房地产开发经营经济评价指标与方法

房地产开发经营经济评价指标与方法4.1效益和费用的识别4.2经济评价指标及其计算方法4.3经济评价指标计算实例4.1效益和费用的识别4.1.1名义利率与实际利率4.1.2资金等效值与复利计算4.1.3投资与成本4.1.4房地产投资分析中的投资与成本4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金4.1.6房地产投资经济效果的表现形式4.1.1名义利率与实际利率名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。名义利率与实际利率的关系式：i=(1+r/m)m-1r——名义利率为，m——年计息次数r/m——每一计息周期的利率i——实际利率名义利率与实际利率的关系名义利率与实际利率存在着下述关系：1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3)当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；4)当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率；5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er-1。4.1.2资金等效值与复利计算资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。等效值简称为等值。各符号的具体含义P——现值；F——终值、将来值；A——年金、等额序列支付1）发生在年末2）连续3）等额（并非等值）各符号的具体含义G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。资金等值计算1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF资金回收公式：等额支付现值公式：：等额支付偿债基金公式等额支付终值公式：一次支付现值公式：一次支付终值公式：资金等值计算1111111111)1(1)1(11)1(11)1(11111nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年费用公式：等比序列现值公式：等差序列年费用公式：等差序列现值公式：4.1.3投资与成本投资的概念广义的投资——人们为获取所期望的报酬一种有目的的经济行为所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。投资可分为生产性投资和非生产性投资此处房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。项目投资分类固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等组成。流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。由现金、应收及预付款项、存货等项组成。开发项目总投资开发项目总投资开发建设投资经营资金项目总投资开发建设投资土地费用前期工程基础设施建设费公共配套设施建设费建筑安装工程费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用房地产项目总投资是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。经营资金是指用于开发企业（项目）日常出租经营、自营所需的周转资金：租赁费用管理费用维修费用（预备费）成本的概念成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本+销售费用投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同投资分析需要列入的成本概念:机会成本由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途的最高收益。经济成本除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企业自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。沉没成本过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。边际成本企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。变动成本和固定成本4.1.4房地产投资分析中的投资与成本房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。直接投资开发投资置业投资开发建设投资构成1.土地费用2.前期工程费用3.基础设施建设费用4.建筑工程安装费用5.公共配套设施建设费用6.财务费用7.管理费用8.销售费用9.开发期税费10.其他费用11.不可预见费用房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。二、无形资产主要包括土地使用权等。三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。2)开发产品成本按照国家有关财务和会计制度，通过开发建设投资的合理分摊分别估算每种产品的产品成本3)经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：商品房销售成本配套设施销售成本房地产出租、经营成本4)期间费用开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金（１）经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价，出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价，自营收入＝营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报。经营收入经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入（２）利润经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税利润总额＝经营利润＋营业外收支净额税后利润＝利润总额－所得税可供分配利润＝税后利润－(法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润)期间费用＝管理费用＋销售费用＋财务费用税金：经营税金及附加经营税金及附加：包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率营业税的税率为5％。城市建设维护税和教育费附加，分别为营业税税额的7％和3％。税金：土地增值税土地增值税：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。土地增值税＝土地增值额×税率土地增值额＝转让房地产收人－扣除项目金额税金：土地增值税土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％、超过50％，100％，200％税率分别为30％；40％；50％；60％。土地增值税税额=增值额×适用的税率-扣除项目金额×速算扣除系数。速算扣除系数的数值如下；增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0.增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣除系数为5％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算扣除系数为15％。增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。税金：房产税房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。房产税税额＝房产余值×1．2％；房产税税额＝房产租金收入×12％。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。税金：企业所得税企业所得税：是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额＝应纳税所得额×税率。应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣除项目的金额房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1月起实施。税金：契税契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。转移土地、房屋权属是指下列行为：1)国有土地使用权出让；2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3)房屋买卖；4)房屋赠与；5)房屋交换。契税税额＝转移不动产价值额×税率契税的税率为1％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定。4.1.6房地产投资经济效果的表现形式置业投资房地产置业投资经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。开发投资房地产开发投资经济效果主要表现为销售、出租、自营收入经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。4.2经济评价指标及其计算方法4.2.1投资回收与投资回报4.2.2经济评价指标体系4.2.1投资回收与投资回报房地产投资的收益=投资回收+投资回报投资回收是指投资者对其所投入资本的回收；投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。居民储蓄（无风险投资）：还本=投资回收利息=投资回报两者的关系可以从资金回收公式中反映投资回报率为i前者就是投资回报后者就是投资回收1)1(1)1()1(nnniiPiPiiiPA财务分析指标按是否考虑资金时间价值因素划分按指标性质划分按财务分析的目标划分4.2.2经济评价指标体系按财务分析目标划分盈利能力指标清偿能力指标按是否考虑资金时间价值因素划分静态指标动态指标按指标性质划分时间性指标比率性指标价值性指标房地产投资项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率FIRR借款偿还期投资利润率财务净现值FNPV利息备付率资本金利润率动态投资回收期Pb偿债备付率静态投资回收期Pb资产负债率房地产投资项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产置业投资投资回报率财务内部收益率FIRR借款偿还期现金回报率财务净现值FNPV偿债备付率资本金利润率动态投资回收期Pb资产负债率静态投资回收期Pb流动比率、速动比率（1）静态指标的方法与计算静态盈利能力指标是指不考虑货币时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标。（1）静态指标的方法与计算开发商成本利润率：是开发利润占开发总成本的比例，是初步判断开发项目可行性的静态指标。总开发成本发成本项目总开发价值－总开开发商成本利润率＝（1）静态指标的方法与计算计算项目总开发价值，项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；全部出租，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。（1）静态指标的方法与计算投资利润率是指项目在计算期内正常生产年份的年息税前利润或运营期平均年息税前利润与项目总投资之比，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率（1）静态指标的方法与计算资本金利润率是指项目的年净利润或年均利润总额与项