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南昌城市调研及项目分析孟志超2014.10南昌市简介城市概况交通概况宏观经济南昌商业现状发展历程商业类型发展方向南昌商圈概述商圈简介商圈分析南昌商业项目项目简介项目分析3171171015216南昌综合分析总结综合分析未来发展趋势2324城市概况南昌市是富有优秀革命传统的内陆城市，城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，其中城区总面积为617.07平方公里。全市2013年末户籍总人口510.08万人，比上年末净增2.21万人。2013年末常住人口518.42万人，比上年末增长1.0%。全年出生人口6.70万人，出生率12.98‰。市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略。交通概况航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。交通概况-地铁规划南昌地铁是江西省都会区首条地下轨道（地铁）交通营运系统，具有世界级建设水准，且为中国第二批轨道交通(地铁、轻轨)申报城市建设项目。全部线路全部线路由第一阶段（2009----2016年）1、2号线一期组成的轨道交通骨架网；第二阶段为（2014-----2020年）由3号线、4号线、1号线二期、2号线二期：第三阶段由（2020-----远景）由5号线，形成完整的轨道交通线网，实现世界领先的高度完善线网规划的总体目标。地铁1号线一期工程全长28.7千米，24个车站，连接经开区、红谷滩新区、东湖区、青山湖区、高新区等，起讫站分别为双港大道和奥体中心，将于明年年底通车。宏观经济南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，城市化进程的不断推进，带动南昌市商贸业的发展。南昌实现社会消费品零售总额1270.01亿元，同比增长13.7%。消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应增加，同时，消费品市场呈现批发零售业和住宿餐营业联动发展新格局。消费品零售额快速增长2013年1-12月，南昌市实现GDP总量3336.03亿元，同比增长10.07%；财政总收入558.06亿元，同比增长11.6%；全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨2.3%。其中，消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨2.6%，商品零售价格上涨1.3%，经济发展呈现良好态势。经济总量超速提升商业现状发展历程商业类型发展方向近年来，南昌市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人——大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。发展历程1、业态发展水平低；2、本地商家连锁化程度低；3、小规模、分散型经营；4、一些商业区域有场无市，最明显的当属胜利路（当时还不是步行街）；5、商圈少，辐射区域较小；起步阶段发展中阶段现阶段未来发展规划1、明确各商业能级的功能分布；2、确定以商业核心为发展目标，扩赛周边加大辐射力度，商圈初步成型；3、在强化本地连锁商业的同时扩大招商，引进外来强劲的商业合作伙伴（如沃尔玛、麦德龙）4、开发商业地产；1、商圈成型，功能分布明确；2、主要商业品牌建立连锁效应，基本解决早期商业零散不集中的情况；3、商业地产已正式步入南昌房地产市场主流地位，商业产品供求同比历年逐渐放大；4、商业地产进入瓶颈期，营销节奏过快，没有后期产品用以填充市场需求缺口；1、建立更多的商圈以用于填补部分新区商业缺乏的情况；2、从纯住宅体系转型变为商住办三项产业发展；3、引进更多外来商业，催化本市商业发展；发展历程商业综合体：如红谷滩万达广场、世茂广场、恒茂广场等，其特点是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。综合性百货商场：如财富购物广场，其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。百货与超市相结合的业态：如沃尔玛、大众购物中心、百货大厦、洪城大厦、天虹等，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。经过多年的建设，南昌老城区的商业已经发展成一个类型多样、网点密集、市场规模可观的重要支柱产业。目前，南昌市的老城区商业类型主要有以下几种：沃尔玛财富中心万达广场日常百货主题性商场、专业市场：如金童女人街、万寿宫、百汇鞋城、赛博数码城、红星美凯龙家居、迎宾家居广场、江西国际家居港、江西国际汽车城、香江家私、香江商贸城等，其特点是经营品种限于一定的主题。专业批发市场：主要有洪城大市场、联信大市场、五华大市场、摩托车大市场、深圳农产品批发市场等，此类市场多以批发为主，具有交通便利、规模大、产品齐全、辐射力强等特点。连锁专卖（专业）店：主要是服饰、医药等，如美特斯邦威、森马、阿迪达斯、耐克、李宁、黄庆仁、开心人等。