显“风情”，适应大众旅游时代特点，提供多元化旅游产品，满足差异性消费需求。做到形态、业态、生态相统一，注重生态环境和文化原真性保护，注重打造美誉度和影响力，培育江苏旅游品牌新亮点。《江苏省人民政府关于培育创建江苏特色小镇的指导意见》【宏观分析—发展趋势】【新转型——度假地置业，从观光游到生活游的转型】近几年，随着长三角经济的快速发展，人均GDP均已过万，2017年，其中最低的为台州，1.06万美元，而最高的苏州已达2.4万美元，因此度假地置业需求大大增加。度假地置业成为旅游界的新宠儿。【政策分析-小结】国家政策支持产业发展培育“康养文化产业和体育医疗康复产业。制定健康医疗旅游行业标准、规范，打造具有国际竞争力的健康医疗旅游目的地。”健康产业已经成为新常态下服务产业发展的重要引擎，在未来20年，必将迎来一个发展的黄金期。旅游+大健康特色小镇将成为热门康养小镇是医养资源与休闲度假相结合的产物，发展的关键在于依托优势环境，从健康调养、休闲养老角度入手，并延伸发展与健康相关的中药、养生、运动、有机农业等产业，推动区域经济发展。【基础资源分析-旅游资源】宜兴市全年共接待国内游客2358.31万人次，比上年增长7.0%；接待旅游、参观、访问及从事各项活动的入境过夜旅游者11.17万人次，比上年增长12.2%。旅游总收入达248.32亿元，比上年增长10.4%。宜兴市旅游资源丰富，自然景色风光秀丽，历史文化丰富多样。2017年，宜兴市接待国内旅客达2358.31万人次，旅游总收入达248.32亿元，宜兴市旅游业正在强劲发展！宜兴是全国闻名的旅游城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市。有太湖风景名胜区阳羡景区，善卷洞风景区，宜兴竹海等国家AAAA级风景区8个近年，注意保护自然风貌，开发生态旅游，并利用城边丘陵山地和氿滨水面，建成龙背山森林公园、宜园、洑溪河公园、湿地公园、东氿公园等生态公园，一个“城在山中、水在城中、人在园中”的山水旅游城市渐已形成。【基础资源分析-环境资源】宜兴全市面积2038.7平方公里，水系发达，其中水域面积达294.3平方公里，大小湖泊29个；自然风光突出，同时宜兴南部山区约占宜兴总面积1/3，自然资源丰富，集洞、茶、竹、陶四大旅游资源于一身，既有奇特的地下喀斯特溶洞、天然氧吧的住宅、丰富的陶土资源、还有广布与丘陵中的茶场。素有“陶的古都，洞的世界，茶的绿洲，竹的海洋”之称，利于大规模开发的同时还可以满足多样化开发条件。宜兴市水系发达，资源丰富，洞、茶、竹、陶四大资源闻名于世。【基础资源分析-洞的世界】宜兴溶洞主要分布在湖滏、张渚盆地，四周以石灰岩组成的低山丘陵区，查明80余个。众多溶洞、暗河构成宜兴奇特的覆盖型岩溶地貌。宜兴溶洞素有奇谲瑰丽之称、鬼斧神工之妙。早在汉唐时，佛道僧侣利用溶洞作为修炼之地，许多文人雅士进入溶洞寻幽探胜。民国期间，宜兴储南强率先开发善卷、张公两洞，历时14年，建成后对外开放，成为著名景点。80年代末，灵谷洞、慕蠡洞、西施洞相继开发，宜兴溶洞旅游特色更加彰显。洞【基础资源分析-茶的绿洲】宜兴，古称阳羡，阳羡茶产于江苏宜兴，以汤清、芳香、味醇的特点而誉满全国。历史悠久，自古享有盛名，茶圣陆羽曾誉“芬芳冠世产，可供上方”，不仅深受皇亲国戚的偏爱，且深获文人雅士的喜欢。“天子须尝阳羡茶，百草不敢先开花”，宜兴阳羡紫笋茶历来与杭州龙井茶、苏州碧螺春齐名，被列为贡品。茶【基础资源分析-陶的古都】陶宜兴是一座因陶而兴、因陶而名的城市，陶文化已成为宜兴最鲜明的城市特质、最独特的文化元素。紫砂陶其起源可上溯到春秋时代的越国大夫范蠡，已有2400多年的历史。宜兴紫砂陶品类众多，有壶、杯、碟、瓶、盆、文具雅玩、人物雕塑等等。