房屋建筑管理工作手册(A版)

深圳市花样年物业管理有限公司ShenZhenFantasiaPropertyManagementCo.,LTD编号：HYNPM-WI/FW版本：A房屋建筑管理工作手册编制：日期：审核：日期：批准：日期：说明：红色印章为受控文件括号内数字为文件分发号文件受控章声明：本手册未经许可，不得翻印。责任单位：品质部房屋建筑管理工作手册目录WI/FW000FantasiaA/01/1编号标题页码版号/状态001名词与术语解释1A/0002房屋管理组织机构图1A/0003房屋管理规程1A/0004房屋土建维修运作程序11A/0005公共设施安装/维修规程4A/0006大中修工程流程图1A/0QR-001FW公共建筑设施保养计划1A/0QR-002FW公共建筑设施保养记录1A/0QR-003FW房屋分幢完损等级评定表1A/0QR-004FW房屋完损等级汇总表1A/0QR-006FW装修施工许可证1A/0QR-007FW装修工程登记表1A/0QR-008FW装修巡查表1A/0QR-009FW整改通知单1A/0QR-010FW保修及外委小修工程维修单1A/0QR-011FW工程竣工验收证明1A/0QR-012FW工程结算协议书1A/0QR-013FW供方初审记录1A/0QR-014FW土建供方监控评价表1A/0001名词、术语解释WI/FW001FantasiaA/01/11、土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2、精装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。3、土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。4、土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。5、土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。002工程管理组织机构图WI/FW002FantasiaA/01/1合同管理现场监控工程维修领班发展商或其它供方公司总经理工程维修主管分公司经理房屋日常养护及使用管理、装修管理。家居装修、管理用房，建筑物保洁工程缺陷整改。房屋中修、大修、翻修。承建施工单位003分公司房屋建筑管理WI/FW003FantasiaA/01/11、分公司负责审批2000元以下的材料，备件，机具的购买。2、贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，接受公司技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。3、分公司负责按时完成本物业房屋建筑、年保养计划，报公司备案。按计划作好实施、检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作，大、中修工程方案报公司批准后实施。4、作好本物业公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。5、作好工程材料、工具的管理工作，严守审批权限，降低采购成本。控制维修过程，降低维修成本。6、与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性事件（如火灾、管道水爆炸），应立即组织现场人员，防止事件扩大，并通知公司及相关供方抢修。004房屋建筑管理规程WI/FW004FantasiaA/01/111.0使用管理：1.1建筑、设施使用管理1.1.1分公司应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。1.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责处理。1.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和分公司共同承担。1.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。1.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理、经营，不可免费出让。2.0维修管理：2.1维修责任划分2.1.1新建房屋在保修期内新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。2.1.2保修期满后物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。004房屋建筑管理规程WI/FW004FantasiaA/02/11业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。2.1.3其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。2.2保修期内管理办法2.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，分公司在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。2.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，工程主管须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报分公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。2.3土建维修2.3.1计划每年初，分公司工程主管按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写《公共建筑设施保养计划》，报服务中心主任审阅，由公司核准并审批后实施。日常零星养护修理，主要通过巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。如发现设施损坏故障，须于当日填写《公共维修派工单》并交与维修人员，如须外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。若递交《公共维修派工单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《公共维修派工单》，直接递交给分公司经理。新建、改建公共设施及管理用房由分公司提出需求，分公司核准，总经理审批。土建中修、大修计划由分公司制定，总经理审查确定方案。2.3.2实施分公司委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。维修技工在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。零修项目，维修技工应及时在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容，并作修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告分公司经理，并说明原因，由经理按实际情况进行处理。有偿维修，客服中心在《用户维修服务单》上记录受理时间，并根据情况与客户预约，填004房屋建筑管理规程WI/FW004FantasiaA/03/11写预约时间按时派维修人员上门维修，维修结束后由客户签名确认。维修人员须在预约时间内上门维修。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司起草方案（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关人员（相关分公司技术人员、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。2.3.3检查计划养护项目施工完毕后，由分公司经理组织检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由维修技工进行检查并在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司现场监督。工程竣工后，由分公司组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、分公司在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。分公司每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在《月检情况记录表》中记录并通知相关单位。2.3.4处理各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。维修技工应定期对维修中发生的问题进行统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。3.0标识管理3.1各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由分公司统一委托设计、制作。3.2小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。3.3小区入伙后，由分公司负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。3.4分公司办公室宜按公司统一形象进行装修。004房屋建筑管理规程WI/FW004FantasiaA/04/113.5土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。3.6库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。4.0备件材料管理：工程材料4.1根据楼宇正常运作或维修需要，购置总价在2000元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在2000元以上的，经分公司经理同意后，呈报总经理批准购置。4.2工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的要求。4.3分公司应合理控制材料库存，减少资金占用。应与供货商建立良好的合作关系，做到随用随送。5.0技术资料管理5.1国家、行业现行规范标准分公司应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。5.2工程（物业）竣工资料工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资料。根据深圳市物业管理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙控制程序》中的有关要求办理。资料的借阅按《文件控制程序》执行。6.0组织对供方的控制6.1供方分类I类提供零星工程维修的施工方。II类提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。零星维修属于土建小修工程，土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。6.2新供方评价零星维修及日常养护须外委由分公司按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀请合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。004房屋建筑管理规程WI/FW004FantasiaA/05/116.3供方选择工程/采购价款在2000元以下的，由分公司选定。工程/采购价款在2000元以上的，由公司从合格供方中初选2-3家符合条件者报公司审核，报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。6.4供方的评价土建供方须每年至少进行一次评审。土建小修工程的供方由分公司进行评价，分公司审核，评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方监控评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率（即折算到百分制）。得分率85%为合格。合格供方经管理者代表批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评审结果为不合格的供方，经管理者代表审阅报总经理批准后，将从合格供方名单上去掉。6.5供方档案分公司应建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案