工程维护服务管理手册

工程维护服务管理手册文件编号：SCFTGC-2012编制：蒋超逸审核：翁仲明批准：何大千受控状态：受控发放号：SCFTGC-SC-2012目录序号文件名称文件编号备注1工程维护服务质量目标SCFTGC-C/2-012设备房管理制度SCFTGC-C/2-023值班/交接班管理制度SCFTGC-C/2-034工具管理制度SCFTGC-C/2-045设备台帐管理制度SCFTGC-C/2-056公共照明系统管理制度SCFTGC-C/2-067安防系统管理制度SCFTGC-C/2-078停车场管理系统管理制度SCFTGC-C/2-089消防系统管理制度SCFTGC-C/2-0910电梯管理制度SCFTGC-C/2-1011中央空调管理制度SCFTGC-C/2-1112柴油发电机设备管理制度SCFTGC-C/2-1213给排水设施设备管理制度SCFTGC-C/2-1314供配电设施设备管理制度SCFTGC-C/2-1415装修管理制度SCFTGC-C/2-1516二次供水管理制度SCFTGC-C/2-1617监视测量设备管理制度SCFTGC-C/2-1718停送电操作规程SCFTGC-C/2-1819供配电设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-1920发电机设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2021安防设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2122给排水设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2223消防设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2324电梯设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2425中央空调设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2526二次供水设施设备作业指导规程SCFTGC-C/2-2627公共设施作业指导规程SCFTGC-C/2-2728设施设备异常情况作业指导规程SCFTGC-C/2-28`1.0目的使各项工作到达标准化，提高服务质量。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目主任负责对质量目标进行总体管控；3.2工程维护组主管负责按照质量目标组织实施相应工作；3.3客户服务中心负责按照质量目标开展工作。4.0相关要点4.1杜绝重大质量安全事故；4.2杜绝重大投诉事件；4.3顾客满意度达95%以上；4.4服务及时率达95%以上；4.5设备设施保养计划完成率100%；4.6设备设施临时故障保修及时率100%；4.7值班记录合格率98%以上；4.8机房卫生合格率100%；4.9作业规程抽检合格率100%；4.10设备完好率100%；4.11公共娱乐设施完好率100％；4.12100%保证监视测量设备的有效性。4.13突发事件处理有效率100％；4.14消防设施、设备完好率100％；4.15服务人员100%持证上岗；4.16100%完成上级下达的指标任务。5.0相关支持性文件6.0相关记录四川省福泰物业管理有限公司工程维护服务质量目标文件编号SCFTGC-C/2-01版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期2012-1-11.0目的规范物业服务范围设备机房的消防安全管理，确保设备的运行安全。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1各项目工程主管负责物业服务范围设备机房的消防安全管理工作。3.2各项目工程维护各班班长是所辖设备机房安全管理防火责任人，负责所辖设备机房内的安全操作，用火安全管理。3.3各班组技工必须严格遵守本规定，确保机房设备消防安全。4.0相关要点4.1严禁在机房内吸烟。4.2定期检查机房内的灭火设施，确保其正常使用功能。4.3机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。4.4设备操作应按各班组的安全操作规程操作，并做好防火措施。4.5设备房防水4.6设备房防小动物管理4.7机房清洁4.8设备房来访人员管理5.0相关支持文件《应急处理预案》《设施设备异常情况作业指导规程》6.0相关记录《当班/交接班记录》《来访人员登记表》《设备房巡检记录表》《异常情况处理记录表》四川省福泰物业管理有限公司设备房管理制度文件编号SCFTGC-C/2-02版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期2012-1-11.0目的规范值班管理，确保值班质量及设备运行安全。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责对值班工作的监控。3.2项目工程各班班长负责值班工作的具体安排和检查。3.3项目工程值班人员负责按此制度进行值班工作。4.0相关要点4.1交班人员提前15分钟做好交班准备。4.2检查设备并确保运行正常，并完善记录。4.3做好值班室和设备房卫生工作。4.4接班人员提前10分钟到达值班岗位。4.5接班人员仔细检查各设备的运行情况及上一班记录。4.6交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项。接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。4.7接班人员清点移交物品，交接双方认为无误后，共同在《当班/交接班记录》上签名确认。4.8接班人员未到岗，交班人员不准下班，并同时向工程主管报告。4.9接班人员酒后不得接班。4.10若交接班过程中发生故障或其他异常情况，应停止交接，并向工程主管报告，交、接班人员应参与处理。5.0相关支持文件《员工手册》《设备房管理制度》6.0相关记录《值班/交接班记录表》四川省福泰物业管理有限公司值班/交接班管理制度文件编号SCFTGC-C/2-03版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期2012-1-11.0目的规范四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组工具管理，确保工具完整及各项性能完好。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1项目工程主管负责检查工具管理工作的实施情况。