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工程服务篇西安曲江圣境城市发展服务有限公司页码：2/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程服务篇文件目录清单创新严谨真诚精细目录序号编号文件名称页码1CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-01工程部日常管理规定2CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-02工程物资申购、管理规定3CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-03日常维修管理规定4CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-04房屋及公共区域管理规定5CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-05生活、消防用水系统管理规定6CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-06配电系统管理规定7CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-07发电机房管理规定8CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-08工程库房管理规定9CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-09制冷系统管理规定10CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-10避雷系统检查规定11CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-11电梯使用管理规定12CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-12工具管理规定13CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-13制热系统管理规定14CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-14给排水系统管理规定15//文件更改记录西安曲江圣境城市发展服务有限公司编号：CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-01修订次数：1页码：3/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程部日常管理规定创新严谨真诚精细一、目的规范工程部工作人员日常管理，确保工程部各岗位人员工作有序进行，确保各类工程事件及时、有效处理。二、范围适用公司所属各项目工程业务口的管理。三、职责（一）项目负责人对项目工程部进行统一协调、管理。（二）工程主管按照管辖业务口日常管理合理制定本规定，并进行宣贯、培训及监督执行。（三）工程部各岗位人员严格按照本规定完成日常工作。四、工作流程（一）值班制度1、工程部建立值班制度并严格执行，以便及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。2、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并对离岗时间、去向及其他工作进行交接。3、值班人员根据操作规程及岗位责任制的要求，关注所辖设备的运行情况并按规定做好有关记录。4、如发生设备故障，但当班人暂无法处理，应按报告制度及时报告相关人员。5、调度值班人员接到报修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。6、所有值班岗位都必须按照相关规定安排人员值班，要求值班人员不迟到、不早退、不缺勤；因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长须落实好代班人员，保证不影响该项工作的顺利进行；就餐时间，实行轮换就餐制，就餐前需要告知同班人员。西安曲江圣境城市发展服务有限公司编号：CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-01修订次数：1页码：4/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程部日常管理规定创新严谨真诚精细（二）交接班制度1、接班人员须提前10分钟到岗，更换工服，做好接班准备工作。2、接班人员接班时必须检查以下工作：（1）查看上一班次运行记录是否真实可靠，交接上一班次设备运行情况及对应的记录表。（2）检查所辖设备运行情况是否良好，是否与运行记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字确认。（3）检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否按8S要求整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行处理，如有丢失、破损现象，应记入交接班记录备注栏，并由上一班次人员签字确认。（4）交接上一班次未完成事宜及其他上级领导下达的各种指示，在记录本上记录并签字确认交接完成。3、交班人员在下列情况时不得交班离岗：（1）接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排的接班人员到岗后方可进行交接班。（2）接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。（3）所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班。（4）交班人员对所辖值班范围卫生清理工作未完成时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。4、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。5、部门主管每天必须对每班交接班工作进行检查，在值班记录上签字确认。对于非正常事件要及时批示处理意见。西安曲江圣境城市发展服务有限公司编号：CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-01修订次数：1页码：5/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程部日常管理规定创新严谨真诚精细6、部门主管每日下班离岗前，要对所管辖区域进行巡视，确保一切正常后方可离开。（三）报告制度写字楼工程部管理实行严格的报告制度，具体规定如下：1、下列情况报告工程部当班班组长：（1）主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况。（2）设备出现故障或停机检修。（3）零部件更换及修理。（4）运行人员暂时离岗。2、下列情况报告工程部主管：（1）重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。（2）采用新的运行方。（3）重点设备发生故障或停机检修。（4）重点零部件更换修理、加工和改造。