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华润置地有限公司-财务部会计核算手册-2012年版第1页共134页目录1、固定资产、投资性房地产、无形资产及长期待摊费用..................................22、土地使用权....................................................................................................253、开发物业销售收入、成本及税金..................................................................354、销售设施配套建设费.....................................................................................455、公司开办费及项目前期代垫费用..................................................................496、物业销售回款/开发项目成本支出科目使用规定..........................................517、开发项目物业服务相关事项的核算要求.......................................................558、购物中心主要业务........................................................................................589、所得税费用....................................................................................................6910、递延所得税资产&递延所得税负债..............................................................7511、附加税及各类行政性收费...........................................................................7812、财务费用................................................................................................8113、业务招待费..................................................................................................9514、关联往来.....................................................................................................9715、资金池会计核算........................................................................................10516、职工薪酬...................................................................................................10917、联营公司投资核算规范.............................................................................11818、资产减值准备............................................................................................12419、外币投入资本的折算.................................................................................13020、储备基金&法定盈余公积的提取...............................................................132华润置地有限公司-财务部会计核算手册-2012年版第2页共134页固定资产、投资性房地产、无形资产及长期待摊费用一、固定资产（一）固定资产的确认需同时满足以下三个条件:1.使用期限超过1年且在使用过程中保持原有物质形态的有形资产；2.为生产商品、提供劳务、出租（机器设备类）或经营管理而持有，而不是直接用于出售的产品；3.除融资租入以外，企业必须对其拥有产权。（二）固定资产的科目设置科目代码二级科目三级科目1601.01．01房屋建筑物写字楼1601.01．02写字楼装修1601.01.03写字楼附属设备1601.01．04酒店1601.01．05酒店装修1601.01.06酒店附属设备1601.01．97其他自有房产1601.01．98其他自有房产装修1601.01．99其他自有房产附属设备1601.02机器设备1601.03运输工具1601.04电脑设备1601.06空调1601.07电器设备1601.08通讯设备1601.09家具用品1601.10临时设施1601.11经营用设备华润置地有限公司-财务部会计核算手册-2012年版第3页共134页1601.99其他（三）固定资产的入账成本固定资产应当按照成本进行初始计量。1.外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。2.自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。已达到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算手续的固定资产，应按估计价值入账，待确定实际成本后调整固定资产原始价值，并依据未来适用法在剩余的折旧年限内进行折旧。自行建造的固定资产直接发生的借款费用符合资本化条件的，应予以资本化，计入固定资产成本。3.投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。4.融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。5.接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产的，按换入固定资产的公允价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。6.接受捐赠的固定资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值；捐赠方没有提供有关凭据的，按同类或类似固定资产的市场价估计金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值。7.盘盈的固定资产，按同类或类似的固定资产市场价格，减去按该项固定资产新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值，同时调整“以前年度损益调整”科目。提交HFM报表时，需将“以前年度损益调整”调整到当期损益。8.华润置地集团内公司之间固定资产的转移应视同固定资产的平价买卖进行处理，调入的固定资产，按调出公司的原值、累计折旧作为入账价值。固定资产转移的相关运费由调入公司作为当期费用处理。（四）新增固定资产的入账时间华润置地有限公司-财务部会计核算手册-2012年版第4页共134页固定资产的入账时间为资产交付使用的当月。固定资产当月未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额暂估入账。待发票取得后，结算价与合同价有差异的，按结算价调整固定资产原始价值，并依据未来适用法在剩余的折旧年限内进行折旧。（五）固定资产的折旧1.累计折旧科目代码1602，与“固定资产”二、三级科目一一对应。2.固定资产除下列情况不计提折旧外，其他所有固定资产均应按月计提折旧：①提足折旧仍继续使用的固定资产；②以融资租赁方式租出的固定资产和以经营租赁方式租入的固定资产；③由于更新改造等原因转入在建工程期间的固定资产以及由于处置等原因进入清理阶段的固定资产。3.公司采用平均年限法计算固定资产折旧，各项固定资产的残值率和折旧年限如下：科目代码二级科目三级科目残值率折旧年限1601.01．01房屋建筑物写字楼5%301601.01．02写字楼装修0%101601.01.03写字楼附属设备5%101601.01．04酒店5%301601.01．05酒店装修0%51601.01.06酒店附属设备5%101601.01．97其他自有房产5%301601.01．98其他自有房产装修0%101601.01．99其他自有房产附属设备5%101601.02机器设备5%101601.03运输工具5%41601.04电脑设备5%31601.06空调5%31601.07电器设备5%31601.08通讯设备5%31601.09家具用品5%51601.10临时设施5%51601.11经营用设备5%51601.99其他5%54.固定资产的折旧按月提取。当月增加的固定资产，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧。闲置的固定资产照提折旧。固定资产的转移、出售、报废等业务要及时做账，以保证固定资产与相关折旧的配比。华润置地有限公司-财务部会计核算手册-2012年版第5页共134页固定资产的折旧提取数应与相关成本、费用的折旧项目保持一致，固定资产的折旧费用，需依据固定资产的使用部门的不同计入不同的成本、费用科目中：①以房地产开发或出租为主业的公司，与房地产开发项目直接相关的折旧费用计入开发间接费中(例如工程部、合约部、设计部等部门的折旧费用)；对外销售房屋过程中发生的，以及专设的销售机构发生的折旧费用计入销售费用中（例如销售部、市场部、租赁招商部、客户服务部等部门的折旧费用）；直接用于出租项目的折旧费用计入主营业务成本中；其他为组织和管理公司所发生的且与房地产开发、销售及出租无直接相关的折旧费用计入管理费用中（例如总经办、人力资源部、行政部、财务部、信息管理部、审计部、法律部等部门的折旧费用）。②以物业管理为主业的公司，物业管理的固定资产折旧全部计入主营业务成本中。③酒店的房产折旧在酒店试运营后计入“64010901主营业务成本-酒店经营成本-折旧”中，酒店其他固定资产折旧依据实际使用部门分别计入“64010901主营业务成本-酒店经营成本-折旧”、“660128销售费用-固定资产折旧费”及“660228管理费用-固定资产折旧费”中。④以建筑和装修为主业的公司，与建筑和装修工程直接相关的折旧费用计入“工程施工”科目中，其他折旧费用则计入管理费用中。⑤以家私制造和销售为主业的公司，与家私制造直接相关的折旧费用计入制造费用中，与家私销售业务直接相关的折旧费用计入销售费用中，其他折旧费用则计入管理费用中。（六）房屋建筑物装修（包括“固定资产”科目、“投资性房地产”科目下的房屋建筑物以及“长期待摊费用”科目下的装修费）1.装修支出的定义及类别：本手册中的装修支出是指：房屋新建、购买或租赁后，因经营或办公等需要，对房屋进行改造的工程支出，包括：土建工程、室内外墙体及地面的装饰工程、空调工程（仅指中央空调及其安装费）、消防工程、配电工程、市政给水、燃气工程、设计费用、监理费用、广告招牌、标识系统等项目。依据公司目前的状况，装修支出主要分为以下三个类别：①自有房屋建筑物的首次装修支出：新建或者新购入一手房产的装修支出，且其装修金额与房屋金额无法分割（A类）；②自有房产后续装修支出，新建或新购入一手房产的装修支出如果可以从房屋中分割则华润置地有限公司-财务部会计核算手册-2012年版第6页共134页计入该类（B类）；③经