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社区商业地产规划概述主讲人：何其琛住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商——全程解码2目录第一部分社区商业的含义第二部分社区商业的类型第三部分社区商业的分布特点第四部分社区商业的评价标准第五部分社区商业的现状和趋势•社区商业的含义社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。目的：以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标服务：提供日常生活需要的商品和服务属性：属地型商业这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。●按照社区商业的成熟程度来划分，可以分为自发型社区商业和现代型社区商业。●按照社区消费群体的文化水平和消费层次来划分，可以分为高档社区商业、中高档社区商业和中低档社区商业。●按照社区商业的集中程度可以分为大型社区商业（也可以称为社区商业中心）、中型社区商业和小型社区商业。●按照建筑形式的不同来划分，可以分为围合式（封闭式）社区商业、离散型社区商业、商业街式社区商业和集中型社区商业。●另外，还有一些比较特殊的社区，会形成一些比较特殊的社区商业，比如年轻人社区，外地人比较集中的社区等。社区商业的含义社区商业的三大法宝就近方便物美价廉服务多样社区商业的含义北京某项关于社区居民的服务需求调查：社区商业的含义目录第一部分社区商业的含义第二部分社区商业的类型第三部分社区商业的分布特点第四部分社区商业的评价标准第五部分社区商业的现状和趋势附件：社区购物中心简述目录第一部分社区商业的含义第二部分社区商业的类型第三部分社区商业的分布特点第四部分社区商业的评价标准第五部分社区商业的现状和趋势附件：社区购物中心简述人流动线的特点从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。目录第一部分社区商业的含义第二部分社区商业的类型第三部分社区商业的分布特点第四部分社区商业的评价标准第五部分社区商业的现状和趋势附件：社区购物中心简述社区商业评价标准序号评判项目评分要求分项得分小计满分实际得分1总体要求（1）社区商业网点的布局考虑便利居民消费，便利服务的提供。15（2）社区商业设施应相对集中，住宅与商业网点相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。10（3）社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。5（4）社区人均商业用地面积不少于0.7平方米。52业态设置（1）有满足12种以上业态的社区商业网点设置。8（2）规划中的各种业态的商业网点人均面积不少于新建社区标准。73规划布局（1）社区商业按业态类型合理配置。10（2）社区商业设施配置在对外开放、人流多、道路相对宽敞、居民消费方便的地方。5（3）有社区商业中心。5（4）规划中的社区商业中心与民住区的距离不少于50米，辐射半径不少于800米。54建筑要求底商建筑（1）层高最低2.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：36（2）预留水、电、气、污等各项设施的接驳及商家招牌等设置。5集中独立商业建筑（3）层高最低3.5米，柱距4米以上，层数不超过3层。4（4）根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件4（5）设置贷流通道和适当的停车位。3（6）满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。3目录第一部分社区商业的含义第二部分社区商业的类型第三部分社区商业的分布特点第四部分社区商业的评价标准第五部分社区商业的现状和趋势附件：社区购物中心简述国外社区商业发展概况1、国外社区商业从原始的、自发的零散商业向集中、专业、现代的社区商业的转型的根本动力是消费水平的逐步提高。2、另外，由于国民经济的大幅增长、人们生活水平的提高、交通网络的进一步便利、消费者消费心理和生活方式的转变（郊区生活）、以及相应的大批住宅的产生，使得在国外特别是以美国为首的发达西方国家，购物中心成了一种重要的社区商业组成部分。3、从国外社区商业的开发动机和资金参与来看，国外社区商业的开发从一开始就有政府参与指导，并且有较为专业的从事商业运营的零售企业以及大的金融机构参与融资，且商业的开发和经营多能分开进行，因此社区商业开发的风险较小。国内社区商业发展概况尽管我国自从改革开放20多年来，经济的发展一直保持着快速的增长。但截止2003年，我国人均GDP才刚刚跨过1000美元大观，消费者整体收入水平和消费水平都还不高。这决定了我国的社区商业，特别是二、三线城市的社区商业仍然以自发的、比较落后的商业形式为主。另外，我国特殊的国情决定了我国的城市化发展与国外多数国家在很大程度上都不一样。我国在城市化进程当中，由于农村承包责任制、大学生扩招等措施使得每年都有大量的农村人口流向城市或转变为城市人口，因此城市人口日益递增；另一方面，城市不断扩张，出现了大量的城乡结合部、开发区，在这些区域兴起了大量的新兴住宅项目，一些以往在市中心（老城区）的居民以及外地务工人员开始逐步往这些城乡结合部（新城区）流动。因此我国目前的人口迁移有两个方向的人流，即从郊区流向城区，从老城区流向新城区，这样的城市发展特点在某种程度上决定了社区商业的发展特点。城市发展特点：社区商业形态及功能：国内社区商业发展概况首先，国内的经济水平以及公共交通情况使得我国的消费者还不可能在短期内实现郊区生活、市区办公的状态。而由于经济水平持续高调增长、农村承包制度、大学生扩招、城市开发区的投资、经济适用房的建设、中高档商品房的开发等城市化进程的步伐使得越来越多的农村人口走向、迁往城市，越来越多的城市人口聚集到一块，形成了越来越多的社区，相应的也出现了越来越多的社区商业。因此，与国外社区商业不同的是，在较长的一个时期内，我国的社区商业仍然集中在城区范围之内。其次，从商业形态来看，由于国内目前的住宅社区大都集中在城市，而在城市，商业已经发展比较成熟，形成比较固定的商业中心区、次中心区，且商业业态的结构一应俱全，包括大型的百货、购物中心、超市等商业形态，竞争较为激烈。因此，购物中心在国内的社区商业发展中暂时还不会象国外一样成为社区商业开发的主流，仅仅在少数发达城市是目前社区商业的方向之一。反而对于目前国内大多数城市而言，只能以商业配套的形式出现，且大部分为零散、小的商铺，视周边的具体情况，可能会涉及到超市、大卖场等形态。国内社区商业发展概况1、从规模上看，较小；从服务对象来看，主要针对本住宅项目和周边几百米的居民，服务于极少数消费者；2、通常没有经过比较科学的商业规划和定位，任商业自行发展，也大多无法形成统一管理的模式，因此一般而言，竞争能力较差，很难成大气候；3、从建筑形式上看，绝大部分为底商，住宅底商、公寓底商或者是写字楼底商等，属于开发商的辅助开发产品。就目前的情形来看，一般占一个城市新开发商业地产规模中的10%左右，甚至更少；4、一般情况下，主要集中在城市的这几个区域：由于城市扩张延伸出的城市新区、经济开发区或高新技术开发区等。总结：我们经营的是一个充满智慧的公司造就的是一支富有活力的团队推进的是一项激动人心的事业飙马（中国）商业地产顾问机构地址：合肥市淮河路3号中房名城1305室电话：0551-2661047网址：：sydcyx@163.com谢谢！中国商业地产策划网