广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见

广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见粤建管字[2008]96号广州市建委、各地级以上市建设局，省直各有关单位：为加强住宅工程质量监督管理，强化各责任主体的质量意识，保证竣工住宅的使用功能和观感质量，促进住宅工程质量整体水平的提高，根据住房和城乡建设部有关文件精神，我厅决定在全省实施住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）。现提出如下指导意见：一、充分认识实施分户验收的重要意义分户验收是指已按设计文件及合同约定完成全部工作量的住宅工程在竣工验收前，由建设单位组织施工、监理、设计等单位依据国家现行的相关工程质量验收标准、规范和经审查合格的施工图设计文件等，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的专项质量检查验收活动。实施住宅工程质量分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量，对满足人民群众日益增长的质量要求，构建和谐社会具有重要的意义。二、分户验收应具备的条件和验收依据分户验收应在住宅工程竣工验收前进行，必须确保工程地基基础和主体结构安全可靠，各分部工程（含节能分部工程）符合规范和设计要求，并已办理相关验收手续后方可实施。当套内各分项工程具备以下质量验收条件时，可组织分户验收：（一）施工单位已完成住宅各套内所含设计和合同约定的工程量；（二）套内各分项工程的质量验收均合格；（三）所涉及的套内工程质量技术资料完整。分户验收应依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、国家现行的建筑工程施工质量验收标准规范、省发布的有关工程质量管理规定、《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》、经审查合格的施工图设计文件以及施工合同的有关要求进行。三、分户验收组成人员建设单位负责成立分户验收组，实施分户验收工作。分户验收组应包括下列人员：建设单位项目负责人和专业技术人员，监理单位总监理工程师和专业监理工程师，施工总承包单位项目负责人和项目技术负责人，分包单位的项目负责人，设计单位的项目设计人员（土建和建筑设备）。已选定物业管理公司的，物业管理公司应列席参与分户验收工作。四、分户验收程序与方法（一）施工总承包单位在完成施工合同所约定的住宅套内全部施工内容，并经自检合格，可向建设单位提交分户验收的书面申请。（二）建设单位根据现场的实际情况编制《住宅工程质量分户验收方案》（见附表一），成立分户验收组，对住宅逐套进行检查验收。（三）分户验收应使用专门的检测仪器、工具，以实测实量、外观检查的方式，对住宅工程的观感质量和使用功能所含各项内容按照国家现行质量验收标准的规定进行检查验收，并按每套的施工质量状况如实填写《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》和《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》（附表二、三），并作出验收结论。（四）对住宅工程套内观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，监理（建设）单位应书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。（五）分户验收全部合格后，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人和项目设计人员应在《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表四）上分别签字并加盖单位公章。《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》和《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》应存于物业管理公司或建设单位，以备业主或住户查询。