工程部管理手册

第1页共77页工程部管理手册目录一、工程部工作职责二、工程部管理目标三、工程部服务质量指标四、工程部服务承诺五、工程部岗位职责六、工程部组织架构七、工程部管理制度八、工程部各机电系统（供配电、暖通、给排水、弱电、精装修）操作流程九、工程部维修工作单流程十、设备节能方法十一、应急预案十二、物品出入库管理制度十三、工程部巡检制度及相关表格第2页共77页一、工程部工作职责工程部是物业公司的管理部门之一，负责所辖区域的工程管理工作，其主要职责如下：1、认真贯彻执行国家有关物管理制度和法规，遵守公司的各项规章制度；2、建立健全工程管理规定；3、健全租户档案管理设备设施的档案；4、核算所辖区域的各租户水电等费用；5、审核所辖区域租户进、出场物业工程条件的审核及关于工程方面的图纸；6、负责所辖区域内的各项改造施工的审核及验收；7、监督及验收所辖租户的装修改造工程过程；8、负责所辖区域内的机电设备设施（即供配电、暖通空调、发电机、电扶梯、弱电通讯、给排水等）的运营、维护管理工作；9、督促《装修手册》及相关物业工程方面规定要求的签定和执行；10、协调配合购物中心各职能部门做好物业工程方面的服务工作11、对外协调好所辖区域如供水、供电、供气、节水办及环保政府部门的配套工作。第3页共77页二、工程部管理目标工作目标：安全、节能、环保；质量的转变；超越租户和顾客期望1、为保证公司经营战略目标的实现，确保设备设施的安全运行，以公司的各项服务标准为原则，具体落实到本部门的工作，确保服务质量指标；2、系统性地增收节支、注意工作重点；3、加强纠正性的培训；4、不断完善工程管理制度；5、加强同行业对外交流，学习先进的管理经验为我所用。三、工程部服务质量指标质量指标：1、力创办公楼（商铺）装修完好率99%；2、优良服务率达99%；3、确保设施设备正常运行率99%，设备设施完整率100%；4、维修及时率100%，维修质量合格率99%，返修率1%以下；5、水、电、照明、暖通空调、电梯供应保证率达99%；5、各楼层公共区域、楼梯间、电梯前室、重要设备间照明完好率（一次照明）为99%；6、给排水系统（各层）月故障报修影响使用功能次数小于5次（其第4页共77页中不包括楼层责任人自检发现小问题维修）；7、电扶梯故障维修及时率100%；8、公共区域门、窗、天地墙完好率98%,（备品备件充足情况条件下）；9、弱电系统维修及时率100%(备品备件充足)；10、员工遵章守法率达100%；11、确保员工培训合格率100%；12、服务对象对服务的满意度达100%；13、设备设施运行安全及人员安全率100%。四、工程部服务承诺服务承诺：1、工程部全天候接受各类物业工程方面的服务请求并及时应对。一般情况，工程部将在接到工程报修请求后2小时内完成。紧急（重大）故障维修服务，工程人员必须在15分钟内到达现场进行处理，不能及时处理的30分钟内采取应急措施确保使用，并在最短时间内完成任务；2、发现租户设备、设施出现的问题时，及时书面通知租户，避免事故的发生并提供相关配套服务；3、精心管理供水、供电设备，确保供水、供电设备的正常运行，处理好与供水、供电及相关单位的关系，因非商场内的原因造水、电、气等方面的问题，应及时与有关单位联系，并给租户和公司以明确答复；第5页共77页4、维护辖区域所有机电设备设施并保护其功能正常、性能可靠；5、租户、商家自用设备设施提供有偿维修服务，有关维修服务规范及相关费用按公司相关规定执行，并实行随叫随到、及时处理、合理收费。如不能及时处理，也必须答复租户或商家处理时间；6、根据维修申请单的内容对租户的要求按符合管理规定的维修服务内容提供特约服务；7、与服务对象保持良好的沟通，诚恳接受服务对象的批评或建议，并批评或建议给予及时的反馈；8、定期征求各方意见，为服务对象排忧解难，热情接待各方来访，接受服务对象提出的合理问题，并给予尽快解决；9、物业工程人员对大楼设备设施进行日常巡视并有义务维护期功能的完整；10、工程部开展各项维修服务，每一项工作按公司规定和服务标准，并按规定对每项工作应进行详细记录，便于各方监督检查。五、工程部岗位职责岗位职责总的原则：（1）忠于公司,自觉维护公司的利益、形象、声誉；（2）遵纪守法,遵守公司的各项规章制度和组织纪律服从上级领导工作安排；（3）认真贯彻落实岗位责任制,严格执行操作规程和员工守则；（4）服从领导安排,做到“事事有着落,件件有回音”；第6页共77页（5）每月24日前完成本岗月度总结和计划安排；（6）每月至少一次培训计划安排；（7）每月28日前系统的设备设施运行分析报告完成；（8）每年在11月30日前出台设备设施年度维修保养计划和特种设备年度检查计划；9、每月20日前拟定下月的备品备件的数量及类别。工程部经理岗位职责（1）在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；（2）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；（3）负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；（4）负责调配、组织人力、物力，及时完成客户和用户提出的请修要求，为客户和用户提供良好的工作、生活、学习条件；（5）组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；（6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；第7页共77页（7）组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；（8）组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；（9）负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；（10）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；（11）负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；（12）发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；（13）负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；（14）负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；(15)按季节变化调整各设备之开关，以保证最高的效益，对设备一般性的缺陷，安排员工正常的维修来整改。