中央美地“以老带新”方案

中央美地2005/1/81中央美地“以老带新”方案一、“以老带新”的现状（一）重庆楼市“以老带新”状况项目以老带新比例（来访）优惠政策青河湾20-30%老客户现金2000-5000元/套天湖美镇40-45%新客户3000元/套，老客户500元。奥园25-35%老客户免一年物管费，新客户优惠一个点龙湖20-25%新老均无优惠1、重庆楼市老客户带新客户的比例与楼盘楼次、定位呈正相关关系，即楼盘档次高，以老带新的比例相应较高。2、老客户带新客户的比例与新老客户优惠总和呈正相关关系。如龙湖无优惠，因此其老客户带新客户的比例并不太高。3、重庆楼市约50%的楼盘都有老客户带新客户政策，说明大家都非常重视老客户的价值。4、优惠总和一般在新成交房总房价的0.5-1%之间。（二）中央美地“以老带新”情况1、来访客户中的“以老带新”40364439580128693173121522230200400600800100012001400商报晨报POP路过朋友介绍网络房展会楼宇电视电台晚报热报新女报中央美地2005/1/82晨报12%POP15%路过19%朋友介绍43%商报1%晚报1%房展会6%网络3%中央美地来访客户收到的中央美地的相关信息，一般都不只有一个渠道。因此客户说出的渠道常常就是其印象最深的渠道。来访客户的信息源中，朋友介绍的量占第一位，其次为路过，再次为POP。2、成交客户中的“以老带新”项目数量（户）一户老客户带一户新客户22一户老客户带二户新客户7一户老客户带三户新客户1一户老客户带四户新客户1合计31注：1）此数据为不完全统计（只统计了已免去了物管费的业主）。2）部分老客户不知道“以老带新”政策，而没免物管费，故未统计在以上表中。二、中央美地“以老带新”的意义中央美地于2004年面市，经过2005年的强力销售，因此2006年的主要工作是销售中央美地的三期和四期。为进一步提高营销效率，加快中央美地销售，因此在2006年继续执行或强化“以老带新”的促销政策非常必要。理由如下：1、中央美地已经成功开发两期，已经销售约370套，入住业主近200户，社区氛围初步形成，随着业主装修的陆续完工，入住人口更多，社区将更加成熟和完善。2、随着传媒业的迅速发展，媒体越来越多，但客户的注意力有限，导致信息越来越分中央美地2005/1/83散，在媒体上投放广告的边际效益正在日益递减。3、中央美地的业主对客户的影响力远比传媒给客户的影响力大，更容易与新客户建立信任感。利用老客户向新客户推介中央美地比销售人员的解说更有效，能起到事半功倍的效果。三、影响“以老带新”的因素客户认可中央美地产品质量是客户愿意、乐意“以老带新”的首要前提。因此，中央美地首先要确保产品质量，严格甚至高于前期对客户的承诺向客户交付产品。现中央美地主要存在工程、物管等方面的问题，希望能迅速改进（有则改之，无则加勉），以促进客户“以老带新”积极性。客户反馈意见如下：（一）客户服务中心收集客户意见1、园林灯产品本身铸造不规整，安装歪斜。2、会所漏水，严重影响销售形象。3、美地之星群楼平台归属、清洁及维护问题。4、园林取水点设计不合理，致使无法安装，影响美观。5、泳池边目前的水蓖子因天气变换而变得易碎，存在安全隐患，应及时解决。6、何时引入中央美地自己的幼儿园。7、货运场何时搬迁。8、入读人民小学和龙湖幼儿园的业主子女校车问题如何解决？9、小区内是否设篮球场？网球场如时交付使用？10、整改速度太慢，供货周期太长。11、铝合金门窗安装不过关，门锁质量差。12、每栋三层业主提出关于单元顶因离阳台较近，而且此处楼道窗也能使人进出，可达到互相穿越，安全性能较低。13、空调位不合理。14、10月和12月交房的业主不减免且不预收物管费，有整改问题的业主拒不交物管费。给物业的工作带来极大难度。15、建议在三期的修建中单独划出一个区域给工人居住，或异地安置，解决项目现场中央美地2005/1/84混乱的问题。