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万科企业股份有限公司分析报告2019.6.14分析报告综述基本结论及风险提示：主要从事房地产开发行业，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。主要经营管理人员专业素质高，经营管理能力强。专注于住宅开发行业，建立了内部完善的制度体系，组建了专业化团队，树立了专业品牌。目前面临的主要风险：短期内受政策调控影响，长期受行业调整的影响。公司面临房地产行业带来的风险，受市场、自然等多方面影响。资产和经营情况：资产逐年累积，业务规模由大众住宅开发向商业地产发展。保持安全稳健的财务结构，预收账款随着项目结算转换为公司的营业收入，不构成实际的偿债能力，公司净负债率保持在行业较低的水平。保持良好的资金状况，尽管加大投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体保持平衡，拥有相对充裕的资金状况，能够更加灵活的应对市场变化。注重库存去化，存货结构保持在健康状态。UNIQUE&PPTPRESENTS分析报告综述基本信息主要财务数据与指标UNIQUE&PPTPRESENTS企业名称万科企业股份有限公司企业住所深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心法定代表人王石注册资本1100680万元经济类型股份有限公司成立日期1984-05-30工商注册号440301102900139组织机构代码000002年份项目（%）201920192019资产负债率78.3277.1074.69流动负债比率87.5987.8980.50速动比率0.410.370.56总资产周转率0.310.280.29应收账款周转率4.275.833.73流动资产周转率1.411.600.73净资产收益率6.17%6.68%6.00%营业收入利润率3.15%2.85%5.16%营业收入现金率113144174总资产报酬率4.15%4.00%2.99%R&D费用收入比率4.49%4.50%N/A营业收入增长率43.6541.543.75利润增长率30.4032.1536.65资本增长率5.69%0.65%N/A企业基本信息一、基本情况股东信息分支机构人力资源UNIQUE&PPTPRESENTS1234经营管理5一、基本情况企业基本信息UNIQUE&PPTPRESENTS企业名称万科企业股份有限公司法定代表人王石企业住所中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码518083联系电话0755-25606666注册资本1100680万元经济类型股份有限公司成立日期1984-05-30工商注册号440301102900139组织机构代码000002经营范围房地产开发;兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。基本开户行中国建设银行股份有限公司贷款证号-账号-1一、基本情况UNIQUE&PPTPRESENTS股东信息序号单位或自然人投资金额（元）投资比例（%）1华润股份有限公司161909000014.732中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深1393830001.273中国银行-易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金134010000↓1.22↓4刘元生1337910001.22↓5中国工商银行-融通深证100指数证券投资基金103099000↑0.94↑6HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD96221400↑0.88↑7博时价值增长证券投资基金917380000.838中国民生银行-银华深证100指数分级证券投资基金909894000.839UBSAG85526500↑0.78↑10MORGANSTANLEY&CO.INTERNATIONALPLC.824195000.75一、基本情况UNIQUE&PPTPRESENTS分支机构主要分支结构关联关系所占权益（万元）比例（%）是否控制上海万科房地产有限公司控股子公司80000100是天津万科房地产有限公司控制子公司39000100是浙江南都置业有限公司控制子公司30000100是成都万科光华置业有限公司控制子公司57408.03100是沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司控制子公司102252.03100是上海郡科投资管理有限公司控制子公司35000100是武汉万科天润房地产有限公司控制子公司43407.8100是北京万科企业有限公司控制子公司100000100是杭州万科置业有限公司控制子公司32000100是成都万科成华置业有限公司控制子公司55447.91100是上海美兰华府置业有限公司控制子公司70000100是富阳万科房地产开发有限公司控制子公司30000100是上海罗联置业有限公司控制子公司47000100是广州市万新房地产有限公司控制子公司72343.39100是上海祥大房地产发展有限公司控制子公司13372575是成都万科国宾置业有限公司控制子公司78668.475是沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司控制子公司57815100是北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司控制子公司4150050是深圳市万科房地产有限公司控制子公司60000100是一、基本情况主要管理者信息UNIQUE&PPTPRESENTS人力资源姓名职务学历及职称管理和从业经历王石董事会主席本科学历1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任万科董事长兼总经理。现任万科董事会主席。郁亮总裁学士学位经济学硕士学位。1994年起任万科董事至今。现任万科总裁。丁福源监事会主席大专学历。1993年出任公司首届监事会监事。2019年出任公司监事会主席至今。