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国际研发园1文件编号：JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版版本：_______________________受控状态：_______________________审批人：_______________________国际研发园2目录：1、物业工程部的组织架构图2、物业工程部的职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2部门主要职责2.3工程部班组职责2.4工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度3.2入户维修服务规范3.3设备日常报修制度3.4月报告、年报告制度3.5能源管理制度3.6设备技术档案管理制度3.7新增、改装及报废设备管理制度3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9工具管理制度3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度34页3.11报告制度3.12安全运行管理制度3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14有毒物品的处理规定3.15密闭地方的工作规定3.16发生意外时的处理规定3.17安全用电管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20机房管理制度国际研发园33.21机房安全防火管理规定3.22水泵房、水箱间管理规定3.23配电室管理规定3.24机房钥匙管理制度3.25机电设备房出入管理制度3.26设备故障处理规定3.27运行事故分析3.28设备预防性维护保养制度3.29设备设施紧急维修管理制度3.30设备的更新及系统改造管理制度3.31工程部人员调配制度3.32设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34公共部位巡检制度3.35二次装修管理制度54页3.36梯子的使用规范4、工程部重点工作流程图4.1承接查验流程图4.2客户入住流程图57页4.3维修工作单流程图4.4二次装修管理程序59、60页4.5设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6工程部设备管理总运行程序4.7冷水机组操作规程a、开机前检查流程图b、开机流程图c、关机流程图4.8锅炉安全操作规程a、启炉前检查程序国际研发园4b、启炉运行程序c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划与定期维护作业书6、相关记录表格国际研发园51.物业工程部的组织架构人员编制：工程物业人员15人；分包商运行人员18人，共计33人工程经理（1人）王德生工程副经理（1人）黄广伟工程库管（1人）郭会敏工程文员（1人）侯志新强电主管（1人）李海峰弱电主管（1人）杨帆空水主管（1人）汪忠平综修主管（1人）杨世彬强电技工（3人缺编一1）王佳伟张志辉配电室运行人员（分包商8人）曹高玉、张瑞东、常志鹏、李刚、尹文静、刘洪良、张超、曹守海空水技工（1人缺编1人）楼宇技工（2人）于雪峰、马文强中央空调运行人员（分包商10人）刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技（3人，缺编1人）马义、索长春国际研发园62.物业工程部的职责2.1工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标：工程部1、实现水气声渣达标排放2、挖掘电能潜力，降低电能消耗1、执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值2、单位面积电能消耗同比节约1%1、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；2、设备完好率96%1、实现操作零违章2、人员零伤害3、设备零事故2.1.1工程部目标指标及实施措施1、目标、指标：2、报修处理及时率100%，返修率不高于1%；3、实现水气声渣达标排放，执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值；4、挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约1%；5、实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故；6、加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。实现目标、指标的措施：1）工程部人员在日常工作中，积极配合、齐心协力，确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人员将按客户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统，对受理的每项报修、投诉，都将由管理处进行回访；2）3）对水气声污染物采取污染控制措施，制定、实施空气质量控制、化学危险品物资管理办法、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求4）开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识,积极倡导节约用电，挖掘用电潜力，和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备等有能力实国际研发园7施控制，（选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车）；采用能耗控制系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；5）重大不可接受风险要严格控制，对主要风险工作环境、人员防护、设备安全实施控制，关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情况配置。对关键部位、操作用电、操作机具、高空作业等要执行安全操作规程、严格检查；6）加强设备维护保养，合理使用设备，防止空转超负荷使用，加强异常情况检查。2.2部门主要职责2.2.1对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安等系统）的维修保养，负责监管消防系统设备的运行及维护1、日常运行管理2、对租户开展的维修服务3、对装修工程进行监督管理4、对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.2.2在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.2.3定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.2.4负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.2.5负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.2.6加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.2.7根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。国际研发园82.2.8制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.2.9根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.2.10有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.2.11如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。2.2.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。2.2.13负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.2.14收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.2.15负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.2.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.2.17检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。2.2.18解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力国际研发园9为他们解决工程有关问题。2.2.19制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.2.20外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有：1、扶梯2、燃气锅炉3、楼宇自控系统4、电话交换机系统5、消防设备及报警系统6、保安监控、车场管理及技术防范系统7、水处理系统及生活水箱清洗8、电脑系统9、中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程10、设备系统改造工程及设备的大中修11、楼宇自控及卫星电视系统12、中央空调及高压变配电系统13、其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。国际研发园102.3工程部班组职责2.3.1空调、给排水与综合维修班组的职责范围：1、望京国际研发园所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等；2、上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）；3、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施；4、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.3.2强、弱电班组职责范围：1、望京国际研发园所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等；2、上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）；3、望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.3.3熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.3.4做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.3.5负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对《工作单》进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的国际研发园11维修需要。2.3.6制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.3.7做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.3.8做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.3.9班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时提出个人