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汇报单位：北京东方康旅运营管理有限公司ShanxiCulturalIndustrialParkOverallOperationalPlan(Outline)我们以百分之百的激情与智慧尊贵与生俱来为此努力呈现这份命题的解决之道CONTENTS目录项目定位（JobOverview）01（WorkCompleted）商业模式02（ExcellentCases）业态规划03（WorkingPlan）运营策略04项目定位项目定位的过程，就是严谨分析、找到灵魂的过程01项目是以“留住山西”为出发点，以抢救保护山西历史民俗文化文物为抓手，将文创设计、艺术品收藏、非物质文化传承、青少年学习教育、娱乐购物和休闲度假等进行有机结合，旨在打造成为一个山西历史文物与优秀民俗文化再现的承载宫殿，成为游客、艺术家与收藏家交流的大平台，成为山西美食的集聚点与中外游客的集散地。---摘自《山西省文化产业园项目介绍（精简版）》项目背景战略定位全国层面山西人文特色集中展示园山西层面山西非遗旅游目的地、集散地太谷层面三晋康养旅游胜地总体定位山西文化产业园山西非遗传承历史文化展示文创商业体验休闲康养康体功能定位项目总体定位119驿站片区主题博物馆及书画院片区非物质文化遗产传承片区主博物馆片区会展中心与画廊式五星级酒店片区青少年文创中心与商业片区园区配套公寓片区康养片区与青少年教育基地片区秀水湖大舞台九项功能项目功能十大业态旅游观光休闲购物民俗体验历史传承娱乐演艺康养居住餐饮住宿游学教育文化创意博览展示项目业态项目区位56公里车程1小时45公里车程40分钟35公里车程半小时区位优势：项目位于太谷县境内，同时处于太原市和晋中市的辐射区内，随着太原-晋中同城化的不断推进，太谷的区位价值将更加凸显。交通便利：距太原市中心约56公里（1小时车程），距晋中市区约35公里（半小时车程），距武宿机场和太原南站约45公里（40分钟车程）。千朝浪屿水世界常家庄园乐华城太谷孟母文化园隔河相望竞品概况常家庄园榆次、4A级景区、建筑园林景观乔家大院祁县、5A级景区、建筑园林景观广誉远中医药文化产业园占地500亩，已投产，中医药生产、历史文化博览和中医疗养康复千朝浪屿水世界祁县运营中；综合性水上主题乐园乐华城在建；占地2800亩；特效演艺公园、温泉水上乐园、“晋阳之战”及特色小镇太谷孟母文化园太谷；在建；孟母文化、养生健康、文化创意本案广誉远中医药文化产业园乔家大院项目竞品城镇居民占比70.8%，是山西旅游的主体；山西旅游客群的年龄集中于25-64岁之间，以青中年为主。城镇居民是山西旅游的主体；25-64岁之间的客群是主力军过夜游客人均消费约为一日游的1.7倍；旅游消费仍以基础性消费为主数据来源：山西省旅游产业发展报告（2018）•2017年国内游客在山西省的人均花费为907元，比上年减少5元。其中，过夜游客山西省的人均花费为1126元，一日游游客人均花费为660元。•从消费结构来看，除景区游览费用外，旅游消费仍以交通、餐饮等基础消费为主，占旅游消费总额的28%和17%；住宿消费占比13%。此外，住宿、餐饮的支出绝对值下降，旅游结构相对优化。数据来源：山西省旅游产业发展报告（2018）70.829.2山西旅游客群的户籍结构城镇居民非城镇居民数据来源：山西省旅游产业发展报告（2018）1%13%46%33%7%山西旅游客群年龄结构14岁以下15-24岁25-44岁45-64岁65岁以上项目环境：山西旅游消费分析大同市塑州市忻州市阳泉市太原市吕梁地区晋中市长治市临汾市晋城市运城市数据来源：政府统计公报太原、晋中、运城、大同四大旅游城市为引领数据来源：山西省旅游产业发展报告（2018）太原的过夜游游客花费最高，为1319元，大同、晋城、晋中、忻州等地的过夜游游客花费高于平均水平过夜游是提升区域旅游消费的主要方式区域2017年接待人次（万）旅游综合收入（亿元）晋中7952.09823.72太原6780.72821.88运城6707.6557.5大同5391.08483.13临汾5255.5