房屋建筑管理手册

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料编号：WI/JZ版本号：B房屋建筑管理手册编制：品质管理部日期：审核：日期：批准：日期：文件受控章及分发号声明：本工作手册未经相关人员许可，不得翻印。责任部门：品质管理部房屋建筑管理手册目录WI/JZ-000B/01/1序号文件名称编号页码状态1名词解释WI/JZ-0011B/02房屋建筑维修模式及保养周期WI/JZ-0021B/03房屋建筑保修及维修程序WI/JZ-0032B/04房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-0041B/05水电过户流程WI/JZ-0053B/06维修岗位设置原则WI/JZ-0061B/07维修质量控制办法WI/JZ-0072B/08便民维修承诺制WI/JZ-0081B/09房屋维修的回访WI/JZ-0091B/010维修工作流程WI/JZ-0102B/011房屋维修标准WI/JZ-0113B/012维修服务规程WI/JZ-01214B/013房屋建筑标识管理WI/JZ-0131B/014维修材料管理规定WI/JZ-0141B/015水池（箱）清洗规程WI/JZ-0155B/016园林水系管理规程WI/JZ-0161B/017动火管理规定WI/JZ-0171B/018计量器具检测规程WI/JZ-0184B/019房屋建筑管理相关记录WI/JZ-0191B/0名词解释WI/JZ-001B/01/11土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2高级装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。3土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。4土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。5土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。房屋建筑维修模式及保养周期WI/JZ-002B/01/1根据民用建筑的特点，本着预防为主的指导思想，建立一种重监测、诊断、重保养，弱化中修作用，延长大修周期的维修模式，达到物业保值、增值的目的。土建维修模式：定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。房屋土建部分保养周期序号公共建筑设施名称事项计划养护周期01上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每2年每2年每2年每2年02外墙饰面（涂料、面砖）重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗涂料外墙粉刷每1年每3年每5年03内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每5年每3年04楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年05天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补每2年每1年每1年每3年每3年07门窗闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理每半年每半年每3年08防盗网、花园围栏根据损坏情况确定刷油漆时间2-4年09沟井池渠疏通、清淤井盖、篦子刷漆每半年每1年10主排水排污管疏通刷漆（如为铸铁管）每2月每3年11给水管/消防水管刷漆每3年12挡雨篷清洗、加固每1年13玻璃幕墙清洗每1年房屋建筑保修及维修程序WI/JZ-003B/01/2一、保修请参考《接管验收工作手册》二、维修（指保修期满后）1、维修责任①物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。②业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。③凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。2、维修保养①计划建筑物清洁保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制定计划、方案，报品质部审批，审批后的计划，品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。每年初，维修班按公司规定制定土建部分保养计划，填写《房屋建筑保养计划》，报主管主任批准后，实施计划养护。日常零星养护修理，主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任。新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，品质部负责设计、编制预算。土建中修、大修计划由品质理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。②实施建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行，填写相应的清洁记录。房屋建筑保修及维修程序WI/JZ-003B/02/2管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写《房屋建筑保养记录》。计划养护所需人工应在《房屋建筑保养计划》中安排，实施时不再填写《派工单》。