2019年胶南市大学城商业项目规划方案41p

胶南概况胶南市大学城商业项目规划方案上海浩众浩广商业地产营销机构2019年11月瑾呈：胶南概况围绕市场，展开调研此案围绕宗地开展实地调查及相关信息收集，整理，通过大量的工作有序进行，积累有效信息，服务于项目前期规划的工作，从胶南市大学科研区的实际情况出发，把握市场的动态，洞悉市场变化，找准市场空缺，创新、补充、丰富市场发展。胶南概况目录市场研究第一章城市认知未来城市发展方向胶南房地产市场概况项目定位第三章项目总体定位项目市场定位商业业态定位产品定位第二章产品细化方案产品定位推导综合评估竞争市场合作模式第四章合作模式一合作模式二胶南概况胶南在青岛的位置：胶南地处青岛西海岸，总面积1846平方公里，常住人口83.7万。连接青岛的跨海大桥和海底隧道相继通车后，进一步推动了胶南经济的发展。胶南属滨海低山丘陵区，海岸线长达138公里，较大港湾有胶州湾、唐岛湾16处；天然港口主要有积米崖、小口子、杨家洼、贡口、董家口等；沿岸岛屿10余处，海域面积近500万亩，拥有绵延11公里的天然沙滩。胶南概况城市认知第一章胶南概况胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，处山东半岛西南隅，胶州湾畔，南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1894平方公里。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。胶南概况城市认知第一章胶南概况2019年末全市户籍总人口839202人，比上年末增长0.22%。胶南市虽然在5年中呈现人口持续增长，但增长速度并不快。其中非农业人口390948人，农业人口448254人。人口自然增长率为0.1‰。户籍人口中农业人口占到53.41%，比重比非农业人口较高，而该类人群的消费能力和层次相对较低，不符合高档集中型商业的消费层次。人口状况城市认知胶南市2019年—2019年人口比例（单位：人）胶南市农业人口与非农业人口比例第一章胶南概况2019年全市实现生产总值549.46亿元，比上年增长12.5%。胶南自2019年-2019年GDP增长减缓，平均保持在14.7%左右。第一章宏观经济城市认知胶南市2019年—2019年GDP增长值（单位：亿元）胶南市2019年—2019年GDP增长率自2019年起至2009年的5年时间里，胶南市GDP处于飞速增长阶段，高于全国GDP增幅，反映了胶南市良好的经济状况。胶南概况第一产业增加值43.36亿元，增长1.4%；第二产业增加值324.44亿元，增长13.8%；第三产业增加值181.66亿元，增长12%。三次产业的比例关系调整为7.89：59.05：33.06。从近五年的产业结构对比来看，胶南的经济是以第二产业为支撑，第三产业的比值有在增加，但比重并不大。随着新农村、经济开发区建设的不断深入，势必会导入更多人口。第一章产业结构城市认知胶南市2019—2019年产业结构对比胶南市2019年三大产业结构对比第二产业继续支撑胶南经济发展，第三产业比重持续增长胶南概况2019年胶南市固定资产投资取得了创历史最好成绩，对促进全市经济的企稳回升作出了重要贡献。全年完成规模以上固定资产投资357.9亿元，同比增长23.4%。其中，完成城镇规模以上投资额188.9亿元。房地产市场发展良好，全年完成房地产开发投资额27.38亿元，同比增长27.9%，竣工房屋面积38.36万平方米(含竣工住宅面积31.5万平方米)，商品房销售面积124.4万平方米，同比增长6.4%，完成销售额达64.6亿元，同比增长29%。第一章固定资产投资额城市认知胶南市2019年—2019年固定资产投资额对比（单位：亿元）2019年，胶南固定投资主要来自三方面拉动：一是胶南经济开发新城和大型居住社区建设。二是重大基础设施工程。