（5）员工加班、调班、补休、请假。（6）与上级或外协单位联系。3、下列情况报告经理：（1）重点设备发生故障或停机修理。（2）影响写字楼运行的设备出现故障并需要立即检修和施工。（3）系统运行方式的重大改变。（4）系统及主要设备的技术改造。（5）系统或设备的整改工程及外委施工。（6）技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整。（7）员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。西安曲江圣境城市发展服务有限公司编号：CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-01修订次数：1页码：6/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程部日常管理规定创新严谨真诚精细（四）新员工培训制度新员工实行严格的培训制度，具体规定如下：1、入职后第一天公司办公室对新员工实施企业文化培训，培训内容为：公司介绍、公司制度学习、部门业务、人员介绍。带领员工熟悉办公及休息环境，给新员工答疑解惑。2、第二天，工程主管负责依据公司、部门各项管理制度对新员工进行工程业务知识培训：包括工程维修礼仪、仪容仪表、言行举止、各项业务流程及标准知识。3、第三至七天由工程带班带领新员工到一线实际学习：了解实际操作流程及标准，安全注意事项等。4、一周后，新员工应在老员工的监控下开始独立作业，老员工及时了解新员工工作情况，并向主管反馈，以确定是否可单独上岗操作。若不能，需二次进行培训直至单独上岗为止。5、所有的培训应使用CF-JL-XX-014《培训记录表》做好培训记录，员工签字，工程主管审阅后归档保存。6、主管应在实际工作中对培训效果进行跟踪，根据情况组织再次培训。7、其它未尽事宜依照公司人力资源相关管理制度执行。西安曲江圣境城市发展服务有限公司编号：CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-02修订次数：1页码：7/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程物资申购、管理规定创新严谨真诚精细一、目的明确工程部各类物资申购流程及要求，规范工程物资管理。二、范围适用于公司各项目工程物资采购和管理。三、职责（一）项目负责人对工程物资（含设备、备品、工具）申购进行管控及审批。（二）工程主管负责工程物资申购、验收、发放及管理。（三）工程部各岗位人员严格按照本规定执行。四、工作流程（一）工程物资申购1、工程主管根据工程操作和设备说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合项目所配备的设备的数量，拟定工程物资采购申请明细。2、工程主管填写《日常物质采购申请单》报项目负责人进行批示。物资采购应在达到最低库存数量时及时进行申购。（工程备件需保证1年消耗量）3、申购原则（1）国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。（2）国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。（3）同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。（二）购回物资验收1、供方送达物资由工程主管和物资使用岗位人员根据使用要求对工程物资进行验收，主要对规格、功/性能进行检验，确认合格后方可签单收货。2、库房管理人员根据交货单据办理入库手续和建立物资台账信息，并做好库存管理（含放置位置和标识等）。西安曲江圣境城市发展服务有限公司编号：CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-02修订次数：1页码：8/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程物资申购、管理规定创新严谨真诚精细3、工程部应对所有设备的维护、操作、使用说明书规范管理，并对相关员工培训。（三）物资管理1、建立工程部完整设施设备台账，登记在CF-JL-GC-001《设施设备统计表》中，登记表中要清晰体现工程物资的具体位置、责任人、有效期限、数量等信息。2、工程库房完善物资台账管理，信息中体现出入库记录、库存量及最低库存量。3、库房物料按照8S标准定置摆放，每周应由库管员清洁整理一次，将各类物品归类整齐、方便使用；油品、有毒化学品等危险品需隔离放置并作警示标记；油库电源开关置于室外，室内安装防爆灯，并每隔15m2配备一套应急灭火器材。4、每月由工程主管组织对库房进行全面盘点一次，盘点结果记录在CF-JL-GC-002《物料月盘点表》上。（四）物资领用1、工程部工具领用必须填写CF-JL-GC-003《物料出入登记表》，由工程部主管根据实际需要予以批准。2、公用工具由使用人所属班长和工具保管人员签名后领取使用，工作完成后及时进行归还登记；个人工具领用后工具由个人负责使用、保管。3、工具发生丢失、损毁，由保管者查明原因，向主管报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。4、工程部工具外借，必须办理严格的借用手续。借用者必须持本部门主管签字确认的借用单方可借取，并注明拟归还时间，填写《物料出入库登记表》，管理人员对外借工具负责督促归还，并检查工具完好性。（五）物资报废工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏（提供旧件），经主管批准可申请办理报废，并重新申购。五、相关记录附件西安曲江圣境城市发展服务有限公司编号：CF/QG-ZH-BZ/GC-16/B-02修订次数：1页码：9/91圣境标准化服务手册-物业管理：工程服务篇工程物资申购、管理规定创新严谨真诚精细附表一设施设备统计表附表二物料月盘点表附表三物料出入库登记表文件名称：设施设备统计表文件编码：CF-JL-GC-001版本/修订次数：A/0保存部门：工程部保存期限：三年设施设备统计表一、变压器设备基本情况档案登记表序号设备名称型号额定容量高压电流低压电流冷却方式绝缘等级生产厂家安装地点出厂编号出厂年月责任人123456…二、发电机设备基本情况档案登记表序号设备名称型号额定容量额定功率额定电流额定转速防护等级生产厂家安装地点出厂编号出厂年月责任人123456…文件名称：设施设备统计表文件编码：CF-JL-GC-001版本/修订次数：A/0保存部门：工程部保存期限：三年三、配电柜设备基本情况档案登记表序号设备名称型号执行标准额定电流额定电压防护等级生产厂家安装地点出厂编号出厂年月责任人123456…四、水泵设备基本情况档案登记表序号设备名称型号额定功率额定电流额定电压转速r/min绝缘等级生产厂家安装地点出厂编号出厂年月责任人123456…文件名称：设施设备统计表文件编码：CF-JL-GC-001版本/修订次数：A/0保存部门：工程部保存期限：三年五、电梯设备基本情况档案登记表序号设备名称型号额定功率额定电压速度M/S载重Kg生产厂家安装地点出厂编号出厂年月责任人123456…六、风机设备基本情况档案登记表序号设备名称型号额定功率额定电流额定电压风量M3/h风压Pa生产厂家安装地点出厂编号出厂年月责任人123456…七、空调设备基本情况档案登记表文件名称：设施设备统计表文件编码：CF-JL-GC-001版本/修订次数：A/0保存部门：工程部保存期限：三年序号设备名称型号额定电压额定电流额定功率制冷量制热量制冷剂生产厂