产权酒店的投资收益分析

第三章产权酒店的投资收益分析一、投资产权酒店产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。产权式酒店的最大卖点是高投资回报率以及低投资风险。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。产权式酒店是一种新颖的房地产模式，中国推行这种形式只有几年的历史。产权式酒店通俗地理解就是在合适的地方盖酒店，再把酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。产权式酒店由于总价低、首付低，许多人投资了这种酒店。在中国内地，从1995年开始流行，目前北京、青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。产权酒店市场份额逐步增大，部分省会城市和二级城市也纷纷出现了各种各样的产权酒店。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15．8％。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。关系到产权酒店的投资回报率最直接的是酒店出租率，高出租率的保证，提高了投资回报率并降低了投资风险。影响产权酒店出租率的是物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店成为了投资者眼中的宠儿。当太原商铺投资市场炒到最热的时候，另外一种投资型物业正悄悄掀开了她神秘的面纱，越来越多的投资客开始把目光瞄准产权式酒店，为迎合这种需求，产权式酒店项目也越来越多，并根据市场定位，出现产权式度假酒店和产权式商务酒店。投资商务产权酒店则应该选择在城市的商务中心区域。太原作为山西省的省会城市，有着上百万流动人口的大都市，太原的市中心地区，尤其太原火车站附近，真正意义上的产权式酒店还属于稀缺产品。投资产权式商务酒店除了要有良好的交通环境外，商务环境也十分重要。中旅产权酒店紧靠太原火车站，有着巨大的市场需求，加之太原酒店业的整体经营状况良好，酒店客房出租有保障。中旅产权式酒店的出现，使拥有私人酒店成为了现实。中旅产权酒店由国宾友谊集团进行酒店经营管理，作为老牌的酒店经营管理公司，国宾友谊酒店管理公司拥有完善、成熟的酒店管理经营，在全国管理着几十个四星、五星级的酒店。国宾友谊酒店管理公司极为看好太原中旅产权的前景，将其定位为三星级标准、五星级服务的太原首席商务产权酒店。太原中旅产权酒店以其优越的地理位置、独特的产品定位、良好的投资回报率，必将成为太原人民投资房产的必然选择。二、太原中旅产权酒店管理方式中旅产权酒店销售涉及到的开发商、买受人、酒店经营管理公司、独立审计师事务所、按揭银行之间的关系如图所示：国宾友谊酒店管理公司买受人中旅产权酒店开发商按揭银行签订商品房买卖合约阶段性担保借款合约抵押独立审计师事务所委托经营管理财务审计委托审计经营担保详细说明：买受人：1、买受人向开发商购买太原中旅产权酒店套房，签订商品房买卖合约。2、买受人同时向按揭银行申请贷款，签订借款合约。3、买受人所购买的产权酒店，由开发商统一委托国宾友谊酒店管理公司进行酒店日常经营管理，开发商和酒店经营管理公司签订委托经营管理合约。酒店经营管理公司：1、接受太原银建开发商的委托，对中旅产权酒店进行经营管理2、接受由开发商和买受人指定的第三方独立审计师事务所的财务审计。3、根据经营成果获取相应的管理者佣金开发商：1、协助买受人办理银行按揭，履行抵押＋阶段性担保责任。2、对酒店经营管理公司的经营提供担保，消除买受人因为酒店经营不善的担忧。三、买受人权益买受人向太原银建房屋开发有限公司购买酒店性质的房产以“套”为单位并委托酒店管理公司代买受人进行经营和管理，买受人获得经营的收益。买受人同意将所购房产作为酒店经营用途并成为该酒店的股东。买受人在此即获得了以下权利：1.酒店的部分产权人享有按照国家《城市房地产经营与管理办法》，赋予的一切法定权力和义务。2．该酒店公司的股东享有《公司法》赋予股东的所有权利和义务。3．投资收益权买受人委托酒店管理公司代买受人进行经营和管理，买受人获得经营的收益权利。4．酒店的自住权该酒店的产权人拥有不限时间、不限次数的该酒店自住权，并且不限于自己所购的房间。自住者需支付酒店的基本运营费，该费用可在收益中抵扣。5．酒店会员权利享有该酒店为会员入住其它酒店，提供预定及结算服务的权利。