零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室，并说明原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由品质部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质部组织有关人员（相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。③检查计划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由班长进行检查并在《派工单》上签署检查意见。土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由管理处现场监督。工程竣工后，由品质部组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。公司品质部每月组织一次月检，发现问题用《缺陷消项记录》通知相关单位。④处理各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-004B/01/1未通过通过未通过通过水电过户流程WI/JZ-005B/01/3管理处上报品质部作计划公司选择专业公司、审核方案、草拟合同条款专业公司施工办理结算、资料整理归档签订合同主管副总裁审批品质部、管理处验收一、用水过户办理方法1、发展商供用水协议、供水合同执行单、缴清水费的专用发票。2、自来水用户更名申请（详样本）。提供公司帐号前必须经过公司会签。3、深圳市城市供水用水合同（自来水公司与物业公司签订）4、更名后的供水合同执行单（同发展商的供水合同执行单，只是用户名不同，用水比例没变）5、变更用水比例后的供水合同执行单注：一般由发展商办理好用水比例变更后，再进行自来水用户更名。也可以有变通方式，如让发展商补贴水费至定下的比例。例：居民用水由70%变至90%，在发展商未办下变更前，其中20%的差额由发展商补贴。（双方另签协议）办理用水比例变更需居民身份证/暂住证复印件、深圳市房地产买卖合同。（如果港澳人没有办理居留证，则按商业用水收费。）水费内因含有二次加压费，所以自来水公司暂未实行抄表到户，由管理处代收。二次加压费为正常水费的20%附：自来水用户更名申请原因：更改户名的原因（详细）“XX”住宅小区今年X月已正式入伙，该楼共有住户XX户，已入伙XX户，完全具备入住的一切条件，现申请用水过户到深圳市开元国际物业管理有限公司。原用户名称：（盖章）新用户名称：（盖章）法人代表：法人代表：用水地点：用水项目名称：经办人：经办人：联系电话：联系电话：注：此表一经执行，原用户的用水指标则全部转出给新用户。此后，水费全由新用户支付。附：（法人代表证明书或法人授权委托证明书及上月水费发票复印件一份）。申请用户（盖章）日期：水电过户流程WI/JZ-005B/02/3二、用电过户办理方法1、新项目开工，发展商先办理用电许可证。再根据用水情况，按变压器上报，申请办理供用电合同（每个合同的编号对应相应变压器的编号）2、缴清电费的专用发票。（可与发展商协商缴费交接的具体时间）3、过户前办理抄表到户。居民：管理处填写《信息采集表》，包括业主名称、帐号及对应的电表表号，由供电局再进行核对。管理处公共部分：管理处提供帐号、单位名称、电表表号。4、提供公司帐号前必须经过公司会签。5、物管用电属其他类，是低压供电收费，如果相关管理处实际为高压送电，应向供电局要求返回设备维护费。注：深圳市用电许可证表明供电局同意该物业指定的变压器用电，用电过户后，许可证不重新办理。新装或增加用电设备，新增应事先向供电部门提出用电申请，核发用电许可证；增加用电设备，凭用电许可证办理设备变更容量手续。水电过户流程WI/JZ-005B/03/3维修岗位设置原则WI/JZ-006B/01/1是否满足过户条件管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们到现场检查1、政府部门办理验收2、接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管满足不满足比例合理不合理要求发展商办理，调整比例开始是否满足抄表到户条件管理处去供电供水部门取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，并填写发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。满足发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。不满足公共部分水电费合同书在公司办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。与发展商分摊入伙至过户期间的水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。根据每个具体物业的情况不同，进行高效合理分配人员，综合考虑维修班工作内容，制订以下规则：一、定人原则1、综合考虑建筑物的类别：居民住宅小区、写字楼、商场2、考虑各不同物业类别的建筑面积3、考虑重大设备的数量4、考虑物业的规模系数5、考虑物业的的新旧系数计算结果小数位采取“四舍五入”制得出最终维修班定人数。二、定岗原则1、根据物业的大小，总建筑面积小于10万平方米的物业，只设维修班长；总建筑面积超过10万平方米的物业，可以向公司申报申请增设维修主管。2、维修班固定班长1名，设备值班人员2名，均应持有电工证；其他人员优先考虑弱电工1－2名，管工1名，如果仍有人数剩余，可考虑设1名泥工，其它人员均为电工。3、如果物业内有空调，单独设2名空调工。4、本岗位设置中不包含电梯工。5、接管新楼盘、物业第一年可以按实际情况增多一至两名员工。维修质量控制办法WI/JZ-007B/01/2为了提高维修技能、维修服务质量以及维修质量合格率，促使维修工作达到量化考核标准，高效率完成工作任务，最终达到客户满意。采用以下办法控制维修质量：1、工程主管（或维修班长）每周进行周巡查，对公共部位的维修进行监控。2、对住户家的维修每月按一定的比例进行取样，安排专职管理员进行回访。3、每月根据派工单进行维修三率的统计，以便及时掌握维