484.5晋城4849.69444.56长治4811.1461.21吕梁4570.44389.24忻州4220.08408.34阳泉3393283.93朔州2214.64203.94一日游城市top3过夜游城市top3朔州65.70%吕梁60.60%阳泉53.50%大同58.90%忻州51.80%晋中56.10%项目环境：区域特征项目定位寻根晋文化（官方）炎帝农耕文化尧舜德孝文化关公忠义文化能吏廉政文化晋商诚信文化项目定位：文化之源寻根晋文化（民间）项目定位：文化之源建筑文化民俗文化酒醋文化曲艺文化非遗-布老虎非遗-皮影戏精神自信文化自信方向自信经营自信在充分的自信中找到项目的根，找到项目的魂，找到项目的定位项目定位：精神之源）项目定位：形象定位城市精英的头等舱商贾掘金的华尔街游客体验的欢乐场视觉形象定位消费形象定位☆国家AAAAA旅游景区——山西文化宝库☆中国典范山西榜样——中国文旅特色小镇样板☆山西最美生活方式中心——最受欢迎的休闲目的地项目定位：目标定位世界性景区遍地开花唯我独绽光芒让极致的文化艺术成为核心竞争力将华夏民族的遗产呈现给世界经营定位独一性极致性共生性业态共生文明共生美美共生依靠老年旅游群体聚拢项目人气吸引城市中产阶层，赚有钱人的钱孩子和女人是旅游消费的中坚力量通过游学锁定青少年学生群体客群定位商业模式商业模式基于商业逻辑,会有千变万化的表象,但是万变不离其宗,商业模式的核心还是商业逻辑02旅游经营地产销售树立品牌资本运作土地升值回笼资金聚拢人气区域开发投资参股加速资产增值中国文旅地产普遍商业模式行业背景中国文旅景区盈利模式景区门票收入商户租金收入地产销售收入餐饮住宿收入我们不是老天爷和老祖宗留下的景区依靠门票收入不可持续商户承租商铺的前提是景区的人气没有哪个商户自愿给你撑场当地产的定价过高或市场低迷我们的景区能够具备独自生存能力没有特色的餐饮住宿和体验项目游客为什么会花钱停留行业背景中国文旅行业的运营趋势去房地产化回归旅游本质多样化盈利向产业化发展靠拢营销模式向运营模式转变游览观光向沉浸体验转变行业趋势项目规模化产业集群化运营联合化产品复合化体验主题化管理专业化盈利多元化服务精细化发展途径山西省文化产业园发展的必经之路从项目启动运营的那一刻开始规划和建设便已完成了它阶段性的使命。成为决定项目成败的关键因素商业运营运营优秀的运营团队从不轻易否定项目而是能够审时度势把缺点变成优点把不利变成有利把遗憾变成震撼运营宗旨文化旅游地产核心属性文旅地产项目解读山西文化产业园物业租赁以租代购精品酒店主博物馆画廊式五星酒店自主经营产权销售合作经营会展中心青少年教育基地秀水大舞台主题博物馆书画院文创中心商业临街商铺119驿站康养合院配套公寓复合型运营模式构建运营模式景区平台化运营IP植入及孵化文化衍生产品植入外部IP获客包装本地潜力IP创建IP体验场景孵化自有IP资产平台+IP运营模式非遗手工艺产品文创产品特色食品酒店住宿服务演艺产品线下线上景区运营平台淘宝商城头条商城微信商城京东商城app商城文创类、特色食品类、服务类所有商品e化大众点评饿了吗去哪携程马蜂窝美团商城OTA自营商品及服务进入平台租赁商铺取消免租期，平台以物业入股商户，商品服务进入平台租售结合商品及服务进入平台合营商品服务进入平台融平台运营模式IP植入及孵化成立文创公司核心IP项目，以3面免租期引进潜力IP项目，以3年免租期入股自有IP项目，全力进行孵化意向IP项目，联合创建IP体验场景IP竞争力天网【运营平台】地网【实体店铺】人网【线上会员】实施“三网合一”战略平台直取资本市场运营模式山西省文化产业园景区平台化运营及IP打造计划（详案另行呈现）项目单元业态规划科学地以效仿产业链的形式,把关键优势要素衔接,形成一条文旅消费的生态链，定会激发游客的消费欲望。，03•三个主题区坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳；•锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮（24%），20%的特色小摊。比重较小的是游艺、旅行社和客栈。