三是商品房、动迁配套房建设和宅基地置换。这些项目的开工建设将给胶南市投资强有力的支撑。胶南概况城乡居民收入快速增长，人民生活水平明显改善。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入21421元，农民人均纯收入10400元，分别比上年增长12.2%和14%。城镇居民人均消费性支出13454元，比上年增长11.77%。农民人均生活消费支出6382元，比上年增长14.83%。全市在岗职工平均工资24042元，增长14.1%。从图中可以看出胶南市宏观经济环境越来越好，城乡居民收入稳步提升，人均储蓄和消费支出值平稳增长。第一章储蓄及可支配收入城市认知胶南市城镇居民2019年—2019年人均可支配收入示意图（单位：元）胶南市2019年—2019年农民人均纯收入示意图（单位：元）胶南概况年内实现消费品零售额完成144亿元，同比增长17.5%，其中:批发贸易业零售额完成194552万元，零售贸易业完成1097514万元，住宿业完成5556万元，餐饮业完成143111万元，同比分别增长24.5%、16%、12.7%和20.0%。城乡消费品市场迅速扩张。2019年全市城市消费品市场完成961004万元，同比增长18.3%；农村消费品市场完成479729万元，同比增长15.8%。第一章消费品零售总额城市认知胶南市2019-2019年消费品零售额总额对比（单位：亿元）居民消费日趋多样化，胶南市消费市场稳定发展消费品零售总额同比增长17.5%，市场状况良好。胶南概况第一章人文环境城市认知胶南有丰富的旅游资源、渔业资源，城市个性突出、山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。琅琊台景区万亩杜鹃花海水浴场森林公园城市湿地胶南概况随着青岛胶洲湾跨海大桥、海底隧道的开通，胶南的优势越来越明显。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。根据胶南《城市总体规划（2019-2020）》，规划建设大珠山至泊里的滨海大道南段、由灵山卫经主城区、张家楼、藏南、大村到理务关的东西大通道，构筑以“四纵五横”（“四纵”为六汪至大场公路、同三高速、204国道、滨海大道，“五横”为南济青高速、六汪至王台、六汪至主城区、理务关至灵山卫、海青到琅琊公路）为核心的市域公路网。第一章交通情况城市认知跨海大桥海底隧道胶南胶南概况到2009年底，客运班车达到306辆，中高档客车比重达82%；出租车达162辆，标准型出租车达100%；公交车178辆，公交线路14条；货运汽车达到9775辆，其中集装箱车辆和危险品运输车辆达到532辆。公路客货站场及配套设施：到2009年，全市有二级汽车站2个，乡镇客运站12个，完成城区搬迁汽车站的项目论证规划和报批的准备。水路运输：到2009年底，我市拥有客运船舶6艘，390客位。港口码头：到2009年底，全市共有港口码头7处，泊位8个，最大停泊能力5000吨级，港口码头吞吐能力70万吨。农村公路建设。到2009年底，全市965个行政村中已有927个通上了油（水泥）路，通村比例达到96%（以距村庄零距离计算）。第一章交通情况城市认知胶南概况胶南市城市性质定位为青岛西海岸的都市新区，以发展临港产业、科教、商贸和旅游业为主的海滨城市。城市规划区面积为384平方公里。胶南为青岛卫星城、区域次中心城市、滨海旅游带中心城市。胶南是青岛市的卫星城市之一，城市地位与即墨、胶州、平度等同为青岛市五大次中心城市之一.第一章城市规划未来城市发展方向胶南本案胶南概况胶南城市总体规划：胶南城市规划区面积384平方公里，建成区面积54平方公里，规划总人口100万。胶南的区域发展规划和城市地位十分重要：胶南为“青岛—日照城市化引导区”优先发展城市;青岛市南部胶州湾和灵山湾最重要的区域次中心城市；青岛—日照城市带滨海旅游带重要的旅游城市。