五、分户验收的内容分户验收应以单位工程中每套住宅为基本检查单元，以工程观感质量和使用功能质量为主要验收对象，以相应分部、分项工程的检验批为主要验收内容。主要包括以下检查内容：（一）地面、墙面和顶棚面层质量；（二）门窗安装质量；（三）建筑外门窗节能措施与设计的符合情况；（四）阳台、露台、厨房、厕浴间、窗台的防水工程质量；（五）栏杆、护栏的整体安装质量；（六）给排水系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量；（八）其它有关规定要求分户检查的内容。六、分户验收的监督（一）分户验收是单位工程竣工验收的基础和前提，分户验收的证明文件应作为工程竣工技术资料的重要组成部分。建设单位在组织单位工程竣工验收7个工作日前，应将《住宅工程质量分户验收方案》和《住宅工程质量分户验收汇总表》报送工程质量监督机构。（二）工程质量监督机构应对分户验收方案、实测数据及验收结论进行符合性抽查，抽查的比例应根据工程实际在监督计划中明确；如发现分户验收记录内容不真实或工程存在必须整改的观感质量或使用功能质量问题，应责令整改，符合要求后方可进行验收。（三）分户验收的组织、程序、执行标准不符合规定要求，或将不合格工程按合格工程验收的，工程质量监督机构应督促责任单位整改，对拒不整改或整改不力的，工程质量监督机构应及时将有关情况上报建设行政主管部门，建设行政主管部门可根据情节轻重予以通报批评或依法对有关责任单位和责任人进行处罚，并记入诚信档案。各地级以上市建设行政主管部门可根据本指导意见的精神，结合本地区的实际情况，制定住宅工程质量分户验收的具体细则。广东省建设厅二00八年十月十五日附表一住宅工程质量分户验收方案工程名称：建设单位：（公章）年月日住宅工程质量分户验收方案的填写说明1、建设单位作为住宅工程质量分户验收的第一责任人，应根据工程的实际情况填写《住宅工程质量分户验收方案》；2、《住宅工程质量分户验收方案》由工程概况、分户验收组的人员组成、验收依据、验收时间、验收前的准备工作、验收方式、住宅套内实体状况7个部分组成；3、“工程概况”栏，涉及工程结构安全的地基基础和主体结构分部的验收是分户验收的基础，应在表中填写这2个分部的验收结论和验收时间；4、“分户验收组人员组成”栏，验收组的组成人员由建设单位、监理单位、设计单位、施工总承包单位、主要分包单位的有关人员参加，已选定物业管理公司的，物业管理公司应列席参与分户验收工作；5、“验收前的准备工作”栏，应填写准备验收的靠尺板、水平仪、测距仪、卷尺、万用表、漏电保护相位检测器等专业检查仪器和工具；对有防水要求的屋面、阳台、厕浴间、厨房等部位应分别按要求提前做好淋水、蓄水试验，以便分户验收时检查有无渗漏情况；为进行套内水电使用运行情况的检查，必须开通户内的上下水、电以及通讯、门禁等系统；6、“验收方式”栏，一是通过专用检测仪器和工具进行实地检测、测量，获取相关的检测数据，二是通过目测检查外观质量，对其做出观感质量的判定；7、“套内实体状况”栏，应按照套内实体的实际施工状况和设备配置进行真实填写，并据此采用相应的施工质量验收标准进行套内验收；8、按照工程实际情况，分户验收涉及的内容，在表中方框内填“√”，否则留空。住宅工程质量分户验收方案工程名称工程概况结构形式建筑面积层数栋号总户数装修情况已装修□未装修□地基基础验收情况主体结构验收情况分户验收组人员组成建设单位项目负责人专业技术人员监理单位项目总监专业监理工程师设计单位土建设计人员设备设计人员施工单位项目负责人项目技术负责人分包单位项目负责人项目技术负责人物业公司验收依据国家现行的建筑工程施工质量验收标准规范、省发布的有关工程质量管理规定及施工合同、设计文件验收时间年月日～年月日验收前的准备工作实测实量的仪器和工具防水试验蓄水试验平屋面□露台□阳台□厕浴间地面□厨房地面□淋水试验坡屋面□外墙□外门窗□厕浴间墙面□水电系统开通情况给排水开通情况□强电开通情况□弱电系统开通情况□验收方式实测实量、外观检查住宅套内实体状况建筑地面、墙面和顶棚地面整体面层□板块面层□木、竹面层□墙面抹灰工程□饰面板（砖）工程□涂饰工程□裱糊与软包工程□顶棚抹灰工程□吊顶工程□门窗安装窗铝合金窗□塑钢窗□幕墙□固定大玻璃□