某物业管理公司制度汇编之工程工作手册

某物业管理公司制度汇编之工程工作手册第一章任务工程部是实施工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和高度的技术性，它是为业户创造安全、文明、舒适、方便的住宅环境的基本保障和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。工程部的职责范围如下：1、负责小区电力系统、电讯系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修。2、负责小区公共设施、设备的维修保养。3、负责业户室内二次装修的审批、监管。4、负责对业户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责小区外判工程的监管工作。第二章各班组职责一、各班组职责范围（一）强电组1．负责高压配电房、高压电房的日常运行、维修、保养。2．负责小区照明灯具的启、停。（二）弱电组1．负责小区内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、保养、维修。2．负责小区内电话、有线电视、宽带因特网开通及维修。（三）维修组1．负责给排水系统、湿式灭火系统和空调系统及水泵空调机房的日常运行、维修和保养。2．负责业户室内设备的维修。2二、各班组工作细则（一）强电组1．每班每小时一次巡查高压室2．每班每小时巡查低压室。3．每班每小时一次巡查变压室。4．每月一次巡查配电房，并负责有关设备的保养5．每班按时间表启停灯具。6．负责供电中心内各种设备的保养及所属设备检修。7．保持供电中心环境整洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次。8．每班一次防火安全检查。（二）弱电组1．负责小区业户电话开通及维修。2．每班巡查消防监控中心设备一次。3．负责小区公共区域工作电压36V以下设备的维修、保养。4．负责为业户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。5．每班一次防火安全检查。6．每周一次按责任范围巡查责任设备。7．每天一次清洁电信用房。（三）维修组1．每天两次检查水泵空调机房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；控制柜内每月一次清洁除尘。2．每天两次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。3．每天一次巡查水表房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。4．设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。5．每天一次巡查各辖区内有否火灾隐患。6．为业户室内设备提供有偿维修服务。7．负责小区公共设施的维修、整改。3第三章内部管理规定一、值班规定1．值班员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱岗者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。2．值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。3．值班员必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。4．值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。5．值班员外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6．值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7．值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。8．值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、交接班规程（一）上一班设备运行情况；1．正在检修的设备情况；2．仪表指示是否正确。3．设备故障处理的经过和结果。（二）交接班程序1．按规定时间由接班员工支持交接班。2．列队于模拟图板前，交班背对凸版，接班面对图板。3．交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。4．交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。5．报告结果检。6．正常：接班人员签字，交接班结束。47．不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进行。8．交班情况记录在当值日志上，双方签名确认。（三）交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。1．设备记录与实际运行状况不符时；2．交接班人树不齐或不在场时；3．当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时；4．设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时；5．设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。（四）操作流程图交接班流程图（图7-1）图7-1交接班流程图交接班开始交接报告各设备运行状况及运行方式两班共同巡视检查复位报告检查结果是否与报告相符双方签名确认交接班结束交班处理是否5三、运行记录管理制度1．工程部机管系统巡查记录表每日记录两次，供配电设施运行记录表、空调系统运行记录表每小时记录一次，由工程经理检查后每月月底将表格汇总交工程部文员存档。2．设备月度检查保养表格由检查员填好后交领班，工程经理审查后签名，每月月底将表格汇总交工程部文员存档。3．水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由工程经理抽查监督，月底汇总后交工程部文员存档4．排更表每月月底由领班填写，工程经理审阅后交工程部文员。5．考勤登记表每日由工程经理填写，工程经理审阅后交工程部文员。6．防火巡查表每日由当值员工填写，每周经工程经理签名后交工程部文员。7．设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。8．所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。四、工程档案管理制度（一）工程档案管理制度1．有的工程设备档案由工程部文员负责管理。工程部档案管理人员应严格遵守公司档案管理制度和保密细则。2．各类档案按系统分类：强电、弱电、空调、机管，统一存放档案盒并贴上标签。3．编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4．外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统工程经理核对实物，如图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。5．