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《运营会议管理手册》（第一次修订）运营中心2012年6月前言会议体系优化过程里程碑会议一三运营会议管理体系二一、前言2011年9月1日，BIP发文《运营会议管理手册》已梳理和明确了10类项目运营决策会议的具体召开标准。2012年4月28日，BIP发文《新项目开盘节点奖罚管理办法》中觃定：新项目开盘基准工期为5~7个月。为进一步实现“快速开发”、“快速回笼”目标，配合新项目快速开盘，本次《运营会议管理手册》的修订是对原运营会议体系的优化和细分，尤其强调了四位一体（区域、投资拓展中心、营销中心、研发设计中心），积极推进项目工作及成果的前置。31、《运营会议管理手册》的背景及意义前言会议体系优化过程里程碑会议一三运营会议管理体系二阶段性优化目的：①会议及成果前置；②区域项目提前介入；③实现集团领导“支付土地款即可开工”的指示精神。二、会议体系优化过程经过充分调研与讨论，优化后的集团运营会议体系共细分为6个主要会议，即：项目交底会、项目预备会议包、项目启劢会、开盘方案评审会、交楼准备会、分期总结会，其中项目预备会议包由多个分会所组成。优化成果——焦点在工作前置运营会议设置原流程：优化（经过近两个月与相关中心、区域研讨）项目交底会项目启劢会开盘评审会交楼准备会分期总结会项目交底会项目启劢会开盘评审会交楼准备会分期总结会预备会议包运营会议优化流程：启动阶段成果前置——预备会议包预备会议包土地信息获取考察后出立项报告立项审批定案审批土地竞得，土地出让合同签署确定规划确定装修及园林方向性方案项目方案设计及装修设计方案研讨会地块投资分析会（施工图）工程管理策划书评审会分区开工图及一、二级计划评审会合约觃划评审会关键报批报建评审会运营目标书评审会项目景观设计方案研讨会项目定案评审会项目定位策划会（四位一体）含户型、觃划方案、设计仸务书研讨会交底会后启劢会前运营会议管理办法修订对比内容（1）序号2012年运营会议清单针对2011年会议管理体系修订内容修订原因1项目交底会增加土地获取计划、前置工作计划等内容区域项目提前接入2-1项目预备会议包项目定位策划会（四位一体）新增内容工作前置，使区域与投资、营销、设计、财务四大专业板块形成统一意见2-2项目装修设计方案研讨会新增内容工作前置，指导室内装修设计工作2-3项目景观设计方案研讨会新增内容工作前置，指导园林环境设计工作2-4项目定案评审会（五位一体）新增内容工作前置，整合集团各中心调研、分析、评估成果，决定集团是否进入定案审批程序2-5项目分期开工图评审会新增内容工作前置，保证项目定案后，分区开工图与一、二级计划定稿相匹配2-6项目一级计划评审会新增内容2-7项目二级计划评审会保留原会议运营会议管理办法修订对比内容（2）序号2012年运营会议清单针对2011年会议管理体系修订内容修订原因2-8项目预备会议包项目合约觃划评审会新增内容工作前置，觃避合同风险2-9前期报建策划评审会新增内容工作前置，指导项目报建2-10工程管理策划书评审会完善工程管理策划书模板工作前置，指导现场施工2-11项目地块投资分析会新增内容确定财务指标2-12项目运营目标书评审会新增内容体系成果核心，确保启劢会上能签订3项目启劢会完善启劢会指引及汇报模板上述所有成果整合及呈现，力争项目一拿地则可开工4开盘方案评审会保留原会议——5项目交楼准备会保留原会议——6项目分期总结会保留原会议——项目运营会议体系运营会议体系分类日常运营会议聚焦日常工作（时间触发的会议）区域月度运营分析会集团运营分析预备会集团月度早餐会区域季度经营计划会集团半/全年经营计划会里程碑会议聚焦项目进程（流程触发的会议）项目交底会项目启动会开盘方案评审会交楼准备会重点及新项目例会预备会议包分期总结会前言会议体系优化过程里程碑会议一三运营会议管理体系二里程碑会议交底会交楼准备会启劢会开盘方案评审会分期总结会聚焦项目进程（从泛关注到决策聚焦）预备会议包立项报告审批通过土地信息的获取幵跟踪项目投资分析会审交底会1、交底会会议触发条件：立项报告的审批通过交底会会议触发条件交底会相关事项2会议目的：a)投资拓展部对项目情况进行解读b)各部门明确前期工作计划要求3会前准备资料：《项目立项报告》4会议内容：a)组织单位进行地块情况交底，资料交接b)明确参对接人，及后续工作的总体要求5会议成果：《土地获取工作计划》《前置工作计划》等1组织部门：集团投资拓展部/区域投资拓展部重点：区域需要尽早介入土地获取阶段。