御龙湾项目管理手册

欧浦置业投资有限公司御龙湾项目管理手册二〇〇九年十月二十二日欧浦置业投资有限公司御龙湾项目管理手册1目录一、编制和使用说明………………………………………………………………………………………3二、工程部职责……………………………………………………………………………………………3三、注意事项………………………………………………………………………………………………3第一章项目组织…………………………………………………………………………………………4第二章工程文件标准表格………………………………………………………………………………61、欧浦置业投资有限公司项目部管理用表………………………………………………………52、监理单位用表……………………………………………………………………………………63、承包商用表………………………………………………………………………………………8第三章工程会议制度……………………………………………………………………………………11第四章现场质量管理要求………………………………………………………………………………111、实施要求…………………………………………………………………………………………112、材料控制…………………………………………………………………………………………113、欧浦置业投资有限公司质量要点……………………………………………………………12a.主体和砌筑工程………………………………………………………………………………12b.防水工程………………………………………………………………………………………14c.铝合金安装工程………………………………………………………………………………15d.装修……………………………………………………………………………………………17e.水电安装………………………………………………………………………………………19f.成品保护………………………………………………………………………………………19第五章安全文明管理要求……………………………………………………………………………201、安全文明管理制度………………………………………………………………………………202、现场CI系统……………………………………………………………………………………203、基本要求（评估检查项）………………………………………………………………………21第六章总包与分包的配合………………………………………………………………………………22欧浦置业投资有限公司御龙湾项目管理手册2第七章工程预结算编制及审核作业指引……………………………………………………………59一、目的…………………………………………………………………………………………59二、适用范围……………………………………………………………………………………59三、术语和定义…………………………………………………………………………………59四、职责…………………………………………………………………………………………59五、工作程序………………………………………………………………………………………59第八章非主体建安工程预结算管理流程……………………………………………………………61第九章主体建安工程预结算管理流程………………………………………………………………62第十章工程现场签证工作流程及《现场签证单》…………………………………………………65第十一章进度款支付管理流程及《工程款申请表》………………………………………………68第十二章相关表格……………………………………………………………………………………70第十三章工程管理奖惩制度…………………………………………………………………………74欧浦置业投资有限公司御龙湾项目管理手册3一、编制和使用说明1、编制依据该手册依据国家有关建设管理法规和欧浦置业投资有限公司管理流程及相关合同条款编制。2、内容及使用范围本手册是欧浦置业投资有限公司工程部编制，指导监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和欧浦置业投资有限公司有关工程管理程序开展项目建造工作的指引手册，同时也可以作为工程部对各承建商和监理公司是否圆满履行合同的评价依据，同时，也作为工程部工程师日常项目管理控制过程中的指导手册。该手册适用于各合作方进场履行合同的全过程，主要包括项目的项目建造、竣工验收、物业移交及保修阶段中。3、严格性监理和各承建商或其他合作方需严格按照合同和该手册规定的程序开展营建活动中的各项工作。4、内容更新手册颁布后，遇有制度上的变更或流程上的增减，工程部负责变更手册的相关内容。二、工程部职责为更好地做好指导手册的执行落实工作，项目部负责：1、督促和监理是否严格按照指引手册的要求开展各项监理工作；2、督促和检查各承包商和供应商是否严格按照指引手册的要求开展各项活动，是否满足合同要求及国家有关法律、法规、规范要求；3、手册内容的更新；4、依照指引手册规定开展自身的项目工程管理工作。三、注意事项1、各合作方对手册有关程序产生疑问时，可向工程管理部咨询。联系电话：2、保密：本手册仅供欧浦置业投资有限公司各合作方使用查阅，未经欧浦置业投资有限公司书面特别授权，不得供其他人员借阅、复印或以任何形式加以使用。第一章项目组织欧浦置业投资有限公司御龙湾项目管理手册4御龙湾项目组织管理计划一、项目概况及定位御龙湾项目A4地块土用地面积为37万平方米，土地上总建筑面积为近70万平方米，公司将此用地开发为以中高档的住宅商品房为主。二、组织管理的总则为加强御龙湾项目的工程管理，明确项目部及所属人员的工作职责及管理行为，确保项目工程建设的保质如期完成，达到控制成本、降低风险，顺利完成公司投资的经营目标。三、项目实施筹备计划开工日期2009年11月1日，项目管理人员计划于10月25日进入施工现场办公，项目管理人员8人，另有现场保安若干人，项目所需办公场地及办公设备如下表数量现有数量需采购数量办公桌1174办公椅20200简易沙发101乒乓球台会议桌202打印机111复印机111文件柜222办公文具若干若干饮水机2台四、工程部人员配置配置计划以工程部为基础，实行工程部现场负责制，以完成房产项目投资的风险控制、设计规划、质量控制、进度计划、监督考核等工作。