该会员在其它酒店的消费费用（仅限客房的消费），由该酒店代为结算，在会员的年收益额中抵扣。同时享受本酒店为会员提供的其他优惠服务（如餐饮、娱乐等）。6．投资收益权、自住权、会员权力转让权买受人可以自由转让其名下酒店套房的使用权、拥有的投资收益权、自住权、会员身份，并从中受益。转让的期限可以是长期或短期，各种权益的转让可以组合也可以单项。部分权益的转让需到酒店经营管理公司确认。7．买受人义务部分如酒店在日后经营中需更换设施及内部装修在征得所有产权人同意后所需资金部分由产权人分摊。四、买受人投资收益计算原则酒店经营管理方按照单位建筑面积、年、日均收益额为买受人进行收益的决算，计算公式：日均收益=（酒店年总收益—酒店经营税金—酒店年总基本运营费—酒店经营管理者佣金）/365天酒店年净收益=（酒店年总收益—酒店经营税金—酒店年总基本运营费—酒店经营管理者佣金）买受人年收益额＝酒店净收益/营业面积×买受面积买受实际益额＝买受人年收益额－自住费用－代为结算费用酒店产权人（会员）在享用了入住其它酒店代为结算的业务后，此费用在产权人的年收益中扣除。产权人享有的酒店会员身份可自由有偿转让。五、太原中旅产权酒店销售方案产权酒店销售方案主要有二种：第一种是投资Ａ型：买受人与酒店管理公司签订《委托经营管理合约》，获得酒店实际经营的利润回报。第二种是完全自用Ｃ型：买受人可以随时入住，自主经营所购房产，获得收益回报。买受人需交纳分摊了的酒店基本运营费用。六、太原中旅产权酒店投资保障体系太原中旅产权酒店投资回报四大保障体系1、国宾友谊酒店管理公司品牌保障2、银建房屋开发有限公司对酒店经营进行担保3、由开发公司和买受人共同指定第三方独立审计师事务所对国宾酒店管理公司进行财务审计4、开发公司为买受人提供银行按揭还款阶段性担保七、太原中旅产权酒店运营的权利机构设置1、太原银建房屋开发有限公司2、北京国宾友谊酒店管理公司3、最高权力机构（酒店投入使用后集体产权人委员会）4、第三方独立审计师事务所八、太原中旅产权酒店销售体系图解太原中旅产权酒店观达行专业销售代理公司国宾友谊酒店管理公司强大的交换网络充足客源投资保障体系灵活的权益设计三个合约非常规的销售渠道、营销手段项目自身优势地段、配套经营稳健投资计划书九、太原中旅产权酒店目标客群图解十、太原中旅产权酒店的投资收益举列说明：某投资者购买太原中旅产权酒店一套，销售面积35平米,单价5500元/平米，总房价19.25万元，买受人支付40％首付8.25万元，其余11万元向银行申请6成10年按揭，月均还款1169元，日均还款39元，年还款14028元。买受人在购买后享有以下几种权利：1、自住：每天只需支付酒店基本运营费用为每间客房每日30元，自住的天数和时间不受限制，自住的客房不限所购房号。2、委托酒店出租：酒店按照三星级酒店的标准房价每日150元进行出租，年出租率假设为80％，则客房的收入为150×365×80％＝43800元；酒店基本运营费为30×365＝10950元；管理者佣金每年20万，按200套客房分摊为20万÷200＝1000元；投资人年收益为43800－10950－1000＝31850元；扣除年还款14028元，投资人实际收益17822元；收回首付年限为8.25万÷31850＝2.6目标客群公司、机构投资者个人投资者商务客自用投资分时度假公司旅行社公司接待年；投资收益率17822÷192500（总房款）＝9.26%；自有资金收益率为17822÷82500（首付款）＝21.60%,投资收益率明显。3、自行经营的方式，买受人将所购的酒店客房按照120元每天的价格租出去，每日每间客房只需交纳30元的酒店基本运营费，则买受人每天将获得120－30＝90元的收益。4、转让使用权：买受人将前5年的使用权按照每年2.5万元进行转让，转让所得为5×2.5万＝12.5万，转让所得可以抵消银行贷款，买受人将净得剩余45年得使用权和收益权。等于只花了8万元就买到了属于自己得酒店客房。5、转让收益权：买受人可以转让某一时段得收益权，比如5年的收益权，5年期间由承让人代买受人按时还银行贷款，5年期间的酒店客房的收益权归承让人所有。6、转让产权：买受人可以向普通商品房买卖一样转让酒店套房的所有权，转让所有权须和委托经营管理合约一并转让。7、酒店会员:买受人购买酒店套房以后自动成为酒店的会员，享有酒店各项服务的优惠，尤其可以享受酒店为其提供的异地酒店会员价格预定和代为结算的权利。8、买受人可以将以上几种权益组合转让，灵活方便。9、买受人实际收益要扣除异地酒店代为结算费用和已经发生的自住费用。十一、太原中旅产权酒店投资回报试算表