谭华杰董事会秘书本科学历2019年加入万科企业股份有限公司，2019年任万科企业股份有限公司董事会办公室主任，2009年3月出任万科企业股份有限公司董事会秘书。一、基本情况从业人员情况UNIQUE&PPTPRESENTS人力资源公司董事会主席、总裁等主要高管人员均具有本科及以上学历，多年的基层和管理工作，积累了丰富的经营管理经验。总体看，公司管理层综合素质高，管理能力强。截止2019年12月31日，公司共有在册员工16515人，较上年增长0.31%，平均年龄为30岁。学历构成如下：博士占0.5%，硕士占16.40%，本科占66.40%，大专占2.18%，大专以下占2.18%，本科及以上学历占总人数83.31%。综合来看，公司人员整体素质高，专业技术能力强。管理者员工学历构成经营情况公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。其中，万科的组织结构图如所示：图片UNIQUE&PPTPRESENTS一、基本情况经营情况董事会11名董事中，有4名独立董事（公司根据规定其中至少一名会计专业人士）。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先经专业委员会通过然后才提交董事会审议，有力地促进了独立董事作用的发挥。图片UNIQUE&PPTPRESENTS一、基本情况万科按公司章程规定成立了股东大会、董事会及其下属专业委员会，各部门的具体职能如下：1．股东大会公司的权力机构，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权。2.董事会由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益。3.董事会下属的专业委员会董事会建立了审计、投资与决策、薪酬与提名三个专业委员会，以提高董事会运作效率。经营环境二、经营情况业务状况竞争地位发展前景UNIQUE&PPTPRESENTS2134（1）人口环境中国人口占世界人口的20%、亚洲人口的33%。人口数量剧增，住房需求也随之上升。（2）经济环境房地产经济周期与国民经济周期波动趋势基本上是一致的。（3）政治法律环境持续了两年的房地产调控带来的政策效果正逐步体现。（4）自然地理环境万科主要是在中部，南部，东部地区发展，具有地区的地势优越。（5）科技环境（6）社会文化环境在当代中国，人民的生活水平不断的提高，价值观也随之发生了很大的变化。（1）供应商及时了解和掌握供应商的情况，分析其状况和变化。（2）营销中介人在代理商、广告、营销咨询、营销调研等方面有强大队伍。（3）公众a.金融公众。b.媒介公众。c.政府公众。d.社团公e.社区公众。f.内部公众。。（4）内部营销环境万科生产部门关注的是长期生产的定型产品，而营销部门注重的是产品个性化。（5）竞争者（6）购买者从2019年二手房消费者的年龄阶段来看，无论是出售者还是购买者，基本以中青年为主。宏观环境微观环境UNIQUE&PPTPRESENTS二、经营情况经营环境万科近30年经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并细分品牌，；另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融资平台；与此同时，在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标杆。万科将稳健的经营策略贯穿公司的整体运营，在国家对房地产的宏观调控背景下，各主要城市的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来同期最低。因此万科在项目拓展方面，一方面继续关注土地市场可能存在的机会，另一方面采取审慎态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免了大起大落。整体运营情况2019年业务UNIQUE&PPTPRESENTS二、经营情况业务情况由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。万科作为中国房地产行业的龙头企业，代表着中国房地产行业的发展方向，通过各项指标来看，万科的发展能力是很强的，不管是金融危机还是国家的宏观调控，万科都能通过对企业的发展策略快速做出调整，从而使企业有发展的空间，也使得企业有足够的发展能力和应对风险的能力。竞争地位发展前景UNIQUE&PPTPRESENTS二、经营情况万科近30年经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并细分品牌，；另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融资平台；与此同时，在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标杆。万科将稳健的经营策略贯穿公司的整体运营，在国家对房地产的宏观调控背景下，各主要城市的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来同期最低。因此万科在项目拓展方面，一方面继续关注土地市场可能存在的机会，另一方面采取审慎态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免了大起大落。整体运营情况2019年业务UNIQUE&PPTPRESENTS二、经营情况业务情况资金信用情况三、财务情况资产营运情况财务效益情况创新能力情况UNIQUE&PPTPRESENTS1234发展能力情况51、资产负债水平分析万科的总资产本期增加80,570,000千元，增长幅度为37.36%，说明万科本年资产规模有较大幅度的增长。进一步分析，可以发现：流动资产和非流动资产两者合计使总资产增加了80,570,00万元，增幅为37.36%。本期总资产的增加主要体现在流动资产的增长上。其一是存货的大幅增长，促使总资产增长了34.78%。其二是其他应收款的增长，使总资产增加了1.62%。UNIQUE&PPTPRESENTS资金信用情况从公司2019年度审计报告来看，长期负债3682985万元，其中97.84%为银行长期借款；流动负债25983356万元，具体组成如图：负债结构分析从上图可以看出，公司的负债主要是流动负债，表明公司融资方式多元化。2019年随着业务量的大幅增长，公司通过发行1年期短期融