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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房屋管理手册目录A/01/1编号标题页码版号001房屋管理组织架构图1A/0002工程主管职责1A/0003工程部部长职责1A/0004工程部领班职责1A/0005工程技术员职责1A/0006品质管理部房屋管理规程1A/0007管理处房屋管理规程1A/0008楼宇接管验收4A/0009楼宇接管验收工程验收程序2/2A/0010楼宇验收中发现问题的解决办法A/0011名词、术语解释A/0010房屋土建维修模式1A/0011房屋土建维修运作程序11A/0012公共设施安装/维修规程4A/0013大中修工程流程图1A/0014常用合同范本1A/0015技术标准及索引1A/0016质量记录表格及其它精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料001房屋管理组织架构图A/01/1工程部总经理管理处品质管理部工程技术员精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料002工程主管职责A/01/11.负责对新接管房屋的建筑、装修、设备等方面的接管验收组织工作。2.负责对各管理处房屋管理工作进行月检，并对月检结果进行统计、分析和处理。3.负责对各管理处房屋管理的重大投诉进行处理。4.负责对各管理处房屋管理工作进行监督、检查和指导。5.负责收集关于房屋管理方面的相关政策、法规和行业标准。6.按有关规定和要求及时纠正、处理和预防各管理处房屋管理工作在服务过程中发生的不合格项。7.指导各管理处工程部部长做好年、月度工作计划，并监督实施。8.负责做好房屋管理年度工作计划和总结。9.负责就项目房屋管理效果改善方面提出创新方案。10.负责做好新接管项目房屋管理综合规划。11.配合行政人事部不定期组织开展专业培训工作。12.负责监督本专业工作手册在各管理处得到认真执行。13.完成上级交办的其他任务。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料003工程部部长岗位职责A/01/11.协助公司工程主管开展工作。2.负责落实对新接管房屋的建筑、装修、设备等方面的接管验收工作。3.负责组织实施小区有关工程管理的各项工作。4.配合管理处负责人编制年度、月度工作计划、总结和采购计划中工程管理部分内容。5.负责本分部员工的岗位培训工作，并做好记录。6.按有关规定和要求及时纠正、处理和预防工程管理工作在服务过程中发生的不合格项，发现重大问题及时上报管理处负责人。7.协调处理关于工程管理方面的投诉。8.积极、主动处理下属工作中遇到的疑难问题。9.合理安排岗位，科学分配工作。10.配合管理处其他分部开展工作。11.负责工程管理专业工作手册内容得到认真执行。12.完成上级交办的其他任务。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料004工程部领班岗位职责A/01/11.协助工程部部长做好小区的房屋工程接管验收和房屋管理工作。2.上班前集合好本班工程技术员，检查着装、仪表、工牌，并在提出工作要求后进行交接班，下班后集合本班人员进行工作讲评。如实记载本班工作中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向上级汇报。3.熟悉小区有关水电、房屋、设施、设备等方面的运行规程和操作要领。4.协助工程部部长做好工程技术员的岗位培训工作。5.对工程技术员的工作进行检查、监督、指导。6.按有关规定和要求，及时纠正、处理和预防在服务过程中发生的不合格项，发现重大问题及时上报工程部部长。7.协助工程部部长处理关于工程管理方面的投诉。8.爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。9.了解掌握本班工程技术员的思想状况，发现问题及时向部长汇报。10.负责协调本班与其他班组之间的工作关系。11.认真执行房屋管理专业工作手册。12.完成上级交办的其他任务。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料005工程技术员岗位职责A/01/11．严格执行经公司审定的《房屋管理工作手册》。2．做好责任范围内各专业系统的日常维护保养工作。3．做好小区各类日常检修工作,处理一般性故障和维修工作。4．掌握相关设备的操作程序和应急措施，做好责任范围内设备的运行记录，发现问题及时处理。5．定时检查设备房和设备的运作情况,认真做好巡查记录。6．保持办公室、高低压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的有序摆放。7．负责设备房的安管工作，禁止非工作人员进入；禁止各种违反设备房管理规定的行为。8．发生突发情况时，应迅速赶到现场，及时采取应急措施，保证设施的正常、完好。9．配合其他岗位开展工作。10．完成上级交办的其他工作。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料006品质管理部房屋管理规程A/01/11．目的规范品质管理部对房屋的管理工作。2．适用范围房屋的管理。3．程序要点3．1组织对物业项目进行考察，拟制物业工程方面的合理化建议。3．2负责代表公司组织验收组，对房屋、设施、进行验收接管，负责技术资料的收集、整理、编目、存档，掌握楼宇接管验收中各项合同、批文、政府验收单正本或复印件。并处理遗留问题。3．3负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司土建、公共设施验收、维修、维护操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。3．4负责制定土建大中修计划，审批大中修方案、更新改造方案。