建筑设计成本控制措施

-164-第六大部分：建筑设计成本控制措施（成本控制涉及多专业、多方面，加强每个细节的管理和节省，可以万涓滴水汇聚成河，形成大的节省。）1设计管理原则1.0.1〖注重方案设计〗注重方案设计阶段的成本控制工作，方案设计对建设项目成本的控制起到决定性的作用。1.0.2〖提高外部沟通能力〗外部约束条件是设计的重要依据，提高外部沟通能力是确保设计工作顺利进行的要素，相比其内部条件显得更加难以把握，把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。外部沟通能力除与业主的沟通能力之外，还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业以及法定咨询单位沟通的能力。1.0.3〖提高设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率，直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本：1前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化，目的是设计工作不发生逆转；2与业主方的有效沟通，共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性，是设计工作不发生逆转的保证；3设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，尽可能做到无缝“接力赛跑”；4设计组织的方法是作好进度控制（附线状图或柱状图），各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度（附鱼剌图），以及主线与附线之间的配合。1.0.4〖性价比优先原则〗性价比是生产者追求的首要目标，投入是为了产出，生产是为了销售：1不作不切实际的、性价比低下的追求；2为追求项目特色及销售亮点，应事前测算投入产出比。1.0.5〖设计控制〗设计差错控制及修改、变更控制：1控制设计差错数量，列入设计考核指标；2设计差错应尽可能消灭在实施前；3设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设计的关键；4事前确认修改、变更对建安造价的影响，减少实物返工。1.0.6〖业主意见确认〗设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依据，在已有设计的条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成本的核心内容。2设计前期准备2.0.1〖设计提前介入〗项目决策是开发项目成本控制的前提。设计单位提前介入业主的决策过程，参与土地投标前的预可行方案研究，是控制开发-165-项目成本的有效措施：1密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持；2及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重大修改；3提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。2.0.2〖资料收集完备〗资料收集的完备程度决定不可預见费的多少，资料收集的内容包括：1本案的土地证明；2本案的相关规划，本案有无审批的历史；3与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求；4场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点；5左邻右舍现状及规划；6现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测；7地貌﹑地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要；8相关的高压线﹑地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础设施资料；9上水﹑下水﹑电﹑气的源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重；10地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系；11本案有无非常规的特殊问题。2.0.3〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本，过多的户型定位增加系统整体的运作成本：1各类户型的比例及户型品质的标准；2户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性；3市场对建筑风格的接受程度；4较多采用受市场欢迎的成熟户型。3分期建设设计管理3.0.1〖分期设计管理目标〗在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设的项目设计管理争取的目标：1总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求；2建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求；3设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求；4环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求；5应将样板区作为前期的首期考虑。3.0.2〖分期设计衔接内容〗为满足前期的验收及交付使用，应作好相关设计内容的衔接：1尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需改造的过境市政设施等相关的设计一并完成；2注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能；-166-3注意在总图中临时施工道路的安排；4考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验收及交付使用的需要。4总图设计4.1地质与总图设计4.1.1〖场地初勘〗应在方案设计之前进行场地初勘，掌握持力层等地质状态，作为总图布置的重要依据。4.1.2〖总图布置〗利用场地的现有资源，结合不同的地质条件，如较好的地质、较差的地质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式：1避免在地质条件不适合的位置布置建筑；2综合考虑高﹑低层建筑及地下车库布置的经济性；3降低基础总造价；4提高地下建筑利用率。4.2地形与总图设计4.2.1〖朝向与风向〗建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应作风向模拟分析来确定建筑布置。