1、，在公司的领导下，对御龙湾项目的工程进度、质量、规划等进行全面的协助管理与指导，由工程部负责具体的组织坚督实施。2、是本项目开发建设的直接责任人。在公司领导的直接管理下，对所负责的项目的进度、质量、成本、项目人员等进行全面的管理。针对御龙湾项目建设的规模及用途，建议公司配置5~7名工程技术管理人员，其中4名为土建工程师，2名为水电安装工程师，资料员1名，文员1名，详见组织架构图。项目负责人，需有房地产开发项目的管理经验，具有较强的组织、沟通及对外协调能力，丰富的专业经验，直接对公司领导负责，在涉及一些较大的工程项目变更、现场签证等事宜还必须向项目部的主管上级领导请示。在工程部具体工作的过程中，可根据工程部人员的工作量及工作内容的饱和情况，由公司领导审批再决定工程部增减人员，达到工程部成员的人员精干、管理高效的组织管理目的。3、工作分工与职责工程部工作的介入时间，是在公司相关职能部门领到工程项目建设开工许可证之日起。由工程部负土建工程师资料员土建工程师园建工程师土建工程师土建工程师经理给排水工程师电气工程师土建工程师文员欧浦置业投资有限公司御龙湾项目管理手册5责处理涉及一些该工程项目的有关组织计划安排、对外协调、施工管理、竣工验收等工作事宜。并由公司的开发部部、财务部、工程技术、营销管理等职能部门，来协助该房产项目的整体报建、规划设计、资金运作等专业技术的支持及监督管理工作。工程部的主要工作是：a.工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度等工作。b.处理规划、设计、施工等方面的技术问题和工程质量事故，确保全部工程质量验收合格，达到工程质量规范的要求。c.严格把好原材料、设备及装饰的质量关，进行抽样检查及质量认定工作。d.协助公司领导及有关部门做好工程项目资金计划安排工作。e.随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。f.负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。在工作中，工程部实行分岗位分专业的工作方法，做到每个专业的工作面都有专人去管理监督，做到按岗位定人，轮流作息的管理方式，具体见下表：土建工程师水电土建工程师B1栋~B3栋范林志刘江B4栋~B5栋刘江B12栋~B14栋黎志强刘江C1栋~C3栋刘国荣刘江职责（备注：如遇员工调休，可根据专业安排其他人顶岗）第二章工程文件标准表格下述表格为欧浦置业投资有限公司管理流程要求的表格，务必严格执行1、任何单位都不能以任何理由拒收他方来文，对文件内容存在异议，应书面回复，而不应拒收。2、欧浦置业投资有限公司工程部和承包方之间的往来文件，除*供材料的付款文件外，无需经过监理公司的转发和审批，其余所有工程文件均需通过监理公司转发。3、通常情况下，专业工程师需下发书面文件给承包商执行，但也可以口头指令通知，但欧浦置业投资有限公司项目管理部工程师需尽快将口头指令在48小时内补成书面指令下发。4、所有的文件必须加盖相应公章或监理工程师注册章后，才具有同等效力。5、所有工程文件签字，各签字人除必须签署姓名外，还必须签署时间。6、所有要求总监签字的文件，总监必须签字，其必须加盖监理工程师注册章。7、粗体字表格为欧浦置业投资有限公司管理要求而制定的内容表格，欧浦置业投资有限公司工程部部会抽查监理和承包商的此部分资料，作为月度评估和履约评估的关键指标，其余均为《广东省建筑工程竣工验收及时资料统一用表》中相应表格，各单位需按照相关程序开展管理工作，并形成相应记录。1、欧浦置业投资有限公司项目部管理用表以下表格需加盖项目管理部公盖后后效，下发给监理公司，由监理公司转发各承包商，监理公司需做好收发文记录。序号类别标准表格名称相关说明时间1.信息管理《工程业务联系单》不影响到造价变化的文件采用及时2.《工程业务指令单》影响到造价变化的文件采用(非设计变更类)及时3.《设计通知单》关于工程设计变更的文件(含设计类)及时4.《工程扣款通知单》用于工程施工水电费、卫生费用，保修条款等费用的扣除每月或发生时5.《工程违约索赔通知单》用于根据合同条款，因质量、进度、安全等原因对工程单位的索赔发生时6.《工程奖励通知单》用于合作方的奖励发生时7.《甲供材料供货传真件》用于甲供材料、设备供方发出材料进场计划的通知发生时8.《工程委托书》简易合同，用于项目部紧急采购或直接采购材料或服务发生时9.《合同条件约谈记录》用于项目管理部和承包商、供应商关于工期、质量等现场管理方面的约谈，会做为合同附件发生时欧浦置业投资有限公司御龙湾项目管理手册6或补充10.《监理工程师月度评估报告》用于项目管理部每月对监理工作的评估每月30日2、监理单位用表监理公司按照国家相关工程建设程序和欧浦置业投资有限公司的一些具体管理要求开展监理工作，并形成报表记录，报送给欧浦置业投资有限公司项目管理部备案，此部分表格会做为监理月度评估的重点检查项目，欧浦置业投资有限公司项目管理部和欧浦置业投资有限公司工程管理部负责抽查监理的工作质量情况。下述表格均需监理公司报送原件给欧浦置业投资有限公司项目管理部，需总监签字的地方必须加盖监理工程师章，需注意签署时间。监理公司对承包商，供应商报送的工程进度款，签证单，材料设备验收表等经济类资料必须及时签署，通常在收到文件后的3个工作日内签署意见，并转交给欧浦置业投资有限公司项目管理部。序号类别标准表格名称相关说明提交时间1资质管理《公司营业执照》《监理公司的监理资质》(无表式)签订监理合同后，现场监理部需要提交一份监理公司资质文件复印件并加盖公司公章给项目部存档。监理进场1周内2《监理合同招标备案证明》签订监理合同后，监理公司需将监理合同拿到当地招标中心，进行备案，备案文件需提供一份复印件并加盖公司公