其中的茶具为代表之作。宜兴紫砂壶，不仅有极高的艺术价值，而且有无可比拟的独特优点:因表里不施釉具有良好的透气性能，所烹之茗，醇芳隽永，泡茶不走味，贮茶不变色，越宿不易馊;泡茶沏以开水时，冬不易冷，夏不炙手;赏用日久，越安放细润，光洁古雅，有世间茶具称为首的赞誉。Part2市场研究【土地成交/价格】170.3643.0853.4621.7876.4230.4672.6296.827.07116.505010015020025020132014201520162017建设用地面积规划建筑面积近5年住宅用地成交面积1242.861462.871076.411900.43012.045.69%10.08%12.04%10.76%35.64%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%050010001500200025003000350020132014201520162017成交楼面均价平均溢价率近5年住宅用地成交楼面均价及溢价率2013年至2016年土地成交面积逐渐降低，2017年土地供给面积有所增长，规划建设面积共116.3万平方米，成交楼面地价达到平均3012元/㎡，溢价率35.64%，楼面价涨幅较大，土地市场较为火爆。【商品房供应/销售面积】2017年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月批准销售面积11.2924.133.86027.2110.631.814.219.336.5517.0616.24销售面积16.2816.8416.1319.3512.4312.2610.213.9112.821.2721.1316.3316.2816.8416.1319.3512.4312.2610.213.9112.821.2721.1316.33051015202530批准销售面积销售面积近一年宜兴市商品房供应与销售面积（万平方米）近一年，宜兴市商品房市场批准销售面积共132.32万平方米，销售面积为188.93万平方米，整体市场处于供不应求的状态。2018年1至11月，全市累计销售新建商品房面积184.27万平方米、共销售12937套、销售金额152.98亿元，同比分别增长8.42%、9.60%、7.12%。其中销售新建商品住宅面积157.50万平方米、共销售11770套、销售金额134.01亿元，同比分别增长8.35%、14.99%、10.51%。Part3项目概况【项目简介】项目位于太华镇西侧，依托于太华镇拥有的丰富的山水资源，结合当地独特的富硒土壤，融合茶，竹，果，稻，温泉等自然资源，打造长三角的康养后花园，形成富硒康养度假区。项目总用地11350亩，其中建设用地1500亩。项目北侧紧邻云湖湿地公园，南邻乾元村，东临镇区主干路华杨路，西临镇界。项目位置【项目简介—项目用地范围】项目位于宜兴太华镇，属于宜兴南部门户，太华位于苏浙皖三省主要大城市和旅游区的交汇点，2小时经济圈覆盖了上海、南京。杭州、苏州、无锡等16个大中城市。项目紧邻省道S342，交通便捷，距宜兴市区约40分钟车程【区位交通】【太华旅游资源分析—气候宜人】太华镇与浙江省长兴县、安徽省广德县、江苏省溧阳市毗邻，属宜南低山丘陵区。镇四周群山环绕，层峦叠嶂，全镇森林覆盖率超过85%，负氧离子含量极高超过10000个/m³；属于北亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，日照尚足，气候温和湿润，空气清新，物产富饶，景色宜人。自然生态资源禀赋得天独厚、独步苏南。【太华旅游资源分析—自然资源丰富】太华属低山带丘陵区竹林密布，植被茂盛，地带性土壤为黄红土壤，宜耐阴性植物的生长，故自