4.2.2〖挡土墙〗地形变化较大的场地，对各种挡土墙形式、高度进行分类、分级，应尽可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式，避免采用高大的挡土墙，以降底成本。4.2.3〖土方平衡〗结合场地地形特点，应尽可能做到土石方挖填平衡：1挖方应计算地下建筑部分；2填方应考虑松散系数；3平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。4.2.4〖竖向设计比较〗小区场地高差明显时，应作竖向设计比较进行经济分析。地质初勘反映持力层等地质状态变化大的项目，应多作包含持力层状态的剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。4.2.5〖建筑标高〗场地设计应与周边规划道路、场地相衔接，结合现状高差及地质状况，合理确定建筑布置及正负零标高，避免深挖、高切及深基。4.2.6〖小区车行道路〗在满足车行交通、消防车行、车库出入等功能要求的前提下，控制道路长度。4.2.7〖车库出入口〗合理选择地下车库出入口位置，尽量避免地面出现大体量的旋转车道。4.3设备专业总图设计4.3.1〖总图布置的原则〗综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接口、地形地貌、环境景观以及分期实施等因素，合理确定设备专业的负荷中心、管线管廊及构筑物总图布置。-167-4.3.2〖给排水总图布置〗综合考虑给排水专业给水管、消防给水管、污水管、雨水管等管线管廊，以及污水处理池，隔油池等构筑物在总图的平面和竖向的布置：1场地竖向设计及小区道路设计，充分考虑雨、污排水的排向及经济合理性，避免高差大的跌排水井；2最大限度的利用外部管网资源，充分利用市政给水水压供水，合理利用市政雨、污管道高程，重力流排水；3要能解决好室内外各类管道的合理连接，尤其解决好重力流的排水管道的合理连接。4.3.3〖雨水回用〗尽可能利用雨水收集技术，作雨水回用设计。4.3.4〖电气设备用房总图布置〗开闭所、变配电所、柴油发电机房的总图布置：1主要电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房等）的点位尽量靠近各自的负荷中心，并应满足供电半径的要求，尽量不设置在最下面一层，並应避开上一层的卫生间、厨房、水泵房等房间；2柴油发电机房尽量靠近变配电所，且临贴建筑的外墙布置；3冷水机房应尽量靠近为其空调主机供电的变配电所；4大型小区及城市综合体电气设备房的位置及数量应考虑工程分期、物业管理、业态撤分的需要，在一期工程内设置必要的电气设备房确保一期工程通过各种验收、使用。4.3.5〖电气管网总图布置〗优化强电、弱电管网走向，合理布局。4.4环境总图设计4.4.1〖景观设计介入〗景观设计应在方案设计进行中介入。4.4.2〖环境性价比〗单位销售面积的环境成本特别是绿化投入的性价比极高，建筑方案设计应引导景观方案设计：1建筑方案所形成的环境空间应有利于景观方案设计的再创造；2场地坡度较大的项目，顺势而为解决各种开发需求，是建筑、环境设计布局的原则；3建筑布置应尽可能保护原生态，有利于营造出有生态特色的小区环境；4小区环境设计最迟应在小区方案设计后期介入。4.4.3〖绿地率〗绿地率必须大于“设计条件”所要求的比例，但不宜超过太多，以免引起不必要的麻烦，更不能因难度大而虚算。4.4.4〖调查现状树木〗小区方案设计之前业主方应对场地现状树木进行调查，在实测1/500地形图上对原生树木中较大或树种较好的树木，逐一标注其坐标、树根部标高、胸径、树高、树冠直径及树种等数据。4.4.5〖利用生态资源〗在总平面设计及竖向设计时，尽可能结合小区建筑形态及建筑风格，保护并充分利用生态资源，是最有效的提升小区品质、增加附加值、降低成本、促进销售的途经。设计时应遵循如下原则：1百年以上的古木及名贵树种必须保护；-168-2成片林木应保护其生态；3应尽可能保留那些胸径较粗、树较高、树冠较大或树种较好的孤植树。4.4.6〖利用水体景观资源〗当项目用地周边或项目用地范围内有江河湖泊、次级河流、人工水体等水体景观资源，“设计条件”明确保护要求的应严格执行，并充分利用水体景观资源提升设计品质。4.4.7〖小型水体保留利用〗当项目用地范围内有溪流、水塘、湿地等天然或人工的小型水体，设计条件未明确保护要求的，是否保留利用应作如下考虑：1视项目容积率、覆盖率状况，判定是否有保留利用小型水体的用地条件；2调查项目所在地降水量及其季节分布；3调查小型水体上游汇水面积内的开发建设强度，以及土地利用规划和控制性详细规划，确定最终有效的汇水面积，判定能否保证来水量；4调查小型水体上游汇水面积内的排污状况，以及排污系统的规划及实施计划安排，判定能否保证来水水质；5视水源的多少确定保留利用小型水体的多少和大小，并考虑对现有水体深度、蓄水量的改造；6不得用城市供水补水，应采用小区内的水循环或节能中水利用，并考虑补水措施的一次性投入和运行费用。5建筑方案设计5.1设计条件5.1.1〖明确主要设计参数〗除规划所给定的“设计条件”外，还应明确主要设计参数：1建筑工程等级、设计使用年限；2建筑层数、层高和建筑高度；3防火设计建筑分类及耐火等级；4人防工程防护等级、抗震设防烈度、屋面防水等级及地下室防水等级；5住宅的套型和套数，包括每套的建筑面积、使用面积及阳台建筑面积。5.1.2〖明确小区配置〗应明确小区必须配置的大门、围墙、门卫、公厕、垃圾站、居委会、物业用房(含客户接待中心)，以及按照规划要求需配置的幼儿园、健身场地及设施、医疗站、物管用房、社区服务用房等设施。还应考虑售房部今后的使用功能。5.1.3〖明确品位和风格〗方案设计首先应明确小区的定位及风格，以及建筑的造型、色彩和主要外装饰材质。-169-5.2建筑形体5.2.1〖住宅建筑体形〗住宅建筑，特别是高层、超高层住宅建筑体形不宜异形，其建筑平面宜成简单的几何图形：1建筑平面反映的结构体系应理性、清晰，不出现结构抗震设计超限；2平面宜简单、规则、对称，减小偏心；3尽量避免或少出现结构转换或不规则结构；4突出部分长度不宜过大；5不宜采用角部重叠的平面图形及细腰形的平面图形；6尽量少挖缝，不应开深槽；7减少外墙长度；8建筑竖向收、突不宜过大，並控制收、突高度；9考虑建筑体形与节能的关糸。5.2.2〖体形系数〗注意住宅建筑的体形系数，如无特殊和必须，住宅建筑的主体应尽可能简洁，体形系数控制在0.45以内。5.2.3〖标新立异建筑体形〗标新立异的建筑体形设计方案应注意以下事项；1应与结构专业沟通，研究其结构方案是否可行；2应与设备专业沟通，研究其技术方案是否可行；3应研究其是否符合建筑防火的强制性规定；4标新立异建筑体形的外皮，其材料、构造的价格往往较高，应测算其对造价的影响；5应与业主沟通建筑造型的经济性，估算投入产出比，並获得业主认可；6标新立异的建筑方案容易获得规划等审批部门的认可，未经上述五方面研究的概念方案不要草率上报，以免引起不必要的麻烦。5.2.4〖结构墙肢布置〗建筑平面设计应把结构墙肢布置作为方案设计的要素之一。5.2.5〖大尺度出挑〗为建筑造型在结构体系外附加大尺度构件、出挑空间时，应与结构专业沟通技术、安全上的可行性，并应与业主沟通建筑造型的经济性。5.2.6〖钢结构〗钢结构造型在设计中的运用应考虑后期维护成本及维护难度。5.3住宅建筑设计5.3.1〖提高可销售率〗提高可