3.2班长负责各班所需个人工具及公用工具申购，负责公用工具、备用钥匙的管理和个人领用工具登记、盘点工作。3.3个人工具由领用人负责管理。4.0相关要点4.1工具分成两类：一类是个人使用工具。另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管；公用工具由工程班长负责保管，需使用时在工程班长处借用，工程维护员所借用工具记录在《公用工具借用登记表》内。4.3个人使用工具的管理：4.3.1项目工程维护员正式上岗时，由员工本人到工程班长处领取个人使用工具，并在《个人工具登记表》上签字确认。4.3.2个人使用工具的使用注意事项：4.3.2.1用力应适度，不准乱打乱撬。4.3.2.2测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。4.3.2.3注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。4.3.2.4工具用后应擦拭干净。4.3.3工程维护员个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.3.4工程维护员个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人自行配置同规格同品质的工具。如属正常使用损坏则可以经项目工程主管审核后在四川省福泰物业管理有限公司工具管理制度文件编号SCFTGC-C/2-04版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期2012-1-1工程班长处以旧换新，工程班长应做好《个人工具登记表》登记。4.3.5员工离职或调动时应将个人使用工具全部退还给项目，对于丢失或人为损坏的个人使用工具，员工应作必要的赔偿。工程班长必须将员工退还的个人使用工具登记在《公用工具登记表》上并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具需设专柜保管以作备用。4.4班组公用工具的管理：4.4.1由使用人在工程班长处办理公用工具借用手续。其他部门如需借用公用工具，需经项目工程主管或项目主任同意后方可借用。借用公用工具必须登记在《工具借用登记表》上。4.4.2公用工具使用注意事项4.4.2.1公用工具使用注意事项：a)用力应适度，不准乱打乱撬。b)测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。c)注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。d)工具用后应擦拭干净。4.4.3公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.4.4公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，按公司报废处理程序进行，可另行申购补充。4.4.5工程班长对公用工具负管理责任，对还回的公用工具进行检查，并每月进行清查，如发现工具丢失或人为损坏，有权责令责任人尽快补齐。4.4.6每月由工程班长和公司资产管理员一起进行一次盘点，对需报废的公用工具经项目主任审核后按公司物品报废流程处理。报废后应在《公用工具登记表》“备注”栏注明“报废”字样。4.4.7对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格后方可使用，否则按报废处理并补充申购。4.5机房钥匙的管理4.5.1设备机房门钥匙分主、备两套，主用钥匙由值班工程维护员保管，由班长负责管理。备用钥匙交工程主管保管，需急用时经项目主任或工程主管同意，由使用人在工程主管处借用，并办理借用登记手续，项目主任或工程主管应在借用登记上签字认可。4.5.2工程主管应每月对所保管的机房备用钥匙进行清查，并妥善保管。5.0相关支持文件《测量工具预防性检测指导》政府《固定资产折旧报损规程》综合经营部6.0相关记录《固定资产台帐》《公用工具借用登记表》《个人工具领用登记表》《固定资产折旧报损规程》作业单1.0目的掌握设备的技术参数，记录设备维修情况；为设备中修、大修及设备改造、更新等提供依据。2.0适用范围适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0职责3.1工程主管负责建立设备台帐，完善相应管理，定期对班组的设备台帐管理情况进行检查。3.2项目工程维护组负责所辖设备的专业管理，按照专业范围负责设备的台帐管理工作。3.3设备有关资料及检修、消缺、改造等情况，由班长负责填写到相应设备台帐，并存档。3.4项目工程维护主管定期根据设备台帐记录对设备进行运行分析。4.0相关要点4.1设备台帐的内容4.1.1设备的型号、规格、出厂日期、主要技术参数等设备铭牌上的全部内容。4.1.2设备安装投运日期、安装地点。4.1.3设备随机配备的专用工具、仪器及备品配件等。4.1.4大、中修记录，历次试验定检记录，改造变动情况。4.2设备台帐的建立4.2.1项目工程主管负责设备台帐的建立和监管，班长负责填写设备台帐。在用、停用、闲置、调入、报废设备（顾客财产）均须列入设备台帐，在备注栏注明以上情况。4.2.2建立设备台帐及设备标识卡，其内容包括：出厂编号、名称、型式或型号、相关参数、精度等级、生产厂家、数量、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。四川省福泰物业管理有限公司设备台帐管理制度文件编号SCFTGC-C/2-05版本/修改次C／2页码第1页共1页编制蒋超逸审核翁仲明批准何大千生效日期2012-1-14.2.3对设备逐一进行编号标识，其要求为：4.2.3.1设备按用途分为五类：供配电类（PD）、给排水类（GS）、电梯类（DT）、消防类（XF）、弱电类（RD）和空调类（KT），分别对应五个分类号。设备编号由位置号、分类号和序号组成，示例如下：SCFTCJ-PD-0211位置号（四川福泰分类序号长江集团研发中心）分类号4.2.3.2每台设备应有相应的设备标识卡，设备标识卡的标识应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，粘贴于设备适宜部位。4.3设备台帐的管理与使用4.3.1工程班长应按照设备台帐的内容收集设备技术资料，按照统一的格式填写设备台帐。并根据设备的试验、检修、改造情况做好台帐的更新、完善，做到帐实相符。4.3.2设备台帐实行集中管理。4.3.3设备台帐的补充、借阅等一般应在项目资料室进行。4.3.4设备的限制使用和停用：若设备经维修后，部分功能仍达不到使用要求，可限制使用范围，并在该设备的设备标识卡处贴上“限制使用”标识。因各种原因已停止使用的设备，应在该设备上贴“停用”标识。“限制使用”设备