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****高端养生小区项目概算可行报告编制人：*******城东金属园区综合改造项目2019·03·22目录一、项目概况..............................................................................1二、项目阶段划分.....................................................................11、决策阶段的工作内容.......................................................22、实施阶段的工作内容.......................................................2三、项目意向建安成本统计分析.............................................21、建筑面积统计表...............................................................22、建安成本估算...................................................................33、别墅建安成本造价参考表................................................34、地下车库造价指标参考值................................................5四、项目投资额概算.................................................................61、开发前期工程费...............................................................62、建安工程费.......................................................................73、建设管理费.......................................................................74、基础设施及小区配套设施费...........................................85、土地出让金.......................................................................86、开发期间税费和规费.......................................................97、营销推广费.......................................................................108、财务费用.........................................................................109、销售统计表.....................................................................11五、成本收益分析...................................................................12****高端养生区**房地产开发有限公司1一、项目概况****高端养生区项目位于**省**市**县狮山佛教园林景区。**县资源丰富，人文生态景观独特，**自古被喻为“洞宫福地”，山水资源独具特色，全县森林覆盖率达80.8%，空气质量优良率达到97.6%，综合环境质量列全国第10位，产业特色明显，投资环境优良。****高端养生区征地105亩，69988平方米，总体布局高端别墅、多层洋房、高层住宅、商业门面、项目总建筑面积159229.6平方米，高端别墅28幢（其中：双拼别墅230平方米8幢，联拼别墅180平方米20幢）建筑面积为24380平方米；多层洋房15幢，建筑面积为38880平方米；高层住宅9幢，建筑面积为51760平方米；商业门面2幢，建筑面积为3959.6平方米；地下车库建筑面积为40250平方米，车位数1150个；总户数845户（其中：别墅173户，多层洋房192户，高层住宅480户）。项目分三期开发，第一期为高端别墅区，建设周期540天；第二期为多层洋房区，建设周期730天；第三期为高层住宅区，建设周期730天；总建设周期5年（总建设周期可穿插根据市场需求再作调整）。二、项目发展阶段划分项目总投资9.01亿元，前期需投入2.78亿元。1.决策阶段的工作内容：****高端养生区**房地产开发有限公司21）确定项目实施的组织2）确定和落实项目建设资金3）确定建设项目的投资目标、进度目标、质量目标2.实施阶段的工作内容：1)设计准备阶段；编制设计任务书2)设计阶段；方案设计、初步设计、技术设计、施工图设计3)施工阶段；施工4)动用前准备阶段；竣工验收5)保修期三、项目意向建安成本统计分析1.建筑面积统计表：****高端养生区**房地产开发有限公司32.建安成本估算英法风情别墅：双拼别墅带地下室3680×3100=1140.8万联排别墅带地下室20700×2900=6003万住宅套房：多层洋房带地下室38880×1500=5320万高层住宅带地下室51760×1900=9834.4万地下车库40250×2600=10465万商业房3959.6×1200=475.1万总计:33238.3万3.