第二章-城乡规划法律制度

第二章城乡规划法律制度投资意向项目建议书可行性报告项目决策设计图纸签订合同项目竣工验收合格机会分析可行性研究评估决策咨询设计拆迁许可证试生产及竣工验收规划征地拆迁报建工程发包两证一书招标施工许可证准备施工施工交付使用前期阶段准备阶段实施阶段竣工验收、保修与后评价阶段前期项目评估决策法律制度城乡规化法律制度承发包法律制度许可、监理、质量、安全法律制度勘察设计法律制度房地产交易管理法律制度勘察设计合同监理、施工合同三条线：政府业主承包商三条线时间和空间上相互交错、相互作用提纲挈领，纲举目张第一节城乡规划法概述本章内容包括：什么是城乡规划？城乡规划的原则是什么？城乡规划如何制定？城乡规划主要内容？城乡规划的实施？违反城乡规划法的法律责任？城乡规划是什么？城市规划是城市建设和发展的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，是一项全局性、综合性、战略性的工作，涉及政治、经济、文化和社会生活等各个领域。（温家宝，2001.7）……是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。（建设部《城市规划编制办法》）是一种任何经济体制都采用的政府规划，是我国唯一一种由专门的法律授权的政府规划。《城乡规划法》必须解决四大问题确立适应政府职能转变和建设和谐社会需要的城乡规划基本属性构建适应社会主义市场经济体制的城乡规划法律体系满足快速城镇化进程中政府对城乡人居环境建设进行有效综合调控的规划工作体系指导节约资源、保护环境、保护历史文化和民族文化的城乡发展模式“《城乡规划法》是管规划的法律”从城市本位向城乡统筹的转变。强调对于基本民生的重视。落实法律责任，维护规划的严肃性。突破：国家本位向民众本位的转化。由强调维护行政权力的转向制约行政权力强化公众参与强化部门参与强化监督机制法制的核心在于制约公权力《规划法》在实现公共利益的同时保护私有财产一、城乡规划法概述1.城乡规划概念城乡规划：指对一定时期内城市、镇、乡、村庄的经济和社会发展、土地利用、空间布局及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。第一节城乡规划法概述城市规划的必要性城市规划的基本任务：过空间发展的合理组织，满足社会经济发展和生态保护的需要。保护修复人居环境，尤其是城乡空间环境的生态系统。“和谐”人工与自然历史与未来环境一定环境中的各种社会集体（如宗教用地）2.城乡规划立法城乡规划法：是指调整城乡规划制定、实施和管理过程中各种社会关系的法律规范的总称。适用范围主体：参与城市规划制定、审批、实施、管理活动的单位和个人地域：城乡规划区内的水、陆、空间第一节城市规划法概述3.城市规划相关法规《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）《建设项目选址规划管理办法》（1991年）《城市规划编制办法》（1991年）《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1993年）《建制镇规划建设管理办法》第一节城市规划法概述第一节城市规划法概述4、城乡规划制定的原则城乡统筹原则合理布局原则节约土地原则集约发展原则先规划后建设原则第二节城乡规划的制定与审批一、编制权限国务院：全国城镇体系规划省、自治区、直辖市人民政府：本辖区内城镇体系规划市人民政府：城市规划县人民政府：所在地镇的城市规划城镇体系规划城市规划权限下降二、城乡规划制定的内容第二节城乡规划的制定1、城镇体系规划发展制定城镇发展战略，统筹安排各项资源2、城市规划、镇规划确定城市性质、规模，统筹安排各项建设用地3、乡规划和村庄规划宏观↓微观全国城镇体系规划省域城镇体系规划城市规划镇规划总体规划乡规划村庄规划详细规划城镇体系规划城乡规划体系示意控制性详细规划修建性详细规划以此规划体系为基干以各种非法定规划为补充中央事务Vs地方事务内容及程序第二节城乡规划的制定与审批1.城市总体规划的主要内容⑴设市城市应当编制市域城镇体系规划，县（自治县、旗）人民政府所在地的镇应当编制县域城镇体系规划。⑵确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围。⑶提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及市中心、区中心的位置。第二节城乡规划的制定与审批⑷确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置、容量。⑸综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局。⑹确定城市河湖水面的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线。⑺确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局。⑻确定城市环境保护目标，提出防治污染措施。⑼根据城市防灾要求，提出人防建设、抗震、防灾规划目标和总体布局。⑽确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划。⑾确定旧区改建、用地调整的原则、办法和步骤，提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施。⑿综合协调市区与近郊区村庄、集镇的各项建设。统筹安排近郊区村庄、集镇的居民用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地、规定需要保留和控制的绿色空间。⒀进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议。⒁编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。2.分区规划⑴原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。⑵确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。