门木门□铝合金门□塑钢门□建筑节能措施外墙门窗屋面水电管线保温电线截面及电阻值管道保温绝热材料有防水要求部位设置防水层或防水措施水平面屋面□阳台□露台□厨房□厕浴间□墙面外墙□门、窗墙交接处□厕浴间墙面□栏杆、护栏及安全玻璃类型栏杆、护栏全钢□铝合金□木质□钢木□玻璃□玻璃金属□玻璃钢化玻璃□普通玻璃□有机玻璃□给排水系统管道敷设接至入户总闸□接至各功能间□管道设备伸缩节已安装□检查口已安装□排水口已全部□或部分安装地漏□洁具及给水配件洁具已安装□水龙头全部□或部分□去水器已安装□其它用水设备□电气工程安装导线接至户内配电箱□接至各功能间□线路设备户内配电箱□漏电保护器□开关、插座等开关已安装□插座已安装□灯具已安装□其它用电设备□注：本表一式五份，建设、监理、设计、施工各执一份，并在分户验收前7个工作日向当地工程质量监督机构报送一份。分户验收组组长：电话：联系人：电话：附表二住宅工程分户验收观感质量检查验收表工程名称栋号房号建设单位监理单位施工总承包单位主要分包单位设计单位物业管理公司序号验收内容验收情况存在问题记录整改情况1建筑地面、墙面和顶棚地面无空鼓□地面无裂缝□墙面线角顺直□墙面阴阳角方正□墙面无裂缝□墙面无空鼓□墙面无脱层、爆灰□墙面无渗漏□顶棚无脱层、爆灰□顶棚无裂缝□顶棚无渗漏□2门窗安装质量安装牢固□开启灵活□关闭严密□门窗洞周边无裂缝□外门窗框无渗漏□推拉门窗扇有防脱落措施□防水胶嵌缝□3建筑外门窗节能节能措施与设计相符合□4阳台、露台、厨房、厕浴间、窗台等渗漏情况阳台无渗漏□露台无渗漏□厨房无渗漏□厕浴间无渗漏□阳台、厕浴间地面无积水□窗台无渗漏□5栏杆、护栏及安全玻璃栏杆、护栏的形式□采用了安全玻璃□栏杆、护栏安装牢固□栏杆的整体安全性能□6给排水系统安装质量阀门安装□地漏标高及水封高度□检查口伸缩节□洁具及给水配件安装□7电气工程安装质量分色施工□导线敷设□分户配电箱□开关插座灯具□局部等电位□厨、卫间插座的防潮□PE（或PEN）线在插座间不串联连接□8燃气工程安装质量管道敷设□气压试验□燃气表、阀门安装□暗敷燃气管道标识□验收结论一次验收合格□经整改后验收合格□验收单位和人员建设单位项目负责人：年月日总承包单位项目负责人：分包单位项目负责人：年月日监理单位：项目总监：年月日设计单位土建设计人员：设备设计人员：年月日附表三住宅工程质量分户验收现场实测记录表工程名称：栋号：房号：土建工程验收项目验收内容实测记录是否符合要求1、建筑地面、墙面及顶棚地面平整度墙面平整度垂直度墙面阴阳角方正2、栏杆、护栏、玻璃栏杆、护栏高度竖杆间距安全玻璃厚度建筑水电设备安装工程验收项目验收内容实测记录是否符合要求1、给排水系统安装分户给水压力（Mpa）水压试验项目工作压力（Mpa）试验压力（Mpa）稳压时间（min）压降（Mpa）或泄漏给水强度严密性热水强度严密性水封高度（㎜）2、建筑电气安装导线截面（㎜2）进户线配线绝缘强度（MΩ）漏电保护动作（mS）3、燃气工程安装工作压力（Mpa）试验压力（Mpa）稳压时间（min）压降（Mpa）或泄漏实测人：记录：年月日建设单位：监理单位：住宅工程分户验收观感质量检查验收表填写说明1、本检查表为分户验收观感质量检查的原始记录，应按现场的实际如实填写，并妥善保管；2、序号1中，应检查地面、墙面和顶棚施工质量水平情况，有无空鼓、开裂、爆灰、脱层、渗漏等质量缺陷，并记录有关情况，当出现超过规范允许的空鼓、裂缝等应加以注明；3、序号2中，应检查并记录门窗安装是否牢固、开启是否灵活、推拉门窗扇是否有防坠落装置，外门窗淋水试验后检查有无渗水现象；4、序号3中，应检查并记录建筑外门窗是否按设计文件要求采取保温隔热措施，所用的玻璃是否采用了中空或夹胶玻璃等具有节能效果的材料；5、序号4中，通过预先进行的淋水、蓄水试验，检查并记录阳台、厨房、厕浴间、窗台等有无渗漏情况；6、序号5中，检查并记录栏杆、护栏的整体安全性能情况，对有潜在使用安全隐患的应据实记录；7、按照工程实际情况，分户验收涉及的内容，在表中方框内填“√”，否则留空。附表四住宅工程质量分户验收汇总表工程名称栋号建设单位层数/面积施工单位总户数监理单位分户验收日期内容验收情况验收情况本单位工程住宅共户，已验收户，一次验收合格户，经整改后验收合格户。存在问题整改情况验收结论验收单位和人员建设单位（公