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让无味鸡肋变香辣鸡翅会所经营如何做出味道？目前沪上所有的小区会所中，究竟有几家在赚钱？业内人士估计，暂且不论盈利，能做到收支平衡的会所目前大概也只在一成左右，会所经营被称为“无味鸡肋”。作为小区配套设施的重要组成，不少发展商认为，在销售阶段同步推出小区的会所概念，能直接提升楼盘的附加值，越来越被购房者所认可。令发展商同时感到苦恼的是，在整个项目运作的中后期，会所往往成为烫手山芋。小区缺乏这个展现系统化的文化生活环境的载体，楼盘品位难以得到全方位认可；会所要真正开起来，持续办下去，谈何容易。会所规模小了，适应不了社区居民的文化生活需求，形同虚设；规模大了，投入也大，除了庞大的前期投资，后期的维护和保养所费不赀。一个拥有近万平方米会所的发展商表示，平均每月用于维持会所的费用超过５０万元，这笔钱根本不可能在会所的日常运作中如数收回，大部分需靠发展商贴补，显然不是长久之计。不过，也有少数收费较高而且对外开放的会所不但不赔钱，反而能给发展商赚上一笔。如名都城，目前其会所在沪上餐饮界已名气不凡。有关人士如此分析名都城会所的成功经营：首先，其会所位置处于小区迎门处，有利于灵活地对内对外同时开放；其次，会所内部装饰富丽豪华，直接针对周边古北地区的高消费群体；另外，以餐饮为主打，做特色做品牌，跳出只为业主生活便利服务的经营模式。三点成功秘诀是否可被更多的会所经营者所借鉴？究竟如何摆准位置，将会所经营从无味鸡肋变为香辣鸡翅？会所：以大为美？规模化经营是会所赢利的一大模式，而业内人士明确指出，会所也并非一味以大为美。一般而言，目前较受欢迎的会所设施主要包括棋牌室、乒乓球室、游泳池、健身中心、餐厅等种类，一些高档小区附设的温水泳池、壁球场、桑拿室等也很受青睐。业内人士指出，一些发展商盲目追求会所的高档次，在设施配备上的考虑与小区客观条件不相匹配的做法也是不可取的。例如，一个含有温水泳池的会所，一个月的维护保养成本要在３元／平方米才能达到收支平衡，但许多物业收费在２元／平方米／月左右的小区也规划室内温水泳池，显然超出了自身的承受能力，显得并不恰当。“与其考虑规模，不如把更多的关注放在各个房间的功能配置安排上。”管理着数家中高档住宅物业的诚成物业公司总经理茅伟雄如是说。会所一旦达到一定规模，对于空间的隔断安排就更要讲究。譬如厨房的设置要注意到油烟能通畅疏散、管道可隐蔽进出；儿童室的安排要注意电源的排布及地面的特别处理，这才是会所规划中需要精心推敲的细节。会所：为谁服务？据介绍，一般而言，目前沪上小区会所经营主要分三种类型：只对小区业主开放的封闭式会所、针对业主及其贵宾的半开放式会所、面向全社会的开放式会所。１．封闭式会所。中高档价位的小区会所大多实行封闭式管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物业的品质。此类纯粹的会员制会所，适用于中高档以上的公寓和别墅，如步高里会所即属此类。２．半开放式会所。半开放式会所在对住户开放的同时，也是社会性商业配套的一部分。半开放式会所的位置一般占据小区的中心区域及住宅裙房或地下室，对安保措施的要求较高，比如电梯直达会所，小区住户用ＩＣ卡出入，由此确保外来人员不至于从会所进入小区；内外收费标准不同：对小区住户实行大幅度优惠的会员制和优先制。这种会所会带来许多外来人员前来消费，甚至可能成为这一地区的公共娱乐健身场所，如瑞虹新城会所即属此类。３．开放式会所。完全是社会商业性设施，一般是发展商将本来要做会所的房子出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一律是经营性质，这种情况大多出现在一些在中低价位项目中，物业费较低。专家指出，导致目前上海的小区会所经营难的原因，在于小区会所营业究竟对内还是对外这一对矛盾上：小区会所一般都选址在较靠小区内部的位置，如果外来人员使用会所，随之产生的诸如车辆停靠、外来人员频繁出入之类的安全隐患便大大增多，因此小区业主并不希望会所过多地面向外来人员，此类事件引发的业主投诉时有耳闻；从发展商的角度出发，不吸纳外来人员参与消费，会所就很难有更大的盈利空间。业内人士分析，归根结底，这类矛盾的产生还是因为小区整体规划时，没有充分考虑日后会所运营的细节问题。规划之初，多数发展商往往并没意识到，会所设置应在一个既可对内又可对外的位置上，以便于日后的内外双向经营管理。会所：分等收费？对于分等收费，众多会所的经营管理者一致表示：很难。由于会所的设置之初，发展商考虑的最大着眼点在于提升楼盘附加值、促动销售，因此，会所都作为一种促销因素而出现。有关人士指出，一般情况下，会所运营的成本主要由两大部分构成：人员收支与能耗，涉及维修基金、日常管理费用、投资回报等本应计入成本内的费用，往往被发展商所忽略，发展商的运营初衷就不以盈利为主，只要以尽量小的投入维持正常运作即可。在整个小区的项目规划中，发展商在销售阶段多数将会所定位在推动销售的优惠条件这个层面上，从出发点上就有贴补的打算，单纯靠会所自身的收益维持其运营十分困难。目前，会所的经营者多数都是测算成本之后，定出一个平均收费水准。至于名目繁多、种类细分的会所设施，并不在多数会所经营的考虑之列。也有一些专家认为，小区会所经营可以适度根据不同的项目档次、居住人群、周边环境等情况实行不同的经营模式。高档楼盘采用社区专属或是会员制，并可利用周边已有的成熟环境完善会所服务。如香榭丽花园与其邻居通贸酒店共享酒店的温水泳池及健身房等设施，最大程度地优化了资源组合；打规模品牌的大开发商可以让旗下各项目的所有业主共享这些社区会所的使用权。这一点在外地的一些系列开发的社区中已有体现。物业管理公司提供菜单式服务标准，业主根据个人具体情况进行选择，并按服务种类缴纳相应费用