兴华花园12-13栋物业管理工作方案

O管理指标..........................................(2)。完成目标的保证措施................................(3)Q物业管理服务内容..................................(4).•管理服务费用.....................................(6)。人员配置及工作计划................................(8)Q经费收支预算.......................................(9)..管理中需明确指出事项..............................(12)、管理指标A、房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中消防水泵供水率达100%；B、房屋零修、急修及时率99%以上。C、维修工程质量合格率100%。D、清洁保洁率99%以上，卫生、消杀合格。E、道路完好率及使用率95%以上。F、路灯完好率和实用率95%以上。G、电梯设备完好率100%以上。H、小区内治安事件、车辆盗窃事件和火灾发生率千分之一以下。I、违章发生率1%以下，处理率100%；J、管理人员专业培训合格率100%；K、住户对管理工作满意率90%以上，有效投诉率2%以下，投诉处理率100%；、完成目标的保证措施1、建立健全各项规章制度，做到有法可依，依法办事2、工程维护管理实行标准化规范操作，工作人员持证上岗，责任落实到人3、加强工程技术实力，配备专业工程技术人员，实施对电梯等机电设备的专业化管理，24小时专人值班处理各种紧急突发事故。4、装修管理巡视检查到位，处理违章及时有效。5、实施专业化清洁规范操作，制定全面的环境管理工作方案。6、治安管理实行人防、物防、技防“三防”结合，科学管理车辆进出与停放。7、全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度。日常巡视加强对重点部位的检查，及时处理安全隐患。8、加强与住户的沟通，征求管理意见，强化服务意识，及时为住户排忧解难。9、促进管理公司与业主，以及业主与业主之间的沟通交流，形成良好生活氛围。三、物业管理服务内容1、前期物业管理服务①于物业交楼前即安排保安及清洁人员，为业主提供高质量的服务和良好的环境；②设立业主办理收楼事务接待点，合理安排相关程序，保证收楼工作顺利进行；③与供水、供电、供气、电话公司、有线电视台等部门建立良好的合作关系，在收楼时及时办理以上业务的开通手续，为业主入住提供方便；④对业主收楼时提出的各项问题给予迅速跟进处理，以方便业主及时入住；⑤提供规范、细致的专业化家居清洁服务，为业主清洁保养新居的家具物料，营造良好新居环境。2、装修管理：A、加强装修管理宣传，解答住户疑难问题；B、严格审批装修方案，防止装修施工隐患；C、装修全过程监管，及时处理违章事件。D严把装修验收关，杜绝装修遗留问题；3、日常物业管理服务①房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；②房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯系统等；③本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、路灯、停车位等；④公共环境的专业化清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等；⑤实行封闭式安全管理，全天24小时轮值，确保小区公共安全；⑥交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理，并配合和协助当地公安机关进行小区安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。⑦管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。4、特别服务为住户提供全方位各类有偿服务（由管理处采用现有的服务价格进行运作）①私人商务：提供复印、打字和传真等服务。②房屋资产管理服务：可以全面提供有关房产租赁事宜的服务，包括租金的财务管理，联系租客与维修、租约续签、提早退租等。