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0土地估价报告项目名称：昆明吴井房地产开发有限公司位于昆明市官渡区吴井路509号住宅及商业用地土地使用权价格评估受托估价单位：昆明俊霖土地评估有限公司土地估价报告编号：霖土估字（2007）T第031号提交估价报告日期：二ＯＯ七年八月十日1土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称昆明吴井房地产开发有限公司位于昆明市官渡区吴井路509号住宅及商业用地土地使用权价格评估二、委托估价方昆明吴井房地产开发有限公司三、估价目的对委托评估宗地土地使用权市场价值进行评估，为其依法办理股权转让手续提供土地使用权市场价格参考依据。四、估价基准日2007年6月30日五、估价日期2007年8月1日至2007年8月10日六、地价定义根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估的土地价格是指估价对象土地在2007年6月30日，用途设定为住宅用地，土地使用年限设定为土地剩余使用年限69.2年（法定最高出让年限70年）,开发程度设定为宗地红线外市政基础设施配套达到六通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）和宗地内场地平整条件下的土地使用权价格。以人民币为计价单位。2七、估价结果本次评估中昆明吴井房地产开发有限公司办理股权转让所涉及的共1宗计22196.52平方米用地，在2007年6月30日，用途设定为住宅用地，宗地土地使用年限设定为出让剩余使用年限69.2年，开发程度设定为宗地红线外市政配套达到六通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）和宗地内场地平整条件下的土地使用权总地价为：单位地价：5456元/平方米（折合363.73万元/亩）土地面积：22196.52平方米（折合33.2948亩）总地价：12110.4213万元大写：壹亿贰仟壹佰壹拾万零肆仟贰佰壹拾叁元整（货币种类：人民币）详见土地估价结果一览表3八、土地估价师签字姓名资格证书号签名张丽萍2004530078钱家兴2002530024九、土地估价机构估价机构负责人签字：二ＯＯ七年八月十日4土地估价结果一览表估价机构：昆明俊霖土地评估有限公司估价报告编号：霖土估字(2007)T第031号估价期日：2007年6月30日估价期日的土地使用权性质：出让宗地编号宗地用途估价期日土地使用者土地证书号宗地位置土地级别估价期日实际用途估价设定用途容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度土地使用权剩余年限(年)土地面积(m2)单位地价(元/m2)单位地价(万元/亩)总地价(万元)031住宅及商业用地昆明吴井房地产开发有限公司昆国用(2007)第00442号昆明市官渡区吴井路509号Ⅲ级住宅住宅3宗地红线外六通红线内五通一平宗地红线外六通红线内场地平整69.222196.525456363.7312110.4213合计22196.525456363.7312110.4213一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：未设定他项权利2、基础设施条件：六通（通路、通电、通讯、通供水、通排水、通气）和宗地内场地平整地面平整状况：地势为平坦周围道路状况：一般3、规划限制条件：无4、影响土地估价的其他限制条件：按现状用途进行评估二、其他需要说明的事项：1、评估报告自评估基准日起一年内有效。2、本次评估价值不包含契税。估价机构：昆明俊霖土地评估有限公司5二ＯＯ七年八月十日6第二部分估价对象界定一、委托估价方单位名称：昆明吴井房地产开发有限公司主营业务范围：房地产开发及经营；建筑材料、装饰材料、厨具、空调设备、卫生洁具、五金交电、矿产品、金属材料的销售（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批的，按审批的项目和时限开展经营）单位地址：昆明市民航路99号21幢法定代表人：樊江二、土地使用权人单位名称：昆明吴井房地产开发有限公司三、估价对象此次估价对象为：昆明吴井房地产开发有限公司位于昆明市官渡区吴井路509号住宅用地，合计1宗地,总面积22196.52平方米（折合33.2948亩）。