16、目前没有预留阳光棚的排水管道，使安装阳光棚后，排水没有形成有效的排水通道。17、部分户型无生活阳台；18、厨房无地漏；19、溪谷公园竣工时间。（信息来源：东原客户服务中心提供）（二）销售组收集的客户意见1、小区路灯质量低劣，特别是三头的路灯和矮灯大部分是歪的。客户要求更换或者整改。2、小区道路铺设材料由于进货时间不一样，导致颜色质量不一致。特别是商业街前面一块特别明显。并且施工质量也不行，切割得很不专业，多处发生断裂。3、B4、B3楼梯间有些地砖损坏，需要更换。4、B2#2-5-1底楼卫生间有大便，需要清洁。不然对客户印象极其恶劣。5、A8#2-1-2客户对销售部李伦武同志在接待客户时候表现出的种种行为和态度十分不满意，希望以后注意自己言行。6、B4#1-1-1发生类似沉降现象造成地面开裂，如何处理？7、客户反映小区摆设的雕塑与小区形象不符合，购买时候应该多征集业主意见。8、A7#2-3-1客户反映阳台设计不合理，有一半露在外面的。要求整改。9、厨房没有设计地漏，空调位不够问题希望物管出一个统一解决办法。不然等业主自己解决的话后果不堪设想。10、B1#1-2-2主卧室天花板两头高差达30厘米，客厅推拉门弯曲走样，无法闭拢。11、A12#2-4-1所有窗户缺少固定螺丝，饭厅阳光窗左侧窗户下坠，客厅天花板倾斜过大，推拉门固定铁片外露。12、B1#1-1-1主入口下水井盖未修整。注：信息来源于客户反映，中原销售组整理。（信息来源：中原销售组）中央美地2005/1/85四、中央美地欢笑计划（一）主题中央美地欢笑计划（二）活动简介中央美地欢笑计划是东原地产主办、重庆嘉合美物管公司协办，以中央美地业主为参与主体的活动。活动正式启动之后，东原地产公司给成功入会的会员发放会员卡，并根据其置业价值享受相应的积分，积分可用于获得现金或多项实物及精神的奖励。所有会员均有机会获邀作为嘉宾，参加东原地产公司举办的各项活动，并且可以享受重庆部分商家的特别优惠活动。（三）入会资格中央美地业主。（四）积分方式积分项目积分标准积分说明初始入会积分10分/次中央美地业主通过填写入会申请表并提交成功活动积分10分/次参加东原地产或/和嘉合美物管组织的指定活动投稿积分20分/次向东原地产或/和嘉合美物管指定的刊物投稿，并获得刊发友情参与积分20分/次积极参与东原公司活动或为嘉合美物管提供帮助合理化建议积分10－50分/条对东原地产或嘉合美物管提出合理化建议推荐购房积分30分/万元（成交金额）成功推荐亲戚、朋友购买中央美地。老业主再次购房积分100分/万元（成交金额）1、会员本人或其直系亲属已经成为中央美地业主并再次购买中央美地。2、需业主提供相关的关系证明文件中央美地2005/1/86（五）会员级别和奖励兑付随着积分不断累积，会员身价也随之攀升，到达更高星级。不论您处于哪个星级，您都按照1分＝1元的兑付标准，获得现金或多项实物及精神的奖励。所有星级会员均有机会获邀作为嘉宾，参加东原地产或嘉合美物管举办的各项活动。星级分值积分奖励内容钻石级20000分以上（不含20000分）1、获赠20000元以上现金奖励。2、获赠价值600元的购书卡。3、获邀参加中央美地欢笑分享之旅（价值2000元）。翡翠级10001－20000分1、获赠10001－20000元现金奖励。2、获赠价值400元购书卡。3、获邀参加中央美地欢笑分享之旅（价值1000元）。五星级4001－10000分1、获赠4001－10000元现金奖励。2、获赠价值200元的购书卡。四星级1001－4000分1、获赠1001－4000元现金奖励。2、获赠价值100元的购书卡。三星级301－1000分获赠301－1000元现金奖励。二星级151－300分获赠相应价值的精美礼品。一星级50－150分获赠相应价值的精美礼品。入门会员50分以下所有会员均可享受中央美地特约商家的折扣优惠。注：奖金均为含税金额，东原地产代扣代缴个人所得税。（六）奖励兑付通知每月底，重庆嘉合美物管将书面通知书会员的积分总额、对应会员等级、应得奖励情况及奖励兑付手续的办理程序。