初审工程材料购置申请，制定管理用房的设计及装修标准，对新接管物业的管理用房提出设计及装修方案，并与发展商协调实施。审查已接管物业管理用房设计及装修方案。3．5负责土建维修供方及中修、大修、更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收，负责核对工程量并作出决算。负责分包合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。供方评选见《服务接受控制程序》。3．6负责定期对公司所属物业内的土建、公共设施进行检查、诊断。负责组织解决技术难题。3．7负责对工程管理绩效每年进行一次评审，统计出房屋完好率。详见《服务监测控制程序》。3．8负责代表公司就工程方面事宜对外联络。4．相关文件与记录：QP16《服务接受控制程序》QP31《服务监测控制程序》精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料007管理处房屋管理规程A/01/11．目的规范品质管理部对房屋的管理工作。2．适用范围房屋的管理。3．程序要点3．1编制房屋管理计划，经公司批准后严格执行，并作好相关质量记录。3．2贯彻公司的相关规定，执行公司有关标准，接受公司品质管理部技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司品质管理部作好物业接管验收及水电过户工作。3．3作好房屋公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。3．4对分包工程作好现场监督、检查工作。3．5作好工程材料、工具的管理工作。控制维修过程，降低维修成本。3．6与公司建立良好的信息沟通，将物业的状况即时向公司反馈，对重大突发性事件，应立即组织人员处理，防止事件扩大，并通知公司及相关供方抢修。3．8作好员工的培训工作，倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作作风及岗位上的“传帮带”。4．相关文件与记录略。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料008楼宇接管验收A/01/41．目的确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2．适用范围对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。3．程序要点3．1接管验收条件按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。3．2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。3．2．1产权资料a．项目批准文件；b．用地批准文件；c．建筑执照；d．小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；3．2．2市府验收合格资料：a．工程竣工验收证书；b．消防工程验收合格证；c．市完善配套办公室小区综合验收合格证书d．用电许可证；e．供用电协议书；f．用水审批表、水费收缴合同书；g．卫星地面接收设施许可证；h．电视共用天线合格证；i．电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3．2．3工程技术资料008楼宇接管验收A/02/4a．建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b．地质勘察报告；c．工程合同及开、竣工报告；d．工程预决算分项清单；e．图纸会审记录；f．工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g．隐蔽工程验收记录；h．沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i．竣工验收证明书；j．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k．新材料、构配件的鉴定合格证书；l．水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m．砂浆、混凝土试块试压报告；n．供水、供暖管道的试压报告；o．机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。3．3楼宇接管验收程序：3．3．1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。3．3．2物业管理公司按3．1及3．2进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。3．3．3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。3．3．4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。3．3．5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。3．3．6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。3．4楼宇质量与使用功能的检验：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3．4．1检验标准：参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。008楼宇接管验收A/03/43．4．2质量及功能检验程序：要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。3．4楼宇质量与使用功能的检验：3．4．1检验标准：参照建设部