个体经营的独立街铺：单店规模小，其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但客流量较高。万寿宫电脑城沿街商铺洪城大市场商业现状2013年起，南昌市红谷滩新区兴起的万达广场、世茂广场等商业综合体带动了南昌市商业地产的新方向。政府重点发展方向也是红谷滩新区的四大功能区（中心区、凤凰洲、红角洲、九龙湖），已万达、绿地、世茂等国内知名房企都已扎堆红谷滩。发展方向-红谷滩新区中心区：红谷滩中心区由4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的顶级中央商务区（CBD中心区），是已经建设成熟的一个区域。中心区为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的新型城市中心区——中央商务区（CBD中心区）。凤凰洲：凤凰洲片区规划用地约11平方公里，为重要的江岸景观区，该片区布置了蝶子湖体育公园综合项目，是以旅游、居住为主的城市生活新区。该片区以丰和北大道为依托，沿江依湖呈带状拓展，形成“一轴、二带、三区”布局。红角洲：红角洲片区规划用地面积约25平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。红角洲为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。九龙湖：九龙湖区片区规划用地面积约28平方公里，主要是为满足南昌国际体育中心、南昌万达城、华中国际物流城（华南城）等项目建设需要。商圈概况商圈简介商圈分析商业分布状况/中心区（八一商圈）经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。八一广场优势：1、作为南昌核心商业区，带动南昌整体商业发展；2、以八一起义纪念碑为核心，在带动商业的同时，弘扬红色革命精神，不仅是商业的发展，更是人文的进步；3、以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、在建的财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。劣势：1、由于人口流动越来越大，交通堵塞问题日益严重；2、同样的，由于商业带动城市发展，大批量的客源流动，但缺乏城市管理，商业街的脏、乱、差暴露的一览无遗，以中山路商业街最为突出；商业分布状况/洪城商圈洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。洪城大市场优势：1、目前已成为辐射全省乃至周边城市的大型集贸市场，带动南昌物流物流批发产业；2、洪城客运站一方面舒缓市中心客运站的客流压力，另一方面可以引导外来人士进入洪城大市场，提高知名度；劣势：1、市场过大，缺乏有效管理，商场内部环境恶劣；2、由于政府规划而导致部分商家转移至红角洲的华南城，商场面临转型，后期规划尚未明确，前景模糊；商业分布状况/青云谱商圈南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区全区共有商品市场16个，种类反对、覆盖面广，是城南大型物流运输关口。本区域商业网点1103个，新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约300多家，消费对象主要为周边居民。解放路、井冈山大道优势：1、由于交通不便等问题，导致城南片区形成小的生活区域，青云谱商圈解决了该区域内居民对商业需求的问题；2、徐家坊客运站，昌南客运站等交通关卡的开通，带动了区域发展，人流量的上涨也成功催化了该区域商业的发展；劣势：1、缺乏统一管理，商业布局较为零散，区域缺少大型专业商厦、市场；2、规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施；商业分布状况/红谷滩商圈红谷滩作为南昌城市发展新区，以高标准、高起点进行建设。区域发展速度惊人，原本预计“十年后看红谷滩新城”的发展规划也在短短数年间完成，如今的红谷滩已然成为南昌CBD核心，高端商务聚集地。区域房地产发展的同时也带动了商业的发展，区域内商业以商业地产为主。作为南昌的商务核心区域来建设，起点高、未来消费层次高。该片区将成为昌北的市级商业服务中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区。CBD核心优势：1、随着新城市中心的规划与建设，红谷滩将形成新的城市商业中心；2、交通的不断完善，随着地铁的开通，红谷滩区的人流量将会得到很大的改观，这也是促使区域商业发展的主要因素之一；劣势：1、人气不足是目前区域商业的最大缺陷；2、商业种类单一，基本上都是大型百货超市，限制了消费者的可选性；商业项目项目简介项目分析项目简介-恒茂梦时代广场目前方案为7栋楼4F3000㎡空置面积，1-2楼为快时尚，3楼为餐饮。项目位于八一广场商圈沿线的北京东路商圈，商业体量为15万㎡，2013年开业，开业率达90%，主力店有H&M、优衣库等。项目简介-红谷滩万达广场南昌红谷滩万达广场，位于南昌市红谷滩CBD核心中央商务区，凤凰中大道与会展路交汇处。项目占地约200亩，总建筑面积约55万平方米，其中商业面积18万平米，是南昌红谷滩万达广场投资有限公司斥资60亿元打造的大型城市综合体。目前暂无面积方案，预计2015年进行局部调整