四、估价对象概况1、土地登记状况根据国土资源部《中华人民共和国土地管理法》、相关法律、法规、文件等及该项目的具体情况,在对进入评估范围的土地进行清查的基础上,待估宗地在提交评估报告时，已完成了土地登记工作，取得了国有土地使用证。土地登记状况如下：①土地使用者：昆明吴井房地产开发有限公司7②土地位置：昆明市官渡区吴井路509号③四至：东至吴井路；南至官渡区关上镇双桥办事处长村村民小组地块；西至官渡区关上镇双桥办事处长村村民小组地块；北至吴井路。④土地用途：住宅及商业用地⑤土地面积：22196.52平方米（折合33.2948亩）⑥土地级别：昆明市住宅用地Ⅲ级⑦土地权属性质：国有出让土地⑧土地证书号：昆国用(2007)第00442号⑨图幅号：199+195199+196⑩宗地号：54-54-062、土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，昆明吴井房地产开发有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。该地块为出让土地使用权，取得时间为2006年8月22日，批准使用年限为70年,已使用年限为0.8年，剩余使用年限为69.2年,至评估基准日2007年6月30日，委估地块未设定抵押、地役、租赁等他项权利。3、土地利用状况至现勘日，待估宗地为空地，正准备开发。五、影响地价的因素说明根据委估宗地用途，确定影响待估宗地地价的主要因素有一般因素（包括地理位置、自然条件、资源状况、行政隶属、经济发展水平8和投资发展前景等）、区域因素（包括区位、交通条件、基础设施状况、城市规划分区功能、产业聚集程度等）、个别因素（包括宗地用途、地形、形状、大小、宗地基础设施条件、周围区域土地利用等）。1、一般因素1.1云南地处祖国西南边陲，具有独特的高原风光、热带雨林和奇景荟萃的溶洞、石林等自然旅游资源，又因其多姿多彩的民族风情、历史悠久的文物古迹等众多人文旅游资源，使其成为国内著名的旅游胜地，并蜚声于世界。昆明市坐落在中国西南云贵高原中部，是东南亚地区和我国西南部的重要城市，位于东经102°10′-103°40′及北纬24°23′-26°22′之间，总面积15561平方公里。地势北高南低，大部分地区海拔在1500-2800米之间，最高海拔4247米，最低海拔746米，市中心区海拔1891米。昆明城区位于滇池盆地北部，城市规划区面积142平方公里，南临滇池，三面环山，空间环境良好。1.2昆明是云南政治、经济、文化中心和交通枢纽，省会所在地，是中国架设第三座欧亚大陆桥的战略通道，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，以其独特的自然条件、人文景观及历史文化遗迹著称于世，是国内及东南亚地区的旅游热点城市之一。1.3“九九昆明世界园艺博览会”的成功举办，极大地加快了昆明市城市建设的步伐，昆明的市政建设，尤其是对外交通、市政道路和电讯设施发生了质的变化，人流疏导和对外交往能力得到了大规模的扩展，主要街道的旧城改造已经基本完成，对大气和水污染采取了9有力的控制措施，道路两旁作了绿化处理，环境条件也得到了明显改善，整个城市呈现一片崭新的面貌。1.4为了适应对外开放的需要，规划开发了昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游度假区等。作为面向国内外的开发基地，由于具备了良好的投资环境，吸引了一大批国内及港、澳、台、东南亚地区的客商前来投资。昆明除了具有得天独厚的自然、人文景观和四季如春的气候条件外，更由于它是面向东南亚、中南半岛及南亚次大陆的最近通道，随着经济的进一步发展和交通、能源、通讯等设施的建设，昆明将成为西南地区通向东南亚、南亚、及西下印度洋并通往海湾地区的商品中转和出口基地。南昆铁路打通了东部沿海地区及南下太平洋的通道；广大铁路今后将继续延伸到滇西口岸，作为滇缅通道并西下印度洋的途径；滇越铁路将直接通向印度支那地区；澜沧江的开发及公路建设，将在中部形成通往老挝及泰国，并远至新加坡的水陆交通；背后有西南地区资源丰富、能源充足的广大腹地作后盾。