搜索
房地产开发企业土地增值税清算一、土地增值税的基本税制1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年1月开始实施。2019年财政部国家税务总局才出台实施细则。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2019]187号---这是一个征管文件。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》国税发〔2009〕91号重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。国家税务总局关于《土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2019]220号---明确8大问题国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2019]53号加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率二、土地增值税清算工作的未来趋势从2019年至今国家共颁布7个重要文件来规范土地增值税。意味着国家对房地产市场的调控还将继续，从2019年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。三、土地增值税清算基础知识1、土地增值税征税对象纳税义务人2、土地增值税清算原理1、土地增值税征税对象转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。此类纳税人有四个特点：第一：不分自然人和法人；第二：不分经济性质；第三：不分内资和外资；第四：不分部门。2、土地增值税计算原理1、应纳税额=增值额*税率2、增值额=收入-扣除项目金额3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税金+加计扣除）4、开发成本=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间接费用5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、管理费用）6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20%7、增值率=增值额/扣除项目金额8、税率档次级距税率速算扣除系数税额计算公式1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额*30%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额*40%-扣除项目金额*5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额*50%-扣除项目金额*15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额*60%-扣除项目金额*35%四、土地增值税清算税收政策解析土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《土地增值税暂行条例实施细则》对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[2019]048号91号文规定：对不同类型房地产要分别计算增值额，增值率，缴纳土地增值税。187号文件规定：土地增值税的普通住宅和非普通住宅必须分别作为不同的清算项目。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅的界定：同时满足三个条件：1、建筑容积率在1.0以上；2、单套面积在120平米以下（含144平米）；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。有多个清算单位的，应分别申报《土地增值税纳税申报表（一）填表说明》国税发[2019]090号文件规定，“土地增值税纳税申报表（一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。”五、土地增值税的清算条件1、纳税人应进行清算(主动清算)2、税务机关要求清算（被动清算）（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土1.2.3.（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增4.省税务机关规定的其他情况国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。六、房地产建筑面积的种类—面积是土地增值税清算的重要概念，是计算允许扣除项目金额的重要依据1、规划面积：《建设工程规划许可证》注明的面积2、施工面积：《施工许可证》注明的面积3、竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积4、测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积5、可销售面积：拥有销售权的建筑面积6、不可销售面积：没有销售权的建筑面积7、合同面积：《商品房买卖合同》注明的面积合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。是相对清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施而言的。如果上述设施有偿销售，或移交给非接受对象就算面积，否则就不算面积。可售建筑面积的界定：除不可销售面积外，都是可销售面积。不可售面积—公共配套设施企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号七、房地产开发项目收入总额的确认（一）房地产转让价格的确定（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。（2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。（3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。（二）房地产交易的视同销售收入房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而从税法上应作为计税收入的纳税调整事项。国税发[2019]187号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括：①职工福利；②奖励；③对外投资；④分配给股东或投资人；⑤抵偿债务；⑥换取其他单位和个人的非货币性资产。国税发[2019]132号第二十三条规定纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（三）代收费用政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，(如：计入“其他应付款”科目的)可以不作为转让房地产的收入。国税发[2019]132号第二十五条规定对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。八、土地增值税的扣除项目原则性要求：根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公共配套设施费”，即公共配套设施费必须取得合法有效凭据，否则不予扣除。1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。取得土地使用权支付的金额国税函[2019]112号文件规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。上述“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值税的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。取得土地使用权后直接转让的扣除项目对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权时所支付的地价款；国家统一规定交纳的有关费用；在土地转让环节缴纳的各项税金；不能加计20%的扣除。取得房地产产权后直接转让的扣除项目对于取得了房地产产权后，未