别墅建安造价参考表英法风情别墅建安造价指标参考值工程概况建筑面积层数地下1层，地上2-3层结构形式框架结构、独立基础取费标准消耗量定额，三类工程工程分项指标项目单方造价（元）造价比例项目特征备注土方1203.37%1、基础开挖及外运（暂定普通土）按建筑面积分摊结构部分135037.89%1、框架及底层剪力墙结构及砌体2、底板外墙防水；3、主体措施费按建筑面积分摊装饰部分内装1805.05%1、墙面混合砂浆，水泥地面2、卫生间、厨房毛坯房；3、内墙保温按建筑面积分摊****高端养生区**房地产开发有限公司4外装68019.09%1、外墙抹灰、外干挂石材、木造型；2、玻璃雨棚、散水等全部工作内容；按建筑面积分摊屋面2206.17%1、细石砼屋面、砂浆找平、屋面保温、防水、屋面瓦等全部工作内容按建筑面积分摊门窗工程3178.90%木包铝隔热断桥中空玻璃窗木包铝窗1290元/㎡，其它门窗631.77%1、防盗门；2、车库门；3、防火门车库门、入户门15000元/樘保温902.53%1、外墙保温按建筑面积分摊小计302084.76%安装给排水系统521.46%1、支管为PPR管，立管及干管为衬塑钢管；2、无卫生洁具给水以入单元第一个阀门井为界，排水以室外第一个污水检查井为界，不含卫生洁具采暖系统（地源热泵）37510.52%1、采用地源热泵包括室外和室内的整个热泵安装系统强电系统802.25%1、室内灯具为座灯口；2、配电线路为塑铜线及YJV电缆，电气配管为PVC管及普通钢管；3、配电箱及配电柜为中档产品从楼座配电室至户内的所有电气安装项目智能化系统260.73%1、配管为PVC管，弱电线缆及设备为中档产品从地下室弱电总箱至户内的全部弱电安装项目燃气系统100.28%1、管道为热镀锌钢管，其它为燃气公司认定的合格产品按建筑面积分摊小计54315.24%合计3563100%****高端养生区**房地产开发有限公司54.地下车库造价指标参考值:1）概况：建筑面积：159229ｍ2，地下40250ｍ2建筑层数：地下一层建筑高度：3.1米建筑结构：钢筋混凝土框架基础类型：预应力管桩,满堂基础墙体：空心砌块主要装饰：楼地面：细石砼地面、水泥砂浆面层、部分块料地面；屋面：卷材防水；门窗：铝合金采光窗、钢防火门；室外装饰：水泥砂浆找平、卷材防水、30聚苯泡恩格斯；室内装饰：混合砂浆抹灰、乳胶漆饰面1.5结晶防水涂料。2）造价指标：总造价：10515.6万元单位造价：2612.59元/ｍ2占比例：100％其中：土建工程9377.7万元2329.87元/ｍ289.18％给排水53.6万元13.33元/ｍ20.51％强电395.6万元98.29元/ｍ23.76％消防572.7万元142.30元/ｍ25.44％通风排烟115.9万元28.80元/ｍ21.10％****高端养生区**房地产开发有限公司6四、项目投资额概算1.开发前期工程费序号项目单价（元）数量金额（万元）1海山云和开发前期工程费1.1三通一平4.369988/㎡301.2开发场地围墙3001160/m34.81.3项目可行性编制0.2118979.6/㎡2.381.4土地平整费0.869988/㎡5.61.5临时设施费1.7118979.6/㎡20.21.6招标代理、公证费0.05%1亿501.7地形图测绘费0.1118979.6/㎡1.191.8设计费(总额均分)33118979.6/㎡5401.9定位放线、测绘1.4118979.6/㎡16.671.10勘探费1.8118979.6/㎡21.41.11其它以上之和3%计算21.61.12小计743.8****高端养生区**房地产开发有限公司72.建安工程费序号项目单价（元）数量金额（万元）2海山云和建安工程费2.1高层建安工程费(含地下室)16F190051760㎡9834.42.2多层洋房建安工程费（含地下室）6F150038880㎡58322.3联排别墅（含地下室）3F290020700㎡60032.4双拼别墅（含地下室）3F31003680㎡1140.82.5地下车库260040250㎡104652.6商业房2F12003959.6㎡475.22.7会所、售楼部502.8小计338003.建设管理费序号项目单价（元）数量金额（万元）3建设管理费3.1建设单位管理费按工程概算的1.5%收取（建筑面积35元/㎡）5073.2工程监理费按建筑面积9元/㎡收取1073.3建设工程质量检测监督费3118979.6/㎡35.73.4图纸审查1.3118979.6/㎡15.63.5工程审计0.1%3.38亿33.83.4小计699.1****高端养生区**房地产开发有限公司84.基础设施及小区配套设施费序号项目单价（元）数量金额（万元）4基础设施工程配套设施费4.1供电工程130118979.6/㎡1546.74.2供水工程44118979.6/㎡523.54.3园林绿化及亮化工程50118979.6/㎡594.94.4排污及室外管网工程21118979.6/㎡249.94.5道路广场工程费18118979.6/㎡214.24.6小区配电房（砖混）7118979.6/㎡83.34.7小区运动场所5118979.6/㎡59.54.8小区智能化6159229/㎡95.54.9楼宇可视对讲1000714/户71.44.10小计3438.95.土地出让金序号项目单价（元）数量金额（万元）5土地出让金5.1征地费257.14105270005.2小计270006不可预见费按以上5项之和3%计算19706.1小计1970****高端养生区**房地产开发有限公司96.开发期间税费和规费序号项目单价（元）数量金额（万元）6开发期间税费6.1规划配套费80118979.6/㎡951.86.2教育附加费按国家规定计税额的3%计（增值税、消费税、营业税）2096.3增值税按销售收入的5%计算49686.4土地增值税先按销售额2%预缴，按增值额与扣除项目金额的比率19876.5印花税按规定税额万分之五计算506.6城市建设附加费县城和镇，按规定税额的5%计算（增值税+营业税+消费税）3486.7契税土地交