优越的地理位置，正使昆明向具有文化、教育、科技、信息、商贸、旅游等多种功能的现代化城市迈进，必将吸引更多的人前来投资发展和观光旅游。1.5市区介绍(西山区、五华区、官渡区、盘龙区)西山区位于昆明市西面,东濒碧波荡漾的滇池，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄丰县，南连晋宁县，北接富民县、嵩明县。总面积791.14平方千米。总人口42万人。属亚热带半湿润季风气候，年平均气温15℃左右，年平均降水量900-1200毫米。西山10区辖6个街道、3个镇：马街街道、前卫街道、福海街道、金碧街道、永昌街道、棕树营街道、碧鸡镇、海口镇、团结镇。官渡区因滇池古渡口“官渡”而得名。宋大理国时，高氏于蜗洞置治所，建官渡古城、法定寺。至元十二年（1275）鄯阐府改善州，领昆明、官渡二县，后废州，置中庆路，并官渡县入昆明县，为路治，于蜗洞置通往高峣之渡口，“官渡”由此得名。官渡区总面积552.2平方千米。总人口52万人。官渡区辖4个街道、3个镇、3个乡（其中1个民族乡）：关上街道、太和街道、东站街道、金马街道、小板桥镇、官渡镇、大板桥镇、阿拉彝族乡、矣六乡、六甲乡。五华区因境内五华山得名。五华区位于昆明市区西部，是全省的政治、经济、教育、文化中心。总面积397.86平方千米。总人口66万人。五华区辖9个街道、2个乡（其中1个民族乡）：华山街道、护国街道、大观街道、龙翔街道、丰宁街道、莲华街道、红云街道、黑林铺街道、普吉街道、沙朗白族乡、厂口乡。盘龙区以盘龙江得名。盘龙区位于昆明市区东北部。总面积339.79平方千米。总人口36万人。盘龙区辖8个街道、2个乡：东华街道、拓东街道、联盟街道、茨坝街道、龙泉街道、鼓楼街道、金辰街道、青云街道、双龙乡、松华乡。1.6昆明市国民经济增长较快，初步核算，2006年全年实现生产总值1203.14亿元，比上年增长12.3%，连续四年保持两位数增长，是近十年来增长最快的一年。其中第一产业实现增加值81.55亿元，比上年增长4.5%，第二产业实现561.90亿元，比上年增长15.7%，第三产业实现559.69亿元，比上年增长10.2%。三次产业结构为116.8:46.7:46.5。人均生产总值达19663元。财政收入保持较快增长。全年实现财政总收入248.75亿元，增长13.9%。其中地方财政收入128.48亿元，增长19.0%。地方财政支出159.40亿元，增长19.5%。1.7按照省委、省政府的指示精神和昆明城市发展战略，昆明市初步确定了立足百年，以滇池为中心，再造秀美山川，实施“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展新思路，从2003年开始到2020年用18年时间把昆明建成“东方日内瓦”。2003年现代新昆明以来，与2006年底各项城市建设主要指标相比，发生较大变化。建成区面积由143.1平方公里增加到212平方公里；城市道路面积由1182.64万平方米增加到2000万平方米；城市人均拥有道路面积6.24平方米增加到10.14平方米；城市二环路以内道路总长986公里；公交车营运线路由112条增加到162条；公交车辆由1688辆增加到2500辆；城市万人拥有公共交通车辆由8.72标台增加到14标台；居民出行分担率由11%增加到20%；建成区人均居住面积由14.82平方米增加到17.1平方米；农村居民人均居住面积由27平方米增加到33平方米；城市供水普及率90%；城市生活污水处理率由63%增加到66.81%；城市燃气普及率由91.8%增加到92%；城市气化率由89%增加到90%；城市生活垃圾收集率95%；环境噪声达标区覆盖率由65.2%增加到85.38%；主城区绿地率27.12%；绿化覆盖率28.29%；人均公共绿地面积5.97平方米；城镇化率由38.6%增加到41.27%。1.8昆明市土地总面积为21111平方公里。主要用地类型包括农12用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。1999年《昆明市土地利用总体规划（1997-2010年）》编制完成，于1999年12月6日经国务