主题名称业态三国（8家）三颐园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营坝餐饮羽扇青商铺诸葛连弩游艺成都及四川（35家）香味小吃、绿心森林翘脚汤锅、VC驿站餐饮蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映像坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂商铺黄包车游艺锦里客栈客栈安怡旅行社旅行社但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘小摊外省（4家）久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店商铺光大国旅旅行社外国（3家）喜福汇、m&m、星巴克餐饮24%2%4%46%4%锦里古街业态配比20%餐饮商铺游艺客栈旅行社小摊业态案例•以古马嵬驿站文化为核心及文化旅游、民俗文化展示、休闲体验、旅游观光为一体。该项目主要包括驿站文化广场、民俗文化展示区、民族小吃文化街、垂钓区、家禽生态养殖区、百果林采摘园等八大功能区，是一个集古驿站文化展示、原生态餐饮、民俗文化体验、休闲娱乐、生态观光为一体的新概念文化体验园•以游客喜闻乐见的形式进行民俗文化展示，主要有四类：一是地方传统小吃；二是传统生产工艺作坊；三是展览馆陈列展示；四是文化演艺活动。客栈仅有2家业态案例项目成都锦里古街陕西马嵬驿文化定位三国文化和巴蜀民俗文化街区民俗文化体验园建筑形态仿古仿古+古建修复占地面积1.5万㎡15.5万㎡区位条件位于成都市区距离西安62公里成都锦里古街陕西马嵬驿•位于成都市区，承载成都文化旅游与商业融合的使命，因此锦里既是本地人周末节庆的休闲去处，也是外地游客必到之处•业态布局以餐饮、小摊和商铺为主，没有严格的主题划分，每一个主题区都有其他业态辅助补充•在动线设计上通过背街打造小吃街避免游客沿原路返回，并增添了项目亮点•注重游客的参与和现场体验，如在秦腔演出、土织布工艺、剪纸皮影、农产品的加工、特色小吃的制作等方面，都突出民俗文化的现场表演和民俗产品制作工艺的现场演示。•在动线设计上以民俗文化街、小吃街、作坊街来组织客流。业态案例项目119驿站片区文化定位山西特色民俗文化体验地建筑形态仿古+古建元素植入占地面积20万㎡区位条件距离太原56公里，距离晋中45公里•业态规划：提炼山西特色民俗元素，融入现代商业元素，提升119驿站片区休闲娱乐的层次感。•业态建议：•以餐饮、客栈、零售、商铺等业态为主，打造院落式情景消费体验区。成都锦里和陕西马嵬驿以吃喝玩乐来拉动人气聚集，民宿仅作为配套，占比不多；而客栈作为119驿站片区承载山西民居特色的业态，占比可适当提高，并与休闲娱乐等业态进行融合。•业态组织：不严格划分主题片区，餐饮、住宿、娱乐等业态穿插布局业态归纳鉴于文化产业园项目其他片区尚未竣工，本案在综合考量其他片区的功能后，集中对119驿站片区进行业态规划。业态现状红线部分119驿站片区业态范围•119驿站片区总建筑面积71131.33平方米，其中示范区为1号馆至47号馆，总建筑面积约5万平方米左右。•目前业态布局以客栈、餐饮、休闲为主，三者业态配比为3:1:1。1-27业态指标1-47号馆序号品类品牌业态配比意义1餐饮类面食系列、川味火锅、炖菜烤鱼、小吃摊位25%舌尖百味游客消费首选2住宿类特色民宿、主题客栈、艺术民居15%体验园区风情文化3娱乐类演出团体、电台直播间、相声剧场、民歌戏曲6%讲述非遗传奇、文创故事4文创类珠宝玉器店、古玩店、潮品店12%以文创为媒传播园区IP5健康类国医馆、理疗馆、辟谷堂、健康食品展销店5%康养山西战略需求6非遗类非遗工坊、传习所、展销店13%非遗文化体验留住山西7体验类亲子DIY、主题游艺馆、VR&AR影院8%汇集沉浸式体验打造口碑8商品类特色服饰、旅游纪念品、农土特产13%精选产品全方位风情塑造9服务类旅行社、银行、移动网络、卫生、快递等3%提供便捷周边服务业态招商品类现有业态布局所隐藏的问题：