⑶确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。(4)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。(5)确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。3.详细规划(1)控制性详细规划控制性详细规划是根据城市规划的建议和管理的需要编制的，用以控制建设用地的性质、规模、使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。(2)修建性详细规划修建性详细规划是针对当前要进行建设的地区编制的，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。4、乡规划和村庄规划指对一定时期内乡、村庄的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合布置、具体安排和实施措施。三、城乡规划的审批⑴审批权限分级审批——一经批准具有法律效力本地人民政府组织编制，报上一级政府部门审批⑵规划的调整和变更局部调整：城市人民政府决定→同级人大常务会和原批准机关备案重大变更：同级人大或其常委会审查→原批准机构审批第三节城乡规划的实施城乡规划的实施：是指城乡规划经法定程序批准生效后，即具有了法律效力，在城乡规划区内的任何土地利用及各项建设活动，都必须符合城乡规划，满足城乡规划的要求，使生效的城乡规划得以实现。公布规划建设用地管理建设过程规划管理一、城市规划的实施流程第三节城市规划的实施第三节城乡规划的实施城乡规划的公布公布的目的：⑴便于群众了解⑵便于群众参与⑶便于群众监督公布方式：报纸、展览、报告会、宣传栏二、建设用地规划管理管理程序：核发选址意见书建设用地审批用地审批后的管理临时用地管理建设用地的调整——选址意见书制度——建设用地规划许可证制度第三节城乡规划的实施1.（核发）选址意见书——选址意见书制度选址意见书内容a.项目基本情况建设项目的名称、性质、规模、资源需求、“三废”的排放方式和排放量等选址意见书的审批管理选址意见书的审批实行分级管理第三节城市规划的实施b.项目规划选址经批准的项目建议书建设项目与城市规划布局的协调建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调第三节城市规划的实施2.建设用地审批——建设用地规划许可证制度城市规划行政主管部门：核定用地位置与界限发放用地规划许可证土地管理部门：划拨土地步骤：①现场踏勘②征求意见③提供设计条件④审查总平面图⑤核定用地面积⑥核发建设用地规划许可证第三节城乡规划的实施第三节城市规划的实施3.审批后管理用地复核用地检查（地块的使用是否符合规划要求？）用地复核：主要是指城市规划行政主管部门根据城市规划和建设用地规划许可证对征用划拨的土地进行验核。用地检查：主要是指城市规划行政主管部门根据城市规划要求，对建设用地的使用进行监督检查，杜绝违章占地情况的发生。案例：经媒体报道，去年正式进驻杭州的地产巨头龙湖房地产有限公司在杭州下沙的滟澜山项目，在未领取任何施工许可证的情况下，违规开工。未领施工许可证却违规施工三月有逾。该项目总监蔡诩成也表示，“施工许可证自从交地后一直在办，但因为龙湖是在香港上市的，所以手续上比较麻烦，至今仍未办好。”滟澜山项目是2010年4月份交的地，5月份就开始施工了，而且项目一直赶进度。据施工人员介绍，整个项目分为2大部分施工建造，最西边的两幢是8层的洋房，已经结顶了，正在赶内部建设，而旁边在建的24层高楼也已经在做地下室了。根据《中华人民共和国城乡规划法》，一旦该案查证属实，将按照该条例第64条处理，即未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第三节城市规划的实施4.临时用地管理建设过程中因施工或堆料等需要临时使用的土地建设单位：上级主管部门批准的申请临时用地文件城市规划部门：审核批准，发临时建设用地许可证，使用期限≤2年。提出申请第三节城市规划的实施三、建设工程规划管理——建设工程规划许可证制度建设工程审批建设工程审批后的管理临时建设的管理一些特殊保护规定《城乡规划法》第40条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或都省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第三节城市规划的实施建设申请确定规划设计要求方案审查核发建设工程规划许可证1.建设工程规划许可证的核发程序2.建设工程审批后的管理——建设过程中的监督检查验线按许可证的要求放线，验线后才可施工现场检查检查工程的位置、施工情况是否符合规划要求竣工验收最后把关工程建设是否符合规划要求第三节城市规划的实施3.临时建设的管理单位或个人因生产、生活的需要临时搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建设工程或设施。临时建设须办理临时建设许可证！必须在批准期限内拆除！第三节城市规划的实施第三节城市规划的实施4.乡村建设规划许可证制度——针对乡、村庄规划区内的建设项目，城乡规划主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城乡规划要求证件。申请→审查→核发建设用地规划管理Vs建设工程规划管理⑴针对对象不同①用地②工程具体设计、施工情况是否符合规划要求⑵工作流程①核发选址意见书→建设用地审批→核发用地规划许可证→审批后管理②审查建设申请→确定规划设计要求→设计方案审查→核发工程规划许可证→审批后管理⑶证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证⑷主要审查内容①用地审批：现场踏勘、核定用地位置、提供规划设计条件、审查总平面图、核定用地面积②方案审查：规划设计方案（总平面布置、交通组织情况、工程周围环境关系、个体设计体量、层次、造型等）建设用地规划管理Vs建设工程规划管理⑸审批后管理的内容①用地复核检查、临时用地检查、建设用地的调整②验线、现场检查、竣工验收、临时建设的管理⑹先后关系先规划部门核发用地规划许可证土地管理部门发放土地使用权证规划部门申请建