第8页共77页(16）完成上级交代的其他工作工程主管岗位职责1、强电主管职责：（1）主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作，确保楼面配电柜，照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。（2）每天检查工程现场和设备状况：①检查设备运行状况，发现问题及时处理；②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩；③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作和记录；每月负责商场各租户和商场总的用电量报表，在各专业主管配合下核算商场总用电量，发现差异要分析原因，及时采取措施纠正。同时根据年度分解计划按月对设备进行维修保养工作。（4）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备，定期维护电气设备的情况，并记录归档。（5）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作，完善技术资料。（6）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。（7）负责对直接下属的业绩考核及各项培训工作。（8）完成部门领导交给的其他任务。2、给排水主管职责：第9页共77页（1）主管商场楼面给排水设备设施的运行、维修、保养。（2）每天检查工程现场和设备状况：①检查设备运行状况，发现问题及时处理。②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（3）每月按年度分解计划进行设备维修、保养，月度业务和安全常识培训：①每月负责与强电主管配合核算给水设备用电量；②对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；③负责给排水系统技术资料的收集、整理工作，完善技术资料；④负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；⑤完成部门领导交给的其他任务。3、暖通主管职责:（1）主管商场制冷机组、水泵及冷却塔、空调末端设备（风柜及风盘）、采暖锅炉和常用附属设备运行、维修、保养的管理工作；（2）拟定所管辖设备的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实施；（3）每天检查设备房和设备状况：①检查设备运行状况，发现问题及时处理：②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩：③核查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.第10页共77页（4）每月按分解的年度维保计划进行设备维修保养，月度安全检查和培训工作：①每月与强电主管配合核算空调用电量；②对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；③负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；④完成部门领导交给的其他任务。4、弱电主管职责:（1）主管所辖大楼智能化（保安监控、楼控等）的全面工作。并负责所辖大楼消防报警系统的全面工作。（2）每天检查工程现场和设备状况①检查设备运行状态，发现问题及时处理②审查运行、维修记录。③负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。⑤负责楼宇自控装置的正常运行。（3）每月按年度维保计划分解进行设备保养及维修，月度安全检查和培训，月度考核及绩效；（4）配合商场业态调整和租户柜位变更后弱电系统的拆迁和功能恢复；（5）对各运营商进场内工作进行工作对接；（6）按月核算各运营商设备用电量并审核相关管理需求。（7）完成部门领导交给的其他任务。5、电梯主管职责:第11页共77页负责监视分析购物中心电梯（商业部分46部扶梯，13部垂直梯）的运行情况，保证各种设备在规定的参数下运行，发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。负责制订电梯设备周、月、季、年度的保养计划并组织实施督促电梯维保公司按电梯维保计划对商场电梯进行年度、季度和月度维保。积极参加各种培训，对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施，确保设备安正常运行。负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。（6）负责商场电梯年度安全检查及按相关程序申报。（7）负责电梯困人救援培训工作及参加和各专业知识培训。其培训内容是:①熟悉电梯的性能、构造和使用方法,每天按要求准时开启和关闭电梯,确保电梯安全正常运行；②及时处理应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人救出,然后排除电梯故障；(8）完成部门领导安排的其他任务。6、主管（土建、装修）岗位职责:(1)严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；(2)负责所辖区域土建、装修工程日常维修工作；(3)负责所辖区域办公楼（商铺）、主力店等的二次装修图审及现场监管工作；第12页共77页①负责所辖区域内土建、装修大、中、小型维修计划的制定，备品备件的采购计划，并组织实施；②对工程部年度总体维保计划进行分解，制定本系统月、季、年度计划，并组织实施；③负责本专业月、季、年度预算的编制工作；④负责本专业工程档案的管理工作；⑤负责下属员工的知识技能培训及绩效考核等工作；（4）完成部门领导交给的其他任务。7、文员职责:（１）规范化地管理本部门各种资料，使之能方便应用，并充分发挥作用。具体包括：①与外部单位工作衔接、往来公文，②与购物中心各部门衔接，往来公文，③所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计，通过资料统计搜集信息，反馈信息，为领导决