档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交工程经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程经理及系统工程经理组成鉴定小组研究后决定。6．借阅档案须经相应系统的工程经理以上人员批准，文员登记并指定归还日期，由6文员按期归还，需续借的要重新登记。（二）维修档案管理制度1．维修档案属工程档案的一部分，由工程部文员统一管理。2．设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、装修、业户单元内设施分类。3．业户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。4．文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。5．文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。6．文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。7．维修档案作为评估小区设备运行情况和业户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大为维修项目保存期至少为两年。过期档案由工程经理、系统工程经理组成的鉴定小组统一审定后销毁。（三）操作流程图1．图纸资料整理归档流程图（图7-2）2．工程资料查阅流程图（图7-3）7图7-2图纸资料整理归档流程图设备承造商交来相关图纸、资料一致系统工程师审阅内容、数量图纸与现场设备对照将有关图纸资料注明标题交工程部文员按系统归档联系承造商修改、补充图纸联系承造商补充所缺资料不一致不齐全齐全8图7-3工程资料查阅流程图判断是否有相应系统工程师或以上权限为批准请求总工程师视程度轻重做赔偿自工程部文员处查阅有关资料，先登记，后查阅文员做借出登记，注明借出日期，并指定归还日期资料是否完好在借出登记上注明实际归还日期借阅记录由工程部存档无有归还是否9第四章设备设施管理第一节总则一、承包商监督规定对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如化粪池清洗等，管理公司可将项目外判给承包商作业。（一）承包商监督规定为规范对承包项目的管理，特制定本规定。1．严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。2．在选定承包商的过程中，系统工程经理编写工程报价分析表，经工程经理审批，以建议最佳承包商人选。3．承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。4．各系统工程经理应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。5．承包商进场作业期间，必须遵守小区的各项管理规定。6．督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。7．承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更必须事先经该工程主管工程经理签认，否则作违反合同处理。8．承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该系统工程经理签认并报工程经理核准后，方允许实施。9．承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须事先交该系统工程经理检查核对，双方填写技改工程验收报告，经工程经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。（二）操作流程图设备保养商工作监督流程图（图7-4）10维修保养过程中派员协助是否按合同条款及规范标准进行保养工作是否细致、故障处理效果及效率是否达标保养记录是否齐全清晰系统工程师将有关情况报告总工程师，作为付款或续约依据要求保养商完善退回保养商重做是是是否否设备保养商工作监督11（三）相关记录设备保养商工作评估表（表7-1）表7-1设备保养商工作评估表保养商名称：保养设备名称：评估项目评估结果合同规定到场保养的次数实际到场保养的次数每次到场保养的人数保养时间保养内容工作质量报障响应速度工作效率保养记录综合评估评估人：日期：二、工程部巡检规定（一）工程部巡检规定为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部各系统必须对所辖设备进行日常巡检。1．运行值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。2．运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当班主管保持联系。3．运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记12录。4．运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备心肠设置的签到表上依时签到。5．运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。6．发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，保证设备的监控原件在完好状态下运行。7．发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。8．系统工程经理每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。（二）操作流程图1．巡视检查流程图（图7-5）2．设备责任人巡查流程图（图7-6）图7-5巡视检查流程图巡视检查每小时一次每天一次每天一次每天一次高压室、变压室、电表房、低压室路灯、庭院灯、围墙灯、景观灯生活水泵、排污泵、河道水闸、河道水泵、景观喷泉红外周界警戒设施、摄录像监视设施了解自身责任范围内的设备13图7-6设备责任人巡查流程图（三）相关记录表工程部巡检签到表（表7-2）按规定时间、次数对责任设备巡查开始巡查设备表面及机内清洁情况端子紧固情况是否存在告警是否有异味、异声及过热确认设备正常后完成巡查当值日志上记录清洁紧固接口端子查明原因维修查明原因维修14表7-2工程部巡检签到表年月地点：日期日班中班夜班系统工程经理签名时间设备情况签名时间设备情况签名时间设备状况卫生情况签名时间12345678910111213141515三、设备管理规定（一）设备管理规定1．设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，由各系统工程经理按保养项目、内容、达标参数制定保养计划，交领班实施。2．各班组每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。3．设备的维修分为小修、中修、大修三种，由各系统工程经理根据设备的性能等规划编制维修方案，交领班执行。4．小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责；大修项目如关键主件检修或更换，由系统工程经理负责。5．为切实保证工程质量，小修项目由领班检查压缩浓