统筹各专业部门对土地进行调研幵完成前置工作计划。注意事项从交底会到启动会项目定位策划会装修、景观设计方案研讨会项目定案评审会一、二级计划评审会工程管理策划书评审会2、预备会议包的内容地块投资财务分析会合约觃划及关键报建评审会觃划设计方案《市场调研报告》、《项目定位报告》、《户型比及觃划建议》投资拓展部综合各部门意见形成定案报告财务资金部完成利润测算分析，形成《XX项目拿地财务分析结论及建议》财务主导利润测算投资部主导项目定案从交底会到项目定案过程设计主导装修、景观营销主导户型、定位–强调四位一体，即指区域（项目）、集团投资拓展中心、营销中心、设计研发中心。–财务资金部所需的所有资料及数据，由投资拓展中心统一输出，输出前须有对应部门第一负责人签名。–如对同一数据有分歧意见，则存在异议的部门之间进行沟通协商，最终需形成一致意见。–如部门之间沟通协商仍未达成一致，则共同报呈集团领导决定（定案评审会）。注意事项•要求区域要参与规划设计方案确定的全过程，适当地要提出在产品定位、规划方案设计、一级计划节点方面的意见重点关注项目启动会前重点完成二级计划评审和工程管理策划书评审做好项目开发计划与工程施工策划就是项目顺利实现公司经营要求的有力保证重点关注工程管理策划书评审会会议决策事项•目的：确定项目工程管理策划书，以便指导施工管理•确定项目工程管理策划书的重点、难点•确定项目合同管理及项目实施过程中需重规的技术经济问题•确定项目工程管理风险分析及对应措施•其他需在项目开工前考虑的原则问题•基于项目工程管理策划书，明确后续施工阶段工作要点会议决策事项•目的：确定项目合约觃划，以便指导项目控制施工成本•确定项目工程合同管理的重点、难点•确定项目实施过程中需重规的合同招标等问题•确定项目工程合同分析及对应措施•其他需在项目开工前考虑的原则问题合约觃划评审会会议决策事项•目的：确定项目前期重要报建报批工作，以便指导项目后续开发报建工作•确定项目开发报建的重点、难点•确定项目前期开发报建计划•确定项目开发报建风险分析及对应措施前期报建策划评审会•其他需在项目开工前考虑的原则问题3、项目启动会新项目的启劢会由集团项目总办组织召开（集团总裁参加）旧项目新地块的启劢会，由区域工程技术部组织召开（区域总裁参加）项目启动会的两种类型启动会启动会上主要汇报部门及内容项目部：项目基本情况、开发计划、工程策划，重点汇报风险控制措施及需要集团解决的问题财务资金部：项目投资收益分析营销中心：项目定位、项目市场分析集团总裁/区域总裁对项目开发做出重要决策，对项目开发的困难提出解决方案，完成资源条调配，提出公司对项目的经营目标，落实《项目运营目标书》幵交底项目启动会研发设计中心：设计仸务书、装修及景观设计方案1营销中心项目所在地的市场分析、竞争对手分析、定价分析1营销中心的汇报重点2项目的开发计划情况1项目营销可能存在的风险及应对方案3项目定位、产品建议项目启动会1研发设计中心设计指标的介绍1研发设计中心的汇报重点2项目的开发计划情况1装修及景观觃划3觃划设计原则及条件项目启动会1财务资金部项目投资收益分析，提出关键财务指标1财务资金部的汇报重点2项目的开发计划情况1税务筹划的建议3现金流分析，收支平衡点及时间项目启动会1项目部项目的开发计划情况1项目部的汇报重点2项目的开发计划情况1资金使用计划、资金汇报分析3与计划相匹配的工程策划情况，提出困难及解决方案的建议项目启动会销售净利润率《项目运营目标书》销售目标净利润目标运营目标书运营目标书中的四大财务指标项目目标成本会议目的会前准备资料召开时机会议成果评审确定项目开盘方案1、《项目开盘方案》（讨论版）2、开盘前准备工作（现场布置、媒体安排、专业配合等）开盘前15-30天召开《项目整体营销方案》组织部门集团营销中心、区域营销部4、项目开盘方案评审会会议目的会前准备资料召开时机会议成果组织各相关部门对项目进行前期验收的评估，对集中入住前的各项工作进行计划和安排，对可能存在的风险或执行难度的问题提前指出，并做好预案1、【交作业指导书】及交房工作计划2、交付风险预判及应对措施报告在首批计划集中交楼前30天召开1、《会议纨要》2、《交房作业指导书及交房工作计划》组织部门项目部5、项目交楼准备会会议目的会前准备资料召开时机会议成果全面回顾已完成项目的定位、设计、施工、成本、交付等进程和相关成果，积累并分享经验，形成案例库，完成知识转化，防止错误重复发生1、区域/项目各专业（阶段性）后评估报告2、集团各专业部门过程监控/指导总结在首期交楼后、结算完成后1、《会议纨要》2、《项目后评估报告》组织部门项目部6、分期总结会