孟州市河阳大街东段北侧地块规划设计条件调整论证报告

孟州市河阳大街东段北侧地块规划设计条件调整论证报告郑州大学城市规划设计研究院2016年03月目录一、修改调整的背景...........................................................................................4二、调整依据........................................................................................................4三、涉及修改用地的基本情况............................................................................51、区位................................................................................................................52.现状影响图........................................................................................................63.拟调整地块周边建设现状................................................................................64.用地坐标位置图................................................................................................85.拟调整地块周边交通状况................................................................................96、拟调整地块在城市总体规划中的用地性质..................................................97.综合评价............................................................................................................9四、拟修改调整内容及对控规指标调整情况..................................................10五、修改调整论证内容......................................................................................111.合理性论证......................................................................................................112、对《城市居住区规划设计规范（GB50180-2002》相关条款的解读........123.规划条件后对市政基础设施以及公共设施等环境承载力的影响..............134.可实施性论证..................................................................................................144.1地块规划方案示意.......................................................................................154.2地块规划模拟方案日照分析.......................................................................154.3地块规划模拟方案经济技术指标及各建筑物面积统计...........................175、对城市景观界面的影响................................................................................176、对城市环境品质的影响................................................................................17六、结论..............................................................................................................18附件一孟州市城乡规划局关于对河阳大街东段北侧地块的规划意见..错误!未定义书签。附件二孟州隆源置业有限公司关于变更河阳大街北侧地块规划意见的请示错误!未定义书签。附件三孟州市人民政府市长办公会议纪要（2013）41号---关于孟州市隆源置业有限公司绿地苑综合开发项目有关问题的会议纪要....错误!未定义书签。孟州市河阳大街东段北侧地块规划设计条件调整论证报告一、修改调整的背景拟调整地块位于孟州市城区东部，地块有韩愈大街、湘子路、河阳大街和凤凰路围合区域，该地块的用地权属为孟州隆源置业有限公司，土地用途为二类居住用地，地块的规划设计条件为：容积率不高于2.93，建筑密度不高于20%，建筑高度不低于30米，不高于90米，停车位不少于1600辆。”。孟州隆源置业有限公司在规划实施过程中发现高强度的住宅开发建设，不仅自身小区难以打造优美住宿环境，而且对周边地块影响较大；为建设孟州市精品住宅小区、提升孟州市住宅建设品味，根据目前市政府关于项目建设的实际限高意见，结合行业发展现状，该地块除拟建设一幢26层住宅以外，其它建筑全部不高于18层，为满足国家关于日照的强制要求，还需建设7－9层住宅数幢，满足不了规划意见中“建筑高度不低于30米”的要求。