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某地产公司员工学习手册业务知识篇房地产市场类1.房地产：房产与地产的总称，狭义的房地产是指土地及地上建筑物与附着物等具体的物业，其所有权有拥有对其占有、收益、处分的权利；广义的房地产指第三产业的房地产业，包括土地整理、房地产开发、经营、销售、中介服务、物业管理等产业。2.房地产权利：指房地产所有权人享有的占有、收益、处分的权利。其中占有权包括买卖权、使用权；收益权，指租赁权；处分权包括置换权（交换权）、抵押权、继承权、赠与权、分割权。3.地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。4.商品房：是指房地产开发企业开发建设并向市场公开出售、出租的房屋。5.经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。6.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。7.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。8.再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。9.房屋拆迁补偿：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。10.商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。它的使用必须通过业主委员会的通过并授权物业公司专款专用。11.土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。属于房屋的他项权利。12.房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。13.房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通来自中国最大的资料库下载领域进行交易的市场。14.房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为15.房地产二级半市场：这是在二三级市场中延伸出来的一个市场细分，于2002年在深圳一次地产高峰论坛中形成的概念，它具体是针对新盘的尾盘市场，一方面它不属于二手房范畴，另一方面作为新房，它已不是开发商销售推广的重点，而其在城市房地产的空置率中占有相当的份额。16.土地出让：是国家作为土地所有权主体进行的土地使用权变更，获取土地租金收益的行为。其方式有：A、行政划拨：国家因发展行政、工业、文化、教育、卫生事业及社会公共利益需要进行的象征性收取少量地租的方式。B、协议出让：国家对土地性质进行规划明确后，与有投资意向的企业共同商议土地的出让价格，这是市场化程度不高，非完全竞争的产物；“8.31”大限后，国家对此类用地一刀切，不再允许有此类出让形式。但在地方政府的操作上，有些还是以历史遗留问题进行规避应对。C、招拍挂：这是目前所有土地在“831大限”后的土地政策。是指招标、挂牌、拍卖三种公开竞争的方式。17.实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期竣工的商品房屋面积。18.预售面积：是指报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。19.套内面积：建筑本体的建筑面积，相对建筑面积，它没有考虑其本身之外的公摊面积。20.使用面积：建筑物不计算建筑公摊与墙体面积的净面积；21.居住面积：使用面积中只服务于居住空间，不考虑配套服务空间的面积，包括卧室、起居室、客厅等，不包括阳台、卫生间、厨房、储藏间等面积。它是衡量一个城市居住水平的重要指标。22.空置面积：是指报告期未已竣工的可销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。23.房地产“五证二书一计划”包括：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》；《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程投资计划》。24.交房入住：购房者收到交房通知单后的收房步骤：（1）在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》B、《住宅使用说明书》C、《竣工验收备案表》D、面积实测表E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)（2）购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；（3）购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；（4）开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；（5）购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。城市规划与基础设施类1.中央商务区(CBD)：大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。2.中心居住区（CLD）：CLD是城市里集中的生活区域，该区域内有政府提供的适合居住的基础设施。CLD中的Central不是中央的意思，而是指集中其重点在于集中了生活资源，方便了区域内居民的生活CBD、CID是商务区、产业区。三者功能不同，互为支撑。其共性在于：C--Central。从经济学原理讲，为降低成本，在某一区域内集中资源、集中配套。CBD的意义在于降低产业组织的商业交易成本，CLD意味着产业人口生活成本的集约化选择，是降低高品质的生活成本的市场发展方向。3.中央产业区（CID）：指城市集中的科技产业、加工制造、物流园区等。CID是降低科技信息交流成本，而形成的一个经济发展中心。4.城市化水平：衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。5.居住用地：在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。6.公共设施用地：城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。7.道路广场用地：城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。8.市政公用设施用地：城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。9.绿地：城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。10.特殊用地：一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。11.城市道路系统：城市范围内由不同功能、等级、区位的道路，以及不同形式的交叉口和停车场设施，以一定方式组成的有机整体。12.城市道路网：城市范围内由不同功能、等级、区位的道路，以一定的密度和适当的形式组成的网络结构。规划建筑设计类1.建筑面积：建筑本体净内空间加上墙体宽度一半的水平投影面积再加上公摊面积，就是建筑面积。其要求的最低层高在2.2米以上（含2.2米）。2.公摊面积：为服务实际自用面积（即套内面积）而形成的公共服务的面积。其计算原则是：（1）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。（2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。（3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。（4）可分摊的公用建筑面积：A、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。B、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。（5）不应入的公用建筑空间：A、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。B、售房单位自营、自用的房屋。C、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。3.地价：地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。因此，我国城镇地价的含义不同于土地私有制国家，它不是土地所有权价格，而是为取得若干年土地使用权所支付的一种代价，是一定使用年期的土地使用权价格。4.土地使用年限：法律规定，住宅用地70年；商业、旅游、娱乐用地四十年；工业、科技、教育、卫生、体育及其它用地五十年，期满后需继续使用的可依法申请延长，其土地使用权在使用期内可依法转让、出租和抵押。5.所有者权益：对不动产包括房产与地产的占有、收益、处分的权利，所有权指占有权和使用权；收益权指租赁权；处分权包括抵押权、继承权、赠与权、转让权、分割权。其中最重要的权益是占有权与使用权，抵柙权是将所有权抵押出让，丧失所有权与处分权，但仍然享有收益权的权利；继承权需要继承受让方交纳税金（法定继承人继承不动产目前不需要交纳遗产税，继承其它财产超过80万起征点需要交纳遗产税）。赠与权需要赠与方交纳税金；租赁权需要在房管局的职能部门登记备案，出租人交纳税金；转让权、分割权这二项权利需要双方共同交纳税金。6.楼面地价：总地价与地上总建筑面积的比值。作为每建筑平方米开发总成本中的土地成本，它是直接反映土地取得成本的一个量化指标。7.净地价：总地价与净地面积的比值。净地是指总用地扣除代征地后的直接用于建筑开发的用地。8.代征地：代征地是指城市建设工程沿道路．铁路．河道．绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照有关法规．规章的规定代征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用．代拆迁等。从地价款定义可看出，政府从建设项目中收取的毛地价(土地出让金)仅是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不包括代征地范围内的基础设施费和土地出让金。而代征地取得费用指的是为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用，是对原用地单位的一种补偿，并不是支付给土地所有者（国家）的费用。理论上二者存在如下一种等式关系：建设项目用地熟地价＝政府收取的建设用地地价款＋建设用地征地拆迁费用＋代征地征地拆迁费用。这里面涉及到三方的利益，原用地者．政府．开发企业。这里的原用地