会员需按通知书指引办理相应领奖手续。（七）积分查询中央美地2005/1/87会员可以通过电话、传真、网络等方式查询的积分详情：包括积分时间、积分类型、单次积分额、累计积分额、所处会员级别、对应奖励等。（八）关于购房类积分1、“购房”行为说明积分计划所称“购房”行为，均指会员个体购买中央美地（不含车位），不包括三级市场交易，也不包括团购行为。2、折扣说明除特殊说明的情况外，中央美地欢笑积分赠送可与正常的公开购房折扣同时享受。已享受团购或其他公开折扣以外的特殊折扣的，不能同时享受积分奖励。3、会员身份审核参加购房类积分时请主动出示会员卡，或告知销售人员在会员系统中查验会员身份。4、积分手续办理销售人员确认符合办理积分登记手续条件，在签署认购书的同时，会员应在《购房积分证明表》（一式三联）上签名确认，积分手续必须在成交当日于签署认购书当时同时办理，当日未办视为自动放弃，将不再予以补办。5、购房类积分的选择推荐购房、老业主重复购房互不兼得，购房时只能选择其中一种积分方式。6、“推荐购房”的相关说明推荐人与被推荐人须于签署认购书同时在销售现场办理积分手续，如推荐人当时无法到场，被推荐人必须于签署认购书时出示推荐人会员卡、身份证复印件以及推荐人亲笔签名的书面“推荐购房证明”。7、“老业主”重购的说明中央美地2005/1/88本积分计划中所称的“老业主”仅指已购买中央美地且房款全部到帐、并已签订购房合同的业主本人或其直系亲属（配偶、父母、子女）。参加老业主再次购房积分，应在签署认购书前，主动告知销售人员购房者的身份，提验原房产的购房合同或房产证原件，销售人员留存复印件。如属老业主直系亲属重购，则除以上书面证明外，还需要提供具有法律效力的直系亲属证明。8、积分有效性审核的说明认购时所签署的《积分证明表》仅为办理了积分手续的证明，但此积分手续并未最终生效，东原地产将在积分手续办理后至房款付清、所有签约手续办理完成期间对所办积分进行审核，审核通过将积分可转为有效，并于到期时给予兑付。如发现积分行为不符合规定、发生各类变更、房款未付清、签约手续未办理完成等各种情况，则所签署的《积分证明表》无效。9、房产出现换、退时等变更的处理当所购房发生换、退或更名、认购后取得特殊折扣，如参与团购等变更时，导致该房已不符合原积分条件的，原所办积分手续即时作废。新的认购行为需要按积分规则规定办理。10、关于积分兑付1、中央美地欢乐计划的积分兑换时间为每年两次，第一次截止时间为6月30日，第二次截止时间为12月31日。2、积分计划兑奖期满，奖励兑付后的积分清零，同时保留参与各期积分计划所获得的最高会员星级。未兑付的积分将自动折半结转至下一期。3、星级会员必须在东原地产发出兑奖通知书后30天内，按通知书指引办理领奖手续，逾期不办领奖手续，视为会员本人同意将本期积分折半结转至下一期。4、积分不得转让、赠予、买卖。（九）中央美地欢笑计划会员可享受下列商家优惠详见东银集团与合作餐饮商家的协议。此处略。中央美地2005/1/89五、社区文化建设说明：由于社区文化建设主要由物管公司执行，重庆嘉合美物管已经对2006年社区活动做了如下计划；因此，中原公司本次方案中不再增加活动的内容。（一）活动目的为了加强中央美地业主之间的交流，创立和谐社区、美好家园，更好的为业主之间创建沟通平台搭建友谊的桥梁；通过各类有益的社区活动，丰富业主业余时间倡导“健康人生”。同时，通过各项活动的开展提升企业品牌，提高企业在社会中的知名度，获得好口碑。（二）活动计划物管公司活动计划及中原建议日期活动主题活动内容摘要中原建议1月、2月迎新活动喜迎“瑞犬”、未来之星耀新年、美地先生“阵地赛”、卫士风采展、篮球友谊赛、幸福相聚、闹元宵----3月12日迎春长跑召集全体业主，对长跑爱好者组织一次长跑运动会，同时在主场区设置各类表演活动。取消3月12日我爱我家植树活动中央美地业主自愿报名参加，美地园林植树活动，树苗和场地