因此需要河阳大街东段北侧地块的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、停车位等规划设计条件，需要对已批复控规进行修改必要性论证。二、调整依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《城市规划编制办法》3、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》4、《城市居住区规划设计规范（GB50180-2002》5、《孟州市城市总体规划（2008-2020》6、2011年11月09日孟州市城乡规划局关于对河阳大街东段北侧地块的规划意见7、2015年12月27日孟州隆源置业有限公司关于变更河阳大街北侧地块规划意见的请示8、孟州市人民政府市长办公会议纪要（2013）41号-----关于孟州市隆源置业有限公司绿地苑综合开发项目有关问题的会议纪要（2013年8月12日）9、焦作市城乡规划管理若干规定10、修改地块的现状条件的基础资料及有关技术资料11、国家及地方的有关法律、法规、条例和其他规定三、涉及修改用地的基本情况1、区位该规划范围位于孟州市城区东部，地块有韩愈大街、湘子路、河阳大街和凤凰路围合区域，地块周边有城市主干路和城市支路，周边交通条件便利，区域位置优越，周边幼儿园等公共设施配套相对完善。整个街坊面积为84195.95平方米（合126.29亩），目前地块东北角的公寓楼已经完工，建筑层数为26层，拟调整地块面积为77526.7平方米（合116.29亩）。图1项目在总体规划中的位置2.现状影响图图2拟调整地块及所在街区现状影像图3.拟调整地块周边建设现状图3地块北侧为孟州市冠达面业有限公司图4地块东北街坊-世博生物图5地块周边设施分布情况图6地块东北角26层公寓楼4.用地坐标位置图图7坐标位置图5.拟调整地块周边交通状况地块所在街坊东侧湘子路现状为城市主干路，道路红线宽度为35m；街坊北侧韩愈大街现状为城市次干路，道路红线宽度为26m；街坊西侧凤凰路现状为城市次干路，道路红线宽度为25m；南侧河阳大街现状为城市支路，道路红线宽度为20m。6、拟调整地块在城市总体规划中的用地性质图8地块在城市中的位置及用地性质拟调整地块在城市总体规划中确定的用地性质为居住用地，地块北侧用地性质为工业用地（现状为面粉厂），地块西侧规划为居住用地，地块南侧规划为居住用地（现状为河阳郡府小区），地块东侧为居住用地和工业用地；地块东北街坊为工业用地（现状为世博生物厂）。7.综合评价拟调整地块除东北角新建26层公寓楼（公寓楼的底层面积控制在2400以内，总建筑面积约4,67万平方米）外，现状成为空地，外围有围墙围合，环境较差，与湘子路主干路沿线的城市景观风貌要求不符，亟需进行改造建设，避免土地资源浪费。四、拟修改调整内容及对控规指标调整情况原规划设计条件为：土地用途为二类居住用地。地块规划条件调整情况对比表调整前调整后指标公租房绿地苑小区综合指标用地面积84195.95平方米6669.25平方米77526.7平方米84195.95平方米容积率小于2.93小于7.2小于2.10小于2.10建筑密度小于20%小于36%小于30%小于30%规划户数9500950建筑高度大于30米，小于90米小于80米,小于50米,小于80米,绿地率大于35%大于20%大于30%大于30%停车位1600辆120辆不少于户数的80%，商业建筑面积0.5辆/100平方米建筑面积1100辆用地兼容性规定商业面积不超过总建筑面积的25%商业面积不超过总建筑面积的11%商业面积不超过总建筑面积的15%商业面积不超过总建筑面积的13%配建设施幼儿园、垃圾收集点、物业管理用房等公厕、垃圾中转站、物业管理用房，文化活动和老年服务设施、体育设施、充电桩等公厕、垃圾中转站、物业管理用房，文化活动和老年服务设施、体育设施、充电桩等退道路红线最小要求韩愈大街12米韩愈大街12米韩愈大街12米韩愈大街12米河阳大街8米河阳大街8米河阳大街8米河阳大街8米湘子路12米湘子路12米湘子路12米湘子路12米凤凰路9米凤凰路9米凤凰路9米凤凰路9米五、修改调整论证内容控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据。控制性详细规划作为我国城乡规划体系不可或缺的一部分，既继承、深化、落实总体规划的整体部署，又针对具体地块的开发建设提出指导性准则，具有“承上启下”的贯穿作用。针对拟调整地块用地条件发生变更的情况，现从控制性详细规划注重合理性、可实施性、塑造特色城市景观及对已批控规影响等方面，对已批控规调整必要性进行论证。1.合理性论证从宏观角度上看，城市的规划设计决定着，街道的空间尺度，其中主要的决定因素有：街道的规模，街道形态和整个范围内建筑建筑高度的控制。另外直接影响街道尺度因素有：街道长度、街道宽度、街道高宽比、建筑轮廓线、沿街建筑的尺度协调、建筑界面的通透感。这些因素共同决定街道尺度，其中街道高宽比即街道D/H值，这里D为街道宽度，H为沿街建筑高度，它是决定街道空间尺度的重要元素，是人们体会街道亲切与壮观的重要量化指标。（1）当D/H=1时，即垂直角为45°。人有一种内聚，安定又不至于压抑的感觉。以D/H=1为界限，D/H1的空间与D/H1的空间在感受上有一个转折点。当D/H1时，给人一种高度包围感和庇护感。（2）当D/H=2时，即垂直角为27°时，依旧能产生一种内聚，向心的空间，而不至产生排斥、离散的感觉。(3)当D/H=3时,即垂直角为18°时，会产生两个实体排斥，空间离散的感觉。（4）当D/H=4时，即垂直角为14°时，空旷、迷失或荒漠的感觉就相应增加，从而失去空间围合的封闭感。结合本项目调整要求，地块临街建筑高度宜控制在道路红线宽度与建筑退让距离之和的1.2倍以下，街道的空间环境是适宜的。因此韩愈大街道路红线宽度为26米，建筑退让距离为12米，临街建筑高度宜控制在