第一章城市规划未来城市发展方向本案胶南概况胶南的城市规划大大提升区域形象,有力促进地区的经济发展为了加快城市发展，拓展城市发展空间，胶南实施了“东接,北扩,南展”的城市发展战略，将胶南建成东有港口带动、北有产业支撑、南有智力支持和西有旅游度假亮点的大青岛都市新区。东接:加速与青岛前湾港的对接北扩:主要是建设30平方公里的青岛临港产业加工区南展:总规划面积25平方公里的高教科研区;总面积28平方公里的西南部琅琊台旅游度假区黄岛至胶南东部新城区,全长15.2公里,将胶南市临港产业加工区,海滨工业园,大学科教园,东部新区,黄金海岸线有机结合融为一体,充分展示胶南稀有的海滩资源,也成为一条未来大青岛都市圈发展的主轴线。第一章城市规划未来城市发展方向本项目位置胶南概况青岛临港经济开发区位于青岛市西海岸胶南市区以北，于2019年8月批准设立为省级开发区。园区毗邻青岛经济技术开发区，“同三”高速公路、204国道和疏港高速公路贯通整个园区，距青岛流亭国际机场50公里，经青岛跨海大桥去青岛市区仅30分钟车程。区内产业布局与青岛发展港口经济和建设重工业基地及出口加工区的需要相对接，充分体现青岛“三大经济”（临港经济、海洋经济、旅游经济）、“四大产业基地”（石油化工、家电电子、汽车造船、新型材料）特色。园区高标准建设了道路、热力、燃气、供电、通讯、供排水、有线电视等基础设施，一期开发区域内达到了“七通”标准。第一章城市规划未来城市发展方向胶南概况此区位于胶南市东部新区两河东部，具体范围北到长春路、南到海岸线、西到两河东边界、东到白果树河西边界，总用地面积约16.10平方公里。总体布局结构：规划为“一心、两轴、三带、四组团”的空间结构。一心：一个绿色核心。主要以华山和朝阳山两座山体为核心。两轴：生态景观轴、都市景观轴。三带：柏果树河景观带、两河景观带、滨海度假景观带。四组团：北部康寿养老组团、东部唯美居住组团、西部都市生活组团、南部旅游度假组团。第一章城市规划未来城市发展方向胶南概况该规划范围北起风河，南至滨海大道，西起海西路，东至海岸线，规划总面积约30.89平方公里。其中，城市建设用地面积29.78平方公里。总体布局结构为：以上海路和世纪大道发展轴为依托，整体形成“两轴、两心、五区”的布局结构。两轴是指沿上海路纵向发展轴和世纪大道横向发展轴；两心是指商贸服务与商务办公服务中心和以灵山湾森林公园为核心的旅游休闲活动中心；五区是指三个居住片区、两个工业片区。商业用地教育用地工业用地住宅用地第一章城市规划未来城市发展方向本项目地块胶南概况大学科研区规划占地面积26.5平方公里，位于胶南市城区南部沿海区域，北至青岛滨海大道，西依国家AAAA风景区大珠山，东临黄海灵山湾，海岸线长16公里，拟引进建设8~10所大学及有关科研机构，中期目标达到15~20万人，最终建成以高等教育与科研开发为主体，商贸、金融、居住、旅游、体育多功能配套的高教科研新区。大学科研区第一章城市规划未来城市发展方向胶南概况董家口港去是青岛港的重要组成部分，是青岛港优化港口布局和实现可持续发展的重要依托，是胶南市及腹地经济和临港产业发展的重要支撑。规划面积60.2平方公里，规划码头岸线长约35.3公里，规划112个泊位，吞吐量3.7亿吨，航道水深20米，世界最大型船舶可以自由进出港口。董家口港区港城概念规划图，这一新城，其中涉及胶南的“五镇一区”，面积600多平方公里。据悉，9年内港城建设将初具规模。新城分为三大核心区域，分别是港区、城区和产业区。港区主要靠近海岸线，并向产业区延伸，而城区则朝琅琊风景区和胶南黄岛城市群延伸。整个港城规划建设面积600多平方公里，其中涉及胶南瑯琊、大场、藏南、海青、泊里五镇和瑯琊风景区。董家口港区建设将分三个阶段进行，预计至2020年，董家口港区通过能力将达到3.1亿吨，港城初具规模。第一章城市规划未来城市发展方向胶南概况胶南正在建设布局合理、特色鲜明、生态宜居、精致有序的现代化国际新城区。大青岛重大交通设施