收益法的应用举例

收益法的应用举例艾姆公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积为12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日艾姆公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%（以实有建筑面积计算，不考虑空置），年保险费为重置价的0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。解答：审题明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价日期的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价日期、估价对象范围（是否含地上建筑物）、权力状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出哪两种还原利率，这对确定解题思路至关重要。审查关键内容，考虑资料取舍。本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，作出初步判断。另外，本题对各项出租费用（如管理费、保险费、房产税等）的费率取值基数做了详细说明，审题时应注意。方法选择本题提供了写字楼的客观收益和运用费用，建筑物重置价格，房屋还原利率、土地还原利率等相关参数，可采用收益法评估。解题思路由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为：从房地总收益中扣除房地总费用得到房地总收益；根据房屋重置价格计算房屋现值，结合房屋还原利率计算房屋纯收益；从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益；根据土地纯收益、土地还原利率计算剩余使用年限下的土地价格。适用公式土地收益年期土地还原利率土地还原利率土地纯收益土地价格111土地纯收益=房地纯收益－房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率计算步骤①选择计算方法。根据题意，估价对象为有收益土地，适用于收益法评估。②计算房地年总收益。采用客观租金，写字楼自用部分也应计算收益。即房地建筑面积月租金=60+5=65（元/平方米）房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×（1－空置率）=65×12×15000×（1－10%）=1053（万元）③计算房地年总费用：年营业税=房地年总收益×5%=1053×5%=52.65（万元）年管理费=房地实有建筑面积年总租金×3%=65×12×15000×3%=35.1（万元）年维修费=重置价×2%=2500×15000×2%=75（万元）年保险费=重置价×0.2%=2500×15000×0.2%=7.5（万元）年房产税=原造价×70%×1.2%=2300×15000×70%×1.2%=28.98（万元）（这里取原造价，即2300元/平方米）房屋年折旧费=（房屋重置价－残值）÷49×15000=（2500－0）÷49×15000=76.53（万元）（残值为零）房地年总费用=营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费=52.65+35.1+75+7.5+28.98+76.53=275.76（万元）④计算房地年纯收益：房地年纯收益=总收益－总费用=1053－275.76=777.24（万元）⑤计算房屋现值：房屋现值=房屋重置价－房屋年折旧费×已使用年限=2500×15000－76.53×3=3520.41（万元）⑥计算房屋年纯收益：房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率=3520.41×8%=281.63（万元）⑦计算土地年纯收益：土地年纯收益=房地年纯收益－房屋年纯收益=777.24－281.63=495.61（万元）⑧计算2004年11月1日的土地使用权价格：（万元）土地还原利率土地还原利率土地年纯收益土地使用权价格6947%6111%661.49511146n单位面积地价=76940000÷12480＝6165（元/平方米）