③邮政服务：为住户提供代收寄邮件，代订报纸杂志，代送鲜花、礼品等服务。④洗衣服务：为住户提供洗衣服务，可上门收、还衣物。⑤各种清洁、维修服务：提供包括定期保洁、地毯清洁、房屋整体清洁、虫害防治、家电安装维修、日常维修、装饰、装修服务。四、管理服务费用本着服务业主、微利经营的原则，12#、13#栋物业管理服务费及其它收费标准暂定为:序项目交费标准备注1住宅管理费1.5元/平方米/月每月1—5日缴纳2商铺管理费2.00元/平方米/月同上3维修基金购房款1%/户收楼时缴纳4汽车停放服务费150元/部/月月卡5摩托车停放服务费50元/部/月月卡6装修垃圾清运费200元/户装修公司缴纳（自运免交）7装修保证金2000元/户装修公司缴纳（装修完毕检查合格后退还）8装修管理服务费200元/户装修公司缴纳管理费支付范围:1、管理人员正常的工资、福利费；2、小区内市政及共用设施如道路、排水、排污、路灯、消防等设施的小项正常维护保养费用；3、清洁卫生费用；4、小区的安全防范费用；5、小区公用水电费；6、电梯电费、年检费用和日常保养维护费用；7、二次供水的供水加压、水损费用；8、办公费用；9、管理公司的经营利润；10、法定税费2、业主分摊费用：管理费支付范围以外的费用，如小区设施设备大、中修或更新等；3、维修基金收取标准和使用方法：维修基金收取标准为每户购房款的1%，业主须于购楼时向发展商或管理公司交纳，维修基金由管理公司代为保管。管理公司根据管理工作需要，对管理费支付范围以外的公共设施设备、房屋本体的维修保养工作，由管理公司提出工作方案和预算，经发展商和业主同意后合理使用维修基金，由相关业主或使用人分摊所有费用，使维修基金保持完整。紧急特殊情况下，管理公司可提前使用，维修工作完成后公布所有费用开支，并由相关业主或使用人分摊。五、人员配置及工作计划1、人员配置结合兴华花园管理处组织架构实际配置情况，并本着以收定支的经营管理原则，特拟定配置人员为：巡逻保安员2名（分二班24小时巡逻）;清洁工1名（每天8小时工作制）；其他工作人员工作管理处将统一进行协调安排•2、工作计划按照管理工作流程计划如下:六、经费收支预算1、每月收入统计：9205元序号项目名称面积（m2）收费标准（元/m2）每月金额（元）备注1住宅6136.81.59205缴费率按100%+2商铺小计9205元2、支出统计:①每月人工及福利费用：3775元项目名称计算式金额备注1贝工工资保安人员900元/人/月X21800清洁人员700元/人/月X1700管理人员统管维修人员统管2员工保险2500X10%2503员工培训费2500X1%254绩效奖金2500X1%255年终奖金2500X10%2506加班补贴2500X5%1257员工伙食费3人X200元/人600小计3775元②公共设施日常维护费用：300元项目名称计算式金额备注1公共房屋维修养护费综合预测1002室外道路维修养护费综合预测1003化粪池清理维护费综合预测100小计300元③环境管理费用：1260元项目名称计算式金额备注1保洁用水和工具用品损耗及消杀综合预测2002生活垃圾清运费64户X15元/户9603水箱清洗、消毒综合预测100小计1260元④机电设备日常维护：900元项目名称计算式金额备注1电梯维保、年检、年审费400元/月/梯X2800元2消防系统维护费综合预测100元小计900元⑤公共电费：200元项目名称每月用电量计算式金额备注1二次供水加压用电综合预测550业主分摊2楼梯照明综合预测2003电梯用电15KWiA4小时X31天X0.61X22269业主分摊小计3019元⑥其他支出费用：2777元项目名称计算式金额备注1税金9205X8%736税率以8%+2管理佣金9205X20%1841按总收入10%+3员工服装及器具拆旧综合预测200小计2777元管理开支①+⑥合计：9212元/月管理收入合计：9205元/月收支相抵：-7元/月注：以上‘综合预测’支出部分系估算七、管理中需明确指出事项1、房屋本体维修基金的建立A、管理公司拟按每户购房款的1%g准于交楼时向该房屋所有业主收取每栋房屋本体维修基金。B、管理公司对本体维修基金以房屋本体每栋为单位进行专门帐务处理，设专用帐号，存储本物业的本体基金。3、管理费的收取自管理公司正式进场接管之日起，所有交付使用之楼宇物业均须按照收费标准足额交付当月管理费，包括发展商未售部分，以保证管理公司各项管理工作的正常进行。管理公司每月按时提供财务报表予发展商，